상업용 부동산 – 포스트 코로나 시대 부동산 투자전략

코로나 19의 전세계적인 유행인 팬데믹이 1년 넘게 이어지면서 부동산 투자에 대한 개념도 변화하고 있다. 

개인 투자자들 사이에서 기존 소형 아파트, 주택 등을 중심으로 투자에 나서던 것에서 리테일 시설을 중심으로 하는 상업용 부동산이 뜨거운 인기를 얻고 있는 것이다. 

특히 의식주를 중심으로 하는 생활 밀착형 시설이 들어서 있는 건물이 자산가들 사이에서 뜨거운 인기를 얻고 있다.

 실제로 미국은 현재 하루 코로나 19 신규 확진자 수가 7일 평균 15만명에 이를 정도로 확산세가 줄어들 기미가 보이지 않는 상황이다. 이 때문에 일부 시설들이 아직도 제한영업을 하고 있다. 

그러나 의식주를 책임지는 업종은 생활과 밀접한 관계가 있기 때문에 정상적으로 영업을 이어가고 있다. 미국 부동산 투자자들의 리테일 건물에 관심을 갖는 이유다.

실제로 코로나 19 팬데믹 이후 미국의 대부분의 사무실은 재택근무로 전환해 아직까지도 완전히 복귀하지 않은 상황이지만, 아마존, 월마트, 크로거, 앨버슨 등 생필품과 식료품을 판매하는 소매점이 입점한 상가는 정상적으로 영업을 하고 있어 이들 매장이 입점한 상가는 미국의 자산가들 사이에서도 가장 뜨거운 매물로 손꼽히고 있다.

부동산 전문가들은 “미국의 생필품, 식료품 판매점이 입점한 상가는 고정적인 수요가 꾸준히 발생하는 상가라는 이미지가 있어서 자산가들의 투자상품으로 인기가 높다”며 “특히, 코로나 19 팬데믹 이후 재택근무, 사회적 거리두기 등 일반적인 생활이 불가능해지면서 생활 필수 업종이 입점한 건물은 사실상 유일한 수익이 발생하는 업종이 됐기 때문에, 포스트 코로나 시대의 알짜 투자처로 주목받을 것”이라고 말했다.

한국의 투자자들도 미국의 리테일 건물 투자에 관심이 높아지고 있다. 올해 들어 주택을 중심으로 취득세 중과를 비롯해 부동산 관련 세금이 큰 폭으로 변동을 일으키면서 혼란의 시장이 이어지고 있기 때문이다. 

반면, 미국의 부동산은 취득세, 종부세가 존재하지 않아 상대적으로 세금 부담이 덜하다는 장점이 있다. 또한, 미국의 상업용 부동산의 리스를 트리플 넷(NNN)으로 계약을 하면, 소유자가 아닌 세입자가 세금, 보험료, 관리비를 부담해 투자자의 부담도 덜 수 있다. 

상업용 부동산을 잘 선택하여 산 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역할을 하게 된다. 

그러므로 뮤추얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자회사의 경영에 참여하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수밖에 없는 것과는 차이가 있다. 

이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다.

그리고 부동산을 리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분 만큼 재융자를 하여 다른 부동산 구매에 재투자를 할 수도 있다. 

역시 모든 투자는 종류와 관계없이 자산증식이 최종 목적인데 주택시세와 달리 투자한 상업용 부동산의 가치는 부동산의 순수수입이 올라가면 거기에 따라 비례적으로 부동산 가치가 올라가는 장점이 있다. 

그리고 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나는 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 패시브 인컴(Passive Income) 을 기대할 수 있다. 

아마 많은 사람의 꿈이 이런 패시브 인컴(Passive Income)으로 원치 않는 직장 생활에서 벗어나 자유로운 시간과 수입을 보장받는 것이 아닐까 한다. 

그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만, 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점 중 하나는 역시 가격의 상승이다. 

물론 지난 몇 년 전에 경험했던 것 같이 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자다. 

부동산 가치상승의 가장 중요한 몇 가지 요인을 보면 구매시기, 부동산의 위치, 소유기간, 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다. 

이처럼 부동산 투자의 장점은 장기 보유 가격상승, 세금공제, 임대수입, 융자 이용한 지렛대 효과 등이라 할 수 있다.  

우리는 자본주의 시스템에서 어떻게 돈을 버는 것이 효율적이고 유리한지를 생각해봐야 한다. 한정된 시간 내에서 자신의 노동력만을 투입해서 돈을 버는 것에는 한계가 있다. 

레버리지, 즉, 타인의 시간과 노동력을 활용할 수 있어야 한다. 패시브 인컴이란 내가 직접 일을 해서 돈을 버는 게 아니라 돈이 나를 위해서 일을 하도록 하는 방식이다. 

돈이 나를 대신해서 일하게 하는 방식, 머니 워킹 메커니즘(Money Working Mechanism)의 대표적인 방법이 바로 투자(Investment)다. 사람이 일해서 돈을 번 것 보다 내가 투자한 돈이 나를 대신 일해서 돈을 벌었다면 엄청난 부가치를 창출할 수 있다는 계산이다. 

상업용 부동산 투자를 해서 건물을 소유할 경우 건물은 매달 임대소득을 가져다준다. 내가 일하지 않고 내가 투자한 돈, 즉 건물이 나를 위해 일하는 역할을 하는 것이다. 

요즘 한국에서는 ‘벼락거지’라는 신조어가 유행이다. 성실하게 직장생활을 하며 월급을 아껴 따박따박 저축을 했는데, 집값이 폭등하고 유례없는 전세난까지 겹치면서 전세는 커녕 월세난민 신세로 전락한 이들이 스스로를 비하해 부르는 말이다.  

중산층이 붕괴되고 부의 양극화 현상이 가속회되고 있는 상황에서 개인의 수명이 평균 100세를 바라보는 현실이 다가오고 있다. 

이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 캐시 플로우(Cash Flow)를 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안이고 확실한 노후대책이 될 것이다.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

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