상업용 부동산 - 부동산 투자에서 하수와 고수는 무엇이 어떻게 다를까

수십명의 부동산 고수들을 상담하면서 여러가지를 느끼고 배웠지만 그중 가장 큰 깨달음은 다름 아닌, 그들이 너무도 평범한 사람들이라는 사실이다. 

그런데 대부분의 사람들은 이들이 무슨 특별한 노하우를 가지고 있는 것처럼 환상을 가지고 있다. 하지만 필자의 경험에 비춰보면 그들이 다른 사람보다 특별한 무언가를 가지고 있는 것은 아니었다. 다만 그 사람들에게는 크게 몇 가지 공통점이 있다. 

그 중 하나는 위험을 감수하는 능력이다. 고수들은 어떤 위험이 있는지를 미리 꼼꼼히 살펴보고, 그에 대처할 수 있는 방법을 찾아놓은 다음에야 비로소 투자한다. 만약 그래도 위험이 닥쳐온다면 그 때는 손실을 스스로 감수한다. 

그러나 대부분의 사람들은 위험요소가 나타나면 지레 겁부터 먹고 망설이기 시작한다. 그리고 그 때부터 의심이 깊어져 결국 투자를 포기하는 사례를 필자는 수차례 봤다.

그리고 투자시기를 놓친 후에야 그 물건을 살 수 없느냐고 때늦은 전화를 해오기도 한다. 때로는 가격이 급등한 후 ‘뒷북’ 투자 혹은 추격매수를 마다하지 않는다. 

그러나 남들이 투자가치를 다 알고 있을 때에는 이미 늦었을 뿐더러 투자를 하더라도 수익을 기대하지 않는 편이 나을 것이다. 큰 수익이 걸린 물건일수록 위험요소도 큰 법이다. 그 위험을 감수할 능력을 지녀야만 과감하게 투자할 수 있다. 

또 다른 하나는 자금동원 능력이다. 부동산 투자로 고수가 된 사람 중에 순수하게 자기 돈만으로 그렇게 된 사람은 소수에 불과하다. 하수는 돈을 모아서 투자한다. 고수는 먼저 돈을 빌려서 투자한다. 

돈을 아무리 모아도 부동산 가격의 상승률을 따라잡기는 힘들다. 돈 없이, 또는 적은 돈으로 돈을 빌려서 하는 것이 부동산 투자다. 

그렇다면 이들은 어디서 자금을 끌어들였을까? ‘자금동원 능력’이라 하면 은행 등을 생각할 수 있겠지만, 필자가 만난 고수들 중에 처음부터 이런 것을 다 갖춘 사람들은 전체의 30%도 채 되지 않았다. 

고수들은 자기가 투자하는 사업이 확실히 되겠구나 하는 강한 확신을 가졌을 때, 그리고 수지타산이 확실히 섰을 때, 자신만이 가지고 있는 특별한 방법을 동원해서 자금을 마련한다.

그들도 처음에는 주변의 인맥을 동원하는 방법을 쓰지만, 그것만으로는 한계를 절실히 느끼게 된다. 

그 때부터 투자해서 번 돈을 종자돈 삼아 은행이나 다른 금융 인프라의 매커니즘을 이용하기 위해 금융기관 대출담당 직원과 친해지려고 노력한다.

즉 금융 네트워크를 평상시에 구축해놓는다는 말이다. 이런 노력의 결과가 쌓여서 결국 돈이 필요할 때 다른 사람보다 손쉽게 자금을 융통하는 것이다. 

자금의 레버리지 효과, 즉 지렛대 효과를 이용하느냐 하지 않느냐의 문제는 결국 ‘내 자본만 이용해서 돈을 벌 것인가? 아니면 다른 자본을 이용해서 돈을 벌 것인가?’의 문제다. 정말 자기자본만 가지고 정직하고 안전하게 돈을 벌겠다는 생각은 너무도 순진한 발상이다. 

레버리지 효과는 결국 위험이 주는 대가이다. 레버리지 효과의 가장 큰 장점은 기회가 왔을 때 큰 이득을 단숨에 얻을 수 있도록 도와준다는 것이다. 그러나 그것이 실패할 경우 그만큼 피해도 크다는 사실을 각오해야 한다. 

레버리지 효과는 금리가 내리고 부동산가격이 상승하는 시기에 적극 활용할 만하다. 금리가 오르고 부동산 가격이 하락하는 시기에 레버리지를 쓰면 손실이 2배로 확대되기 때문이다.

따라서 레버리지도 금융 및 부동산 시장의 동향을 보아가며 그때그때 활용 여부를 판단해야 한다.

부동산 고수들의 공통점 중 또 다른 사항은 정보판단 능력과 실천능력이 남다르다는 점이었다. 고수들은 정부정책을 미리 읽고 행동한다.

대부분의 사람들은 그런 고급정보를 어떻게 얻느냐고 하소연을 하지만, 사실 모든 정보는 우리가 매일 접하는 신문과 방송뉴스, 인터넷 안에도 다 들어 있다. 

정보라는 것은 결국 관심을 가지고 있는 사람들에게 포착되는 것이고, 또 그 정보를 끊임없이 추적해온 사람들에게 걸려 들게 되는 것이다. 

이런 노력의 과정 없이 누군가가 던져주는 고급정보만을 원하는 사람이 있는데 이것처럼 바보같은 행동은 없다. 실패한 사람들의 대다수는 다른 사람의 말만 믿고 뒤늦게 투자해서 낭패를 봤다고 말한다. 

보통 사람들은 연예인 뒷이야기나 정치인들이 싸운 이야기에 관심을 가지고 재미있어 한다. 그러나 고수들은 대통령이나 연준 의장이나 정책 당국자들이 서로 어떤 이야기를 나눴는지에 관심을 가진다. 

변화되는 정책내용도 중요하지만, 고수들이 가장 주의 깊게 보는 부분은 그 행간에 담긴 의미, 즉 고위관료나 책임자들의 정책적 의지다. 

그 행간에 담긴 의지, 숨은 속뜻을 읽고, 현실성 여부와 시장 파급효과를 미리 예측해보는 것이다. 특히 부동산은 정부정책에 민감하게 반응하기 때문에 정부정책의 속내를 읽어내는 것을 게을리하면 안 된다. 부동산 시장 전망과 정책변화의 커다란 줄기, 소위 큰 흐름을 항상 읽고 있어야 한다는 말이다. 

한편, 고수들은 실천력이 뛰어나다. 그들은 아무나 믿지 않지만, 상대방의 논리가 객관적이고 과학적인 근거가 정연하다 싶으면 의심하지 않는다.

논리적이고 설득력 있는 이야기에는 빠른 반응과 신뢰를 보인다. 그렇기 때문에 투자의 타이밍을 놓치는 법이 없다. 고수들은 오늘 상담하면 다음날 오전에 소개한 매물을 둘러보고 와서 바로 오퍼 넣자고 한다.

그러나 실패하는 사람들은 필자와 상담을 하고 난 후 투자를 해야 할지 말아야 할지 망설이다가 일주일쯤 지나서 소개한 매물을 가보고나서 마음에 들어 사려고 하면 이미 다른 사람과 계약이 되기 일쑤이다. 

모든 투자는 가격이 오르기 전에 발 빠르게 매입해서 수익을 거두는 것이므로 남들보다 빠른 판단과 결정이 필요하다. 지난 5~6년 동안 부동산으로 부자가 된 사람은 정말 많다.

이들의 공통점은 매매 타이밍을 놓치지 않았다는 점이다. 부동산에 실패한 사람들의 특징은 기회를 잘 놓칠 뿐만 아니라 언제나 뒤돌아서서 후회만 한다는 것이다.

‘부동산 투자’라 하면 대부분 부동산을 싸게 사서 시세가 올랐을 때 되파는 것만으로만 생각한다. 그러나 단지 사서 되파는 형식의 단순한 투자방식만으로는 수익성에 한계가 있다. 

그러나 기존의 부동산에 또 다른 부가가치를 더하면 꼭 투자 유망지역이 아니더라도 큰 수익을 얻을 수 있다. 정책의 변화와 경기의 흐름을 읽을 때에도 이러한 플러스 알파적 사고는 많은 성공을 보장한다.

마지막으로 부동산 투자 하수와 고수의 가장 결정적 차이는 전문가의 활용 여부다. 하수는 좋은 매물을 찾기 위해 끊임없이 발품을 팔고 다닌다. 하수는 부동산 유통구조와 관련된 이해도가 떨어지기 때문이다. 

보통 중개업소를 통해 부동산 유통이 이뤄지는데, 중개업소는 좋은 매물이 들어오더라도 지나가며 발품을 파는 손님에게는 잘 주지 않는다. 이런 방식 보다는 능력있는 전문가들을 찾아가는 것이 고수의 방식이다. 

부동산 매물은 발품으로 찾는 것이 아니라 인적 인프라로 찾는 것이다.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: edwardchoirealty@gmail.com

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.