금리인상에 요동치는 주택시장

시장금리가 빠르게 상승하면서 모기지 이자율도 급등하고 있다. 30년 고정 모기지 이자율은 작년 9월 이후 처음으로 3%대로 재진입했는데, 상승속도가 상당히 빠르다. 

이번주 역시 자산시장의 국채금리가 크게 급등하며 주식시장 또한 흔들리고 있는데, 이 영향으로 모기지 이자율도 더 빠르고 강하게 상승할 것으로 전망이 되고 있다. 

모기지 시장은 이런 이자율의 급등에 2주 전 미 전역을 휩쓴 한파로 인하여 지난 2주간 모기지 수요가 전반적으로 크게 낮아졌다. 모기지 뱅커스 협회에 따르면 총 모기지 수요는 한파 이전대비 11.4%나 감소했으며 주택구매를 위한 신청건수는 12%, 리파이낸싱은 11%대로 급감한것으로 나타났다. 

특히 기존의 홈오너들에게 큰 기회가 되던 낮은 이자로 인한 리파이낸싱은 금리가 점점 높아짐에 따라 수요가 점점 둔화하고 있다.  

하지만 가장 큰 문제는 주택구매 수요를 위한 공급부족은 더 심각해지고 있는 현상을 보이고 있다는 것이다. 

눈폭풍과 한파가 휩쓸어 매물비율이 12%나 떨어졌다. 이 추세가 계속 이어진다면 금리의 인상과 공급부족으로 인한 가격 상승으로 인하여 바이어의 부담은 계속 높아질 것으로 보인다. 

주택시장의 수요가 높아지는 금리로 인해 둔화될 수도 있지만, 기록적으로 낮은 공급은 주택가격을 끌어올리는 촉매제가 되고 있다. 문제는 가격이 너무 빠르게 오르고 있다는 것인데, 주택가격은 7년만에 가장 빠르게 상승추이를 보이고 있다. 

DFW 지역 뿐만 아니라 미 주요 대도시 지역의 평균 주택가격을 측정하는 S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index에 따르면, 12월 주택가격은 10.4%나 상승했고, 현재 미국의 주택가격은 고용시장의 평균임금 상승률에 비해 너무 가파르게 상승하고 있다고 전망했다. 

부동산 협회는 주택가격이 가구 수익에 비해 너무 높아 버블영역에 진입하는지 예의주시 하고 있는데, 현재 주택가격은 미국의 평균 가구당 수익대비 3.48배로, 2005년 이후 가장 높은 수준을 보이고 있다. 

역사적으로 미국의 주택시장은 금리가 오르는 시기에는 주택착공 등 부동산 관련 활동이 둔화되는 모습을 보인바 있다. 

빠르게 금리가 오르는 지금, 그렇지 않아도 역사상 최악의 공급부족 문제를 겪고 있는 부동산 시장에는 큰 문제가 아닐 수 없다.