상업용 부동산 - 100세 시대, 당신의 노후대비는 안전한가?

 저금리 상황에서 자산을 불리기는 쉽지 않지만, 무전장수(無錢長壽)는 더 끔찍하다. 인생 100세 시대는 축복이기도 하지만 한편으로는 고통이다. 

오래 살게 되면 그만큼 더 많은 돈이 필요하기 때문이다. 만약 60세에 은퇴해서 80세까지 산다고 가정하면 은퇴생활 기간은 20년이지만, 100세까지 살면 두 배인 40년으로 늘어난다.

왕성하게 일하는 현역시절엔 심하게 사치하지 않는 한, 금융자산이 쉽게 바닥나진 않는다. 

하지만 은퇴 후 명함이 사라지면 얘기가 달라진다. 월급 받아 모아둔 자산을 조금씩 헐어가면서 생활하는데, 이때 꺼내 쓰기만 한다면 언젠가 바닥이 나고 만다. 연금준비를 충분히 해두지 않은 상황에서 내 신체수명보다 먼저 통장잔액이 먼저 0원이 된다면, 꿈에 그리던 세컨드 라이프는 엉망이 될 수 있다.

내가 가진 은퇴자산의 수명을 늘리려면 어떻게 해야 할까? 100세 시대에는 투자시계가 길어진 만큼, 안정적인 현금흐름이 나오는 자산을 중심으로 투자해야 한다. 

수명이 길어졌기 때문에 은퇴 후에도 투자를 계속해야 생의 마지막 순간까지 빈손으로 지내지 않고, 내 신체수명과 내가 가진 돈의 수명이 괴리가 생기지 않도록 평생 현금흐름을 만들어 나가는 것이 중요하다.

100세 시대라는데 노후자금으로 모아둔 목돈을 가급적 지키면서 매달 일정한 수입이 나오게 하는 방법은 없을까?

대다수 예비 은퇴자가 갖는 공통된 고민이다. 또박또박 월세가 나오는 목 좋은 부동산이 있다거나 손님들이 밀려올 대박 사업 아이디어가 있다면 고민이 없겠지만, 그렇지 않다면 적극적으로 대안을 찾아야 한다.

인생 100세 시대! 이제 100세는 꿈이 아닌 현실로 다가오고 있지만, 늘어나는 나이에 비해 은퇴시기는 짧아지고 있다. 

그래서 보통의 사람들은 은퇴하면 충격, 지루함과 외로움, 경제적 어려움 등을 떠 올리는데 그것은 잘못된 생각이다. 

 필자는 은퇴의 정의를 ‘인생 제2막의 출발점인 행복과 도전’이라고 말하고 싶다. 즉, 은퇴라는 것은 부정의 단어가 아닌 희망과 긍정의 단어인 것이다. 

은퇴한 후에 돈이 넉넉하면 노후를 걱정하지 않아도 되는 것이 아니라, 생의 나머지 긴 시간들을 위해 새로운 일을 찾아 행복을 느껴야 하고, 자신이 진짜 해보고 싶었던 꿈을 향해 도전해야 한다.

  노후를 대비해 장기적으로 투자를 고려한다면 ‘꼬리’보다 ‘머리’에 주목해야 한다. 즉, 우량지역과 우량자산으로 압축하는 것이 ‘덜 빠지는 부동산 고르기’ 전략이다. 

그러나 인구와 수요가 줄어드는 지방과 외곽의 비인기 지역 부동산은 가격하락폭이 더욱 커질 것이므로 인기지역을 중심으로 투자해야 한다.

장차 소득원이 사라지는 노후 및 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산보다 수입을 확보한다는 마음으로 미리부터 부동산에 투자 마인드를 갖춰야 한다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서기보다는 투자원칙을 세워놓고 미리 알짜 부동산에 대한 종목 공부에 매진해야 한다. 

자산의 여력이 충분하다면 불황기를 적극적으로 활용해보는 것도 좋은 방법이다. 대부분의 사람들은 부동산 투자란 싸게 사서 비싸게 파는 것이라 믿고 있다. 그래서 항상 싼 것을 찾아 온 시내를 헤매거나 눈과 귀를 열어놓고 정보를 얻기만을 고대하고 있다. 

지금은 정보가 거의 노출되는 세상이다. 싼 물건이 어디 숨어 있을 여유가 없다. 만약 진짜 싼 물건이라면 뜨내기인 당신보다 중개업자나 부동산 전문가들의 손에 먼저 걸릴 수밖에 없다. 싼 물건은 오히려 하자가 있는 물건이거나 당신을 사기 칠 미끼일 확률이 더 높다.

필자가 존경하는 미국의 부동산 재벌 월터 쇼렌스타인은 ‘비쌀 때 사서 더 비싸게 팔라’는 지론으로 엄청난 부를 축적했다. 그는 ‘싼 게 비지떡’이라는 사실을 항상 고객들에게 주지시켰다. 부자들은 절대 싸구려를 찾지 않는다. 비싼 것을 찾아서 싸게 살 방법을 연구한다.

  유동성이 많고 인플레이션이 급속히 진행되고 있는 가운데 최근 수익형 부동산인 상가에 대한 투자문의가 꾸준하다. 

매월 연금처럼 안전하게 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 점차 투자패턴이 가속화되고 있는 것이다. 

그렇다고 해서 인기에 편승해 무작정 투자해서는 안 된다. 상가투자에 앞서 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 

상가시장 회복시기는 내수경기 회복 시기와 정확하게 일치하기 때문에 전체적인 부동산 경기의 흐름을 잘 파악하면서 투자하는 게 안전하다.

따라서 진정한 시세차익을 거두려면 가치가 오를 수 있는 물건에 투자해야 한다. 가치가 오른다면 가격은 당연히 오르는 것이고, 기회비용과 물가인상률을 제외하고도 상당한 수익을 달성할 수 있다. 

지금부터 5년, 10년 후에도 공급보다 수요가 많은 부동산이 무엇인지 스스로 연구하고 분석해보아야 한다.

 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 것, 개발을 통해 가치를 배가시킬 수 있는 것, 임대료가 꾸준히 상승하는 수익형 부동산 등 가치가 증가할 수 있는 부동산은 아직도 많다. 

아직도 물건을 살 때 싼 가격에 관심을 갖는가. ‘싼 게 비지떡’이란 말은 틀린 말이 아니다. 진정한 부동산 고수는 ‘비쌀 때 사서 더 비싸게 판다’고 한다. 

그러기 위해서는 가치를 증식시킬 수 있는 ‘가치투자’를 해야 한다. 시세차익 투자는 부동산 경기에 민감하게 반응하지만, 가치투자는 부동산 경기와 상관없이 가치가 영속적이다. 

수익을 창출할 수 있는 부동산이 가치투자의 요체가 될 수 있다. 지금부터라도 가격보다는 그 가격 뒤에 감춰진 가치에 투자하라.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: edwardchoirealty@gmail.com

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.