상업용 부동산 - 가수 방미의 부동산 투자 원칙 십계명

1980년대 ‘날 보러 와요’, ‘올 가을엔 사랑할 거야’ 등으로 큰 인기를 누린 톱가수 방미, 그녀는 18살이라는 나이에 가족을 부양하기 위해 MBC 2기 공채 코미디언으로 데뷔했고, 이후 가수로 전업해 많은 히트곡을 남겼다. 그러던 중 미국으로 건너와 쥬얼리숍을 운영하며 200억 원대 자산가로 성공하게 됐다. 오늘은 ‘200억 자산가’ 방미의 부동산 투자 십계명에 대해 알아보기로 하자. 

첫째, 부동산을 살 때는 반드시 팔 때를 고려하라.

부동산 투자에서 가장 중요하게 생각하는 원칙이다. 부동산으로 재테크를 처음 하는 사람들이 가장 저지르기 쉬운 실수가 바로 시세보다 싸게 나온 물건이 있으면 앞뒤 가리지 않고 일단 사고 보려는 것이다. 부동산은 내가 필요할 때 돈을 넣고 뺄 수 있는 은행이 아니다. 또 자신이 필요할 때면 언제든 사고 팔 수 있는 물건도 아니다. 

제 아무리 수십억에 달하는 부동산을 가지고 있어도 돈이 들어오지 않는다면, 무슨 소용이 있겠는가. 

부동산을 매매하든 임대를 주든 나의 손에 현금이 들어올 때 비로소 자산으로서의 가치가 생기는 것이다. 그러니 부동산을 구입하려고 할 때에는 다른 무엇보다 팔 때에 가치가 있을지를 기준으로 결정을 해야 한다.

둘째, 위치와 관리 상태가 좋은 부동산을 선택하라.

너무나 당연한 말이다. 하지만 그런 부동산을 누구보다 빠르게 발견하는 노하우는 쉽게 주어지지 않는다. 당연히 잘 팔리는 부동산은 좋은 위치에 있고 관리가 잘 된 물건들이다. 

요지에 자리한 부동산은 경기에 상관없이 꾸준한 수요가 있기 때문에 매매가 쉽게 이루어질 것이다. 큰 이변이 없다면 부동산 자체의 가치도 계속 올라가 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.

셋째, 부동산의 진정한 가치는 환금성에 있다.

만약 시골에 있는 수천㎡의 야산과 서울 역삼동에 있는 56㎡(17평 상당)짜리 오피스텔이 동시에 매물로 나와 있다면 어떤 쪽을 선택하겠는가. 전원주택을 꿈꾸고 있는 사람이라면 시골의 땅을 선택할지 모르겠다. 

하지만 투자로 생각한다면 역삼동의 56㎡짜리 오피스텔을 선택해야 한다. 환금성 때문이다. 시골에 있는 수천㎡의 땅이 아무리 풍수적으로 좋고 훌륭한 경관을 자랑하더라도 강남 한복판에 있는 오피스텔의 환금성에는 미치지 못한다.

넷째, 아파트나 콘도의 경우 초기 가격, 즉 ‘분양가’를 반드시 확인하라.

부동산이 매력적인 이유는 정해진 가격, 즉 ‘정가’라는 것이 존재하지 않기 때문이다. 일반적인 기준이 되는 시세가 있긴 하지만, 부동산의 가격은 일단 팔려는 사람의 마음에 달려 있다. 

경우에 따라서는 판매하는 사람과 구매하려는 사람의 마음이 통해 시세와는 전혀 동떨어진 가격에 거래가 이루어지기도 하는 게 바로 부동산 세계다. 

하지만, 정가가 없다고 하더라도 최고의 부동산이 만들어졌을 때의 가격, 즉 ‘분양가’가 얼마였는지를 확인해야 한다. 가장 이상적인 부동산 투자의 방법은 좋은 위치에 있는 부동산을 최초의 분양가로 구입하는 것이다.

다섯째, 무릎에서 사고 어깨에서 팔아라.

주식거래에 익숙한 사람이라면 무릎에서 사고 어깨에서 팔라는 말을 종종 들어봤을 것이다. 어떤 상황에서든 조금 더 싸게 사고, 조금 더 많은 수익을 남기고 싶은 마음은 누구나 갖는다. 재테크에 성공한 사람들이나 부자들의 경험담을 들어보면 대체로 자신이 예상한 수익에 미치면 더 이상 미련을 두지 않고 바로 매매를 결정한다고 한다. 

여섯째, 공인중개사와 투자 파트너를 고려하라.

부동산 거래는 혼자 할 수 있는 일이 아니다. 단순하게 생각해봐도 자기가 직접 부동산을 일일이 찾아다니며 시세를 확인하고 관리 상태를 확인할 수 없기 때문이다. 이때 공인중개사들은 나를 대신해 부동산을 관리해주기도 하고, 적당한 가격에 사고 팔아주기도 하며, 내가 미처 신경 쓰지 못했던 부동산 시장의 이슈들을 챙겨주기도 한다. 

한마디로 내 주변에서 나를 도와주는 공인중개사들은 단순히 부동산을 거래하는 데 도움을 주는 사람 이상의 역할을 하고 있다. 그만큼 믿을 수 있는 공인중개사를 만나는 것이 중요하다.

일곱째, 금리와 경기 변동 여부를 반드시 확인하라.

부동산이 다른 투자 방법보다 매력적인 이유는, 오를 때 큰 폭으로 오르고 내릴 때 비교적 소폭으로 내리기 때문이다. 또 금리와 경기 변동의 주기를 살펴보더라도 부동산이 하락하는 시기나 정체 시기, 불경기 등을 대략적으로 예측할 수 있다는 점도 큰 장점으로 꼽을 수 있다.

여덟째, 인터넷 웹사이트를 너무 믿지 마라.

인터넷을 통해 얻는 정보는 어디까지나 기초적 수준 밖에 되지 않는다. 부동산의 위치와 시세를 확인했다면, 주변 상권에 대한 정보와 부동산의 상태 등은 자신이 직접 발품을 팔아 확인해야 한다.

아홉째, 구매의사가 있다면 몇 번이든 반드시 해당 지역에 찾아가라.

부동산 투자를 할 때 실패하지 않는 가장 단순하고 가장 확실한 방법이 있다. 자신이 사려고 마음을 먹은 매물이 있다면, 몇 번이고 직접 찾아가 두 눈으로 부동산과 주변을 확인하는 것이다. 상가는 두말할 것 없이 유동인구와 주변 지역을 확인하는 과정이 필요하다. 

열째, ‘이것’이라고 판단되면 절대 가격을 깎지 마라.

부동산에 정가가 정해져 있지 않은 것은 장점이기도 하지만, 때로는 그 장점이 오히려 화가 돼 좋은 물건을 놓치는 경우도 있다. 부동산 거래의 당사자들의 입장은 분명하다. 사는 사람은 싸게 사기를 원하고, 파는 사람은 조금 더 비싸게 팔기를 원한다. 나

 역시 너무 마음에 드는 부동산을 조금 더 싸게 살 수 없을까 하는 욕심을 부리다가, 부동산을 팔려는 주인과 마음이 틀어져 거래를 하지 못한 경우가 많다. 그렇게 놓친 물건들을 생각하면 지금도 속이 쓰릴 정도다. 

만약 정말 마음에 드는 부동산을 찾았다면, 주인과 거래를 할 때 어설프게 깎으려 들지 말고 그가 제시하는 가격이나 조건을 우선 받아들일 것을 권한다. 괜히 전문가인 척 나서거나 눈에 뻔히 보이는 사탕발림을 하다 물건을 놓치고 후회한들 아무 소용없다. 일단 내 마음에 드는 물건이 있다면 내 물건으로 만드는 것이 중요하다.

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: edwardchoirealty@gmail.com