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부동산이든 주식이든 모든 투자에 성공하기 위해서는 투자시점 판단이 중요하다. 

투자자가 가장 고민하는 것은 무엇일까? 아마도 투자 시점과 어떤 자산에 투자를 해야 하고, 투자한 자산의 매도는 언제 할 것이며, 또 다른 자산은 언제 투자를 해야 하는 것을 아는 것이 투자자가 가장 고민하는 것이 아닐까 싶다.

우리는 현재 급변하는 세계 경제의 패러다임 속에서 한 치 앞도 예측하기 힘든 불확실성이 넘치는 환경 속에 살고 있다. 

이런 환경에서 “어느 시점에? 어떤 자산에 진입을 해야 하는가?” 아쉽게도 이 답을 아는 사람은 없을 것이다. 단지 옛 지식들을 빌려 현명한 판단으로 소신있게 투자를 해야 할 것이다. 

그래서 오늘은 유럽의 워렌 버핏이라고 불리는 투자의 귀재 앙드레 코스톨라니의 “달걀이론”을 소개해 보려 한다. 

이 이론은 단지 주식투자뿐만 아니라, 부동산을 포함한 모든 자산 투자에 도움이 될 것이다. 

투자의 대부라 지칭되는 앙드레 코스톨라니의 달걀이론을 간단하게 정의하면 “금리를 기준”으로 해서 경기의 호황기와 불황기를 정하고 투자의 시점과 어떤 자산에 투자를 할 것인지를 판단하자는 이론이다.

달걀모형 시장을 금리가 정점 일때와 금리가 최저점 일 때의 시장으로 나누고, 각 시장마다 A시장부터 K시장 마다 투자자산을 구분해 놓았다. 또한 금리가 고금리와 저금리에 따라 안전자산과 위험자산으로 구분을 해 놓았다.

A : 달걀의 최상승부는 호황기에서 불황기로 넘어가는 순간이 된다. 이 순간에는 경기가 매우 좋아 사람들이 돈을 마구 쓴다. 기업도 수익이 최대로 나는 구간이다. 사람들은 너도나도 투자에 나서면서 투자 시장은 활성화된다.

B : 시장에 돈이 너무 많이 풀리게 되면서 금리가 인상이 되었다. 금리가 인상되면서 사람들은 위험한 투자보다는 안전한 자산에 집중하게 된다. 대표적으로 고정 금리를 지불하는 채권이 될 수 있다.

C : 시장이 침체기에 들어서면서 불황은 지속되고 투자를 활성화시키기 위해서 금리를 낮춘다. 저금리가 되면서 실물자산에 대한 투자가 다시 서서히 시작된다. 부동산 투자 시기가 도래하기 시작한 것이라고 보면 된다. 채권을 매도하고 부동산을 매입한다.

D : 불황기의 끝이다. 저금리의 지속으로 사람들은 부동산 이외의 위험자산에 투자를 시작한다. 주식 시장의 활성화가 이때부터 시작된다.

E : 금리로 만족하지 못하는 사람들이 주식투자에 나서게 되고 주식시장은 서서히 상승하기 시작한다.

F : 주식 시장의 활성화와 시중 유통량의 증가로 인해서 금리는 상승하게 되고 주식 시장은 조금씩 열기가 줄어 들게 된다.

이 사이클을 기반으로 투자 시장은 호황기와 불황기를 반복한다고 코스톨라니는 말했다. 물론 이 이론이 실제로 100% 정확하게 맞아들지는 않을 것이다. 그러나 달걀이론의 핵심은 대중의 심리와 반대로 움직여야 돈을 벌 수 있다는 것이다.

1998년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산 가격은 끝도 없이 추락했다. 

당시 대부분의 사람들은 그 때가 부동산 매수에 있어 최적의 타이밍이라는 사실을 몰랐다. 지나고 난 후에야 다들 ‘그 때 샀어야 했는데’ 하고 후회한다. 

15년 만에 다시 찾아온 이번 기회를 우리 모두 지혜롭게 잘 활용하자. 단, 지금은 상대적으로 많이 오른 주식시장과 단독주택보다는 코로나 19로 인해 타격이 큰 상가매물 중에서 핵심상권에 있는 알짜 매물들을 좋은 가격에 사들일 수 있는 절호의 기회다.  

부자가 된 사람들은 모두가 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다. 

반면 부동산 하수는 시장이 달아올라 가격이 올라간 업종이나 매물을 남들 따라 매수해 상투를 잡아 손해보는 경우가 많다. 이들은 부동산값이 하락하면 좀 더 떨어질 것이라고 생각하고는 좀처럼 매수에 나서지 않는다.

그렇게 매수시점을 놓치고 부자가 될 수 있는 기회를 실기해 버린다. 부자들은 모두 역발상 투자가였다. 부자가 되고 싶다면 시장을 거꾸로 보는 습관을 갖자.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: edwardchoirealty@gmail.com

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.