코비드-19과 오스틴 부동산 시장

칼 럼

코비드-19 확산을 막기 위해서 트럼프 대통령은 지난 3월 13일 전국 비상사태를 선포했다. 그 뒤 텍사스 주 정부는 필수업종 이외 사업장을 폐쇄했고 필수인력 이외는 모두 집에 머물도록 Stay-at-Home 명령을 내렸다.
이런 조치가 꼭 필요했었는가? 감염 확산을 막고 사망자를 줄이는데 필요한 조치였는가, 그리고 언제 어떻게 이들 조치를 해제할 것인가에 대한 논쟁이 있다. 또 11월 선거와 맞물려서 경제적 희생을 감수할 만큼 폐쇄명령이 정당했는가에 대한 끝없는 논쟁이 계속될 것이다.

미국을 다운시킨 코비드-19
코비드-19는 짧은 기간이지만 미국을 주저 앉혔다. 준비되지 않은 상태에서 강펀치를 맞고 다운된 것이다. 예전에도 그랬듯이 미국은 다시 일어서겠지만, 코비드-19이 남길 휴유증이 얼마나 될지 예상하기 힘들다. 당장은 식료품점, 수퍼마켓과 약국을 을 제외한 모든 민간 사업장이 문을 닫으면서 실업자가 1천 만명 이상 늘었다. 앞으로 조치가 해제되더라도 이들이 예전 직장에 복귀한다는 보장이 없다.
사상 최대치에 올랐던 주식시장은 단 2주일만에 30% 이상 폭락했다. 개인 투자자와 연금의 주식 자산이 그만큼 줄어들었다는 뜻이다. 상승세를 이어가던 부동산 시장은 일단 멈추었다. 지난 3월말 까지 부동산 시장이 붕괴했다는 지표는 없지만, 현재는 붕괴될 가능성이 그렇지 않은 가능성보다 훨씬 큰 것이 사실이다.
4월의 끝무렵에서 미국과 전세계에서 코비드-19 사망자 숫자가 줄어드는 추세라고 하지만, 아직은 끝이 보이지 않는다. 혹자는 백신과 치료제가 나와야만 끝난다고 주장한다. 그러나 이전 유행했던 바이러스 (사스, 메르스, 에볼라, 에이즈 등) 백신이 아직도 없는 점을 보면 코비드-19 백신을 기대하기 어렵다. 치료제가 있더라도 효과는 제한적일 것이다. (참고. 현시점에서 백신이나 치료제가 있다고 주장하면 ‘약장사’ 혹은 ‘돌팔이’라고 보면 틀림없다.)

아무도 내일을 모른다
한가지 분명한 점은 ‘미래에 대한 불확실성’이 엄청 늘었다는 것이다. 예를 들면, 코비드-19 이전에는 부동산이나 주식에 투자할 때 장단기 수익을 비교적 정확히 계산할 수 있었다. 허리케인이나 홍수 등 이벤트가 있더라도 대부분 지역적이거나 기간이 일회성이고 짧아서 수익에 큰 영향을 미치지 않았다.
앞으로는 전문가나 어떤 통계 모델도 투자 장단기 수익을 예측하기 어렵다. 모델은 알려진 변수와 상수 (파라미터라고 한다)를 이용해서 수익을 예측하는데, 코비드-19 이후는 그 파라미터 자체가 변하기 때문이다. 특히, 코비드-19을 대처하는 과정에서 두드러진 ‘자국 우선주의’와 ‘고립주의’, 미국과 중국의 패권경쟁 등 거시적 요인은 미시적 투자 모델에서 캡쳐할 수 없는 영역이다.
예를 들면, 미국 부동산 시장이 붕괴할 것인가에 대한 질문에 대해서는 그럴 것이라는 직관적 판단이 가능하지만, 그 시기와 낙폭을 예측하는 것은 불가능하다. 붕괴 시점을 모르는 상태에서 반등 시점을 예측하는 것은 ‘사기꾼’이나 하는 짓이다. 내가 문턱을 넘을 건가 아닌가를 점쟁이에게 물어보는 것과 같다.
그럼에도 불구하고, 전국적으로 보면 불안정한 부동산 시장이지만, 앞으로 어떤 지역 부동산이 약진할지는 예측할 수 있다. 예측의 단서는 아이러니칼하게도 코비드-19에 있다. 쉽게 풀자면, 코비드-19 사망자가 적은 지역으로 사람과 비지니스가 몰리게 된다.
예를 들면, 4월 20일 현재 코비드-19 사망자는 뉴욕주 1만 4천명 가량이고 인구 1백만명 당 무려 720명이다. 같은 기간 텍사스주 사망자는 477명이고 1백만명 당 1.6명이다. 뉴요커는 텍산보다 코비드-19로 사망할 가능성이 무려 450배나 높다. 고위험군에 속하는 베이비붐 세대 뉴요커들에게는 코비드-19은 거의 확실한 ‘사망진단서’이다. 뉴욕 주위에 있는 다른 주 (뉴저지, 펜실베니아, 버지니아 등) 사정도 크게 다르지 않다.

뉴욕, 오스틴, 내쉬빌
베이비 붐 세대 뉴요커들 상당수는 주거지와 사업장소를 선택할 수 있는 경제적 여력이 있다. 그러나 플로리다, 텍사스, 테네시 등 선택지는 제한적이다. 플로리다는 전통적으로 동부 중산층들의 은퇴지였다. 그러나 고령자들이 코비드-19에 취약하다는 점에서 뉴요커들에게 남은 선택지는 텍사스와 테네시이다.
80-90년대를 타임즈 스퀘어를 바라보고 살아온 뉴요커들이 선호할 만한 도시는 텍사스 오스틴과 테네시 내쉬빌이다. 뉴욕, 오스틴, 내쉬빌 이 세 도시는 인구가 젊고 (평균 연령이 30대 초반) 역동적이고 음악 중심지라는 공통점이 있다.
오스틴은 내쉬빌에 비해서 주소득세가 없고 (테네시는 7.0%), 호수가 많고 바다가 가깝다는 장점이 있다. 특히 건조한 기후로 인해서 관절염이나 치매 같은 퇴행성 질환이나 호흡기질환자에게 큰 도움이 된다.
결론적으로 텍사스, 특히 오스틴 부동산 시장이 다른 도시에 비해서 크게 성장할 것이라는 점은 분명하다. 앞으로는 동부에서 이주자가 폭증할 것을 기대하기 때문이다.

김병대 박사
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