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미국 대형 주택 건설사들은 요즘 ‘초저금리 모기지’를 미끼로 집을 팔고 있다. 3.99%, 심지어 첫해 0.99% 같은 조건의 30년 모기지는 현재 시장 금리(약 6%대)를 생각하면 거의 말도 안 되는 혜택처럼 보인다. 많은 첫 주택구입자들이 이런 조건에 끌려 새집 계약서에 서명한다. 하지만 그 이면에는 부풀려진 집값과 구매 직후부터 역마진(언더워터)에 빠질 위험이 자리 잡고 있다. 부동산 파트너 

초저금리의 비밀: “건설사 전용 딜”

D.R. Horton, Lennar 같은 미국 최대급 빌더들은 일반 은행보다 훨씬 낮은 금리를 제공한다. 이유는 간단하다.

◈ Forward commitments: 빌더가 대량으로 모기지를 선구매해, 시장보다 낮은 금리를 확보

◈ 이후 개별 구매자에게 낮은 금리로 배분

이 방식은 일반 개인 주택 매도자나 소규모 빌더가 절대 따라갈 수 없는 ‘규모의 경제’다. 그래서 새 집 시장에서는 대형 빌더만 유독 강한 판매력을 보인다.

문제는 ‘집값’이다 - “싸게 빌려주고, 비싸게 판다”

낮은 금리의 대가는 높은 집값이다. AEI Housing Center 분석에 따르면 2019~2024년 동안 대형 빌더의 새집 가격 상승률은 6%포인트 더 높았다. 기존 주택 및 중소 빌더 신축 대비 큰 격차를 보인다. 즉, “싸게 빌린다”는 느낌을 주기 위해 매달 내는 모기지 비용을 줄여줄 뿐, 실제 구매가는 더 비싸게 책정되는 것이다.

이 과정에서 구매자들은 모기지 승인을 위해 정작 부담 가능한 범위보다 비싼 가격에 주택을 계약하게 된다.

‘언더워터’ 위험 급증 - 가장 많이 빠지는 곳은?

빌더 계열 모기지 회사들에서 특히 문제가 나타난다. 2022~2024년 사이 발행된 FHA 모기지 중 Lennar Mortgage은 약 28,300건 중 27%가 언더워터, D.R. Horton Mortgage는 약 55,000건 중 18% 언더워터, Quicken Loans(빌더 계열 아님)는 언더워터 비율이 10%였다. 

즉, 빌더 모기지를 이용한 구매자일수록 주택 가치보다 대출 잔액이 많은 상태가 더 빨리, 더 많이 발생한다. 이유는 명확하다. 높은 가격의 새 공급이 많은 지역이 가격 조정 시 가장 먼저 타격을 받기 때문이다. DFW처럼 대형 커뮤니티 개발이 활발한 지역은 특히 취약하다.

왜 빌더는 가격을 내리지 않을까?

빌더 입장에서 가격 할인은 ‘독약’이다.

예를 들어 집값: $400,000에 10% 가격을 인하하면 $40,000가 손해다. 반면, 모기지 금리를 낮추는 비용은 그 절반 이하이다. 즉 2만 불만 써도 4십만 불의 계약을 유지할 수 있는 구조다. 또한 같은 커뮤니티의 다른 주택 가치까지 유지하려면 명목상 가격을 내리는 일은 절대 하고 싶지 않다. 그래서 모든 혜택이 ‘가격’이 아니라 ‘금리’라는 포장지 안에 숨겨진다.

2008년과의 데자뷰? - 취약한 차입 구조

FHA 차입자 중 43% 이상이 세전 소득의 43% 이상을 모기지에 사용한다. 

이미 ‘갉아먹는’ 구조 속에서 가격이 조금만 하락해도 언더워터 위험은 즉시 현실이 된다.

저금리 모기지가 주는 안정감에도 불구하고, 이는 2008년 금융위기 이전의 “느슨한 대출 관행”과 유사한 양상이다.

“4% 모기지는 달콤하지만, 집값은 쓰다”

4% 대 모기지는 듣기만 해도 매력적이다. 하지만 주택 시장의 건전성을 위해서, 그리고 구매자 개인의 장기적 재산 보호를 위해서, 진짜 필요한 것은 금리 인하가 아니라 가격 조정이다.

초저금리의 그럴듯한 미끼 뒤에 숨어 있는 부풀려진 집값과 언더워터 위험을 보지 못한다면, ‘싼 금리’로 들어간 집이 결국 가장 비싼 선택이 될 수 있다.