부동산 저렴하게 사서 비싸게 파는 법

[ 부동산 ] 에드워드 최 부동산 재테크 

부동산에 관심 있는 사람들의 고민은 ‘저렴하게 사서 비싸게 파는 것’이다. 내 집 마련이나 투자목적으로 부동산을 취득하는 이들도 내심 본인이 취득한 부동산의 가격상승을 바라는 것은 당연하다. 

누군가는 부동산으로 몇 억 내지 몇 십억을 벌었다고 하고, 누군가는 부동산을 매입 후 대출이자 변제와 가격하락에 따른 자산감소로 고생했다고도 한다.

그래도 근로소득만으로 여유로운 삶을 살기 쉽지 않는 상황에서 자산소득 증식을 위해 수익형 부동산에 투자해야 하는 것은 이제 선택이 아닌 필수가 됐다.

특히, 은행의 예금금리가 1%도 안 되는 현 시점에서 앞으로 다가올 인플레이션에 대한 대비책의 일환으로 또는 노후대책 준비의 일환으로 우리 모두 수익형 부동산에 투자를 해야만 하는 시대에 살고 있는 것이다.

과거에는 50~60대의 전유물이었던 부동산이 최근에는 30~40대가 가세하면서 ‘소형’, ‘소액’ 중심의 부동산 취득 비중이 높아지고 있다. 자산에서 부동산의 비중이 높아지면서 어떻게 하면 상승할 수 있는 부동산을 매입할 수 있을 것인지가 최대 관심사 일 것이다.

부동산으로 큰 수익을 얻기 위해 ‘저렴하게 사서 비싸게 파는 것’은 기본 중에 기본이다. 그러나 이 같은 기본적인 원칙도 지키지 않고 부동산에 투자하는 이들이 정말 많다.

 당신이 취득한 부동산을 살펴봐라. 당신이 생각한 만큼 ‘저렴하게’ 샀는가? 대부분의 사람들은 ‘저렴하다’는 정의를 ‘급매’ 정도로 생각한다.

그러나 부동산은 매물을 검토하기 전에 반드시 매물이 있는 ‘지역’을 분석하는 것부터 시작해야 한다. 수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다.

수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할 만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다.

인구유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로서 가치가 높아지기 마련이다.

 부동산 시장이 상승장에 있을수록 상승기간이 길면 길수록 저렴하게 부동산을 취득하는 것과는 거리가 멀어진다. 가파르게 상승하는 부동산을 취득하기 위해서는 최고가를 경신하면서 매입하는 경우가 다반사다. 부동산 상승장에서 늦게 취득하면 할수록 부동산 수익은 당연히 낮아진다.

그런데 사람들의 심리는 저렴하게 인식되는 시장에서는 움직이지 않다가 가격이 상승하기 시작하면 조바심을 갖게 되고 급등세가 이어지면 그 조바심을 이기지 못해 최고가에 부동산을 매입한다.

부동산의 진정한 고수들은 부동산이 상승하는 시장보다는 지금같이 하락하는 시장에 관심이 많다. 상승 후에는 하락이 있지만 하락 후에는 반대로 상승세가 이어진다. 

상승장에서 추격매수를 하기보다는 하락장에서 바닥매수를 위해 끊임없이 시장을 모니터링하고 있다. 

코로나 19 이후 국내외적인 정치경제 상황은 개인이든 기업이든 투자하기에는 역대 최악의 환경이지만 영원히 계속될 수는 없다.

따라서 역설적으로 생각해보면 이럴 때일수록 알짜매물을 잡을 수 있는 기회이기도 하다. 현금 부자들은 오히려 불황을 즐긴다.

“바람이 강하게 불 때야말로 연을 날리기에 가장 좋은 시기다.” 

실제 필자 주변 현금 부자들은 부동산이든 주식이든 더 가격이 떨어지기를 기대하는 사람들도 있다. 

이들은 위기에 빠질 때마다 헐값에 자산을 매입, 호황기에 잘 팔았거나 유지해 현재의 부를 유지했다. 미래가 너무 안 보일 때 모든 것을 포기하는 일반인들과는 다른 점이다. 

지금과 같은 경제위기 때 어떤 부동산 투자전략이 필요할까? 사실 정치 못지 않게 경제도 생물과 같아 수많은 요인들의 상호작용을 통해 다양한 성과물이 도출된다.

경제위기가 찾아오면 상대적으로 가계는 더욱 가난해지고 핵심기업들은 부자가 될 확률이 높아진다. 좋은 일자리가 없으면 소득이 줄어들어 가계는 더욱 가난해지고, 자영업자도 어려움을 겪게 된다.

하지만 금융시장의 넘치는 유동성자금이 어디로 가느냐에 따라 부동산경기가 변화될 수 있다. 투자자금으로 형성된 유동성 자금은 항상 어딘가에 투자해야 한다.

경제위기일 때 필요한 기준은 과거의 경험이며, 몸으로 체험한 투자경험일 것이다. 이때 어떤 기준으로, 내재가치 있는 부동산 투자물건에 접근하느냐가 향후 경제위기를 지혜롭게 극복한 후 아주 좋은 투자결과를 도출할 수 있다.

그렇다면 어떤 방법이 있는가. 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다. 

이른바 가치투자인데, 쉽게 말해 ‘누구나 탐내는’ 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.

핵심상권의 수익형 부동산 투자가 답일 것이다. 조금 비싸더라도 말이다. 저성장, 내수침체, 저금리 등으로 경제상황이 좋지 않더라도 핵심상권의 유동성은 유지된다. 

그리고 핵심상권의 하락폭은 상대적으로 낮고, 어려울수록 현금이 들어오는 핵심상권의 가치는 더욱 높아지는 것이다. 그래서 침체기 때도 가격이 올라가는 투자상품이 되는 것이다.

부동산은 영원히 상승하지도 영원히 하락하지도 않는다. 부동산 시장에 개입하는 정부도 부동산 시장이 냉탕이거나 온탕이 되길 바라지 않는다. 둘 다 경제에 치명적인 손실을 미치기 때문이다.

초양극화 현상이 지속되면 정부도 투 트랙으로 부동산 정책을 펼칠 것이며, 그 정책에 따라 하락하는 시장은 조만간 안정화 단계에 진입할 것이다. 하락장에 있는 부동산을 계속해서 예의주시해야 할 이유다.

부동산은 절대 단기로 보지 말아야 한다. 진정 당신이 부동산으로 웃고 싶다면 무릎 아니 발목에 사서 어깨에 파는 현명한 선택을 할 수 있는 능력을 키우기 바란다.

상업용 투자 전문가      

에드워드 최

문의_214-723-1701

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로  어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.