다가오는 테이퍼링이 부동산 시장에 미치는 영향

요즘 경제뉴스와 주식관련 뉴스에 하루도 꼭 빠지지 않고 들리는 한 단어가 있다면 ‘Tapering’일 것이다. 누구나 한번쯤 여기저기서 테이퍼링이라는 단어를 들어보았을 것이다. 

테이퍼링이란 사전적 의미로 ‘점점 가늘어지다’인데, 콸콸 흘러나오는 수도 꼭지를 조금씩 잠그면 나오는 물이 가늘어 지면서 점점 잠기게 된다. 이것을 ‘Taper’라고 한다. 

경제시장에서 테이퍼라고 하면, 중앙은행이 정부나 금융기관의 채권을 사들이는 방식으로 시중에 돈을 푸는 것을 점진적으로 줄이게 되는 것을 의미한다. 

곧, 중앙은행이 시장에 돈을 푸는 것을 양적완화라고 한다면, 테이퍼링은 양적완화 축소라고 할 수 있다. 

그렇다면, 테이퍼링은 부동산 시장에 영향을 줄까? 답부터 말하자면, 주식시장에는 즉각적으로 영향을 줄 수 있지만, 부동산 시장에는 즉각적으로 영향을 준다고 볼 수 없다. 

부동산에 관심을 가진 사람들도 테이퍼링에 주목하는 이유는 테이퍼링이 시장금리에 영향을 주고, 시장금리는 바로 모기지 금리와도 연동되기 때문에, 집 구매자들이 가장 민감한 모기지 이자율 상승에 따른 부동산 가격과 밀접한 연관 관계가 있기 때문이다.  

이번 년도 3분기까지만 해도 인플레이션 현상이 보임에도 불구하고, 금리 인상이 시장경제 정상화에 찬물을 끼얹을 수도 있기에, 파월 연준 의장은 기준금리 인상을 위해서는 더욱 강력한 성장과 고용시장 안정이 선행돼야 한다고 이야기했다. 

하지만, 예상보다 높은 물가상승과 더불어 고용율이 약 90% 이상 올라옴에 따라, 이제는 테이퍼링을 시작해야 한다는 의견이 높아졌고, 올해 안에 테이퍼링 시작이 기정사실로 받아들여 지고 있다. 

미국 부동산 가격은 유례없는 저금리 효과로 인해 올해를 기점으로 그래프의 상승곡선이 가파르게 올라가서, 케이스실러지수(S&P Case-Shiller Index)의 미국 전역 주택 판매 가격(US National Home Price Index)을 살펴보면 텍사스의 집값은 전년 대비 25~30% 정도 상승 한 것을 알 수 있다. 

실물경제가 활성화되고 고용이 안정화된 이후, 중앙은행에서 테이퍼링이 시작한다는 발표를 해도 부동산 가격은 금리 인상 보다는 수요와 공급에 따라 움직일 것이다.

 이전 대통령인 도널드 트럼프 대통령 재임시절 기준금리가 2.25~2.50%로 급등한 적이 있었고, 파월 의장은 2018년 기준금리를 4차례 인상했었고, 모기지 금리는 평균 4% 후반에서 5%를 넘었었다. 그 당시 약 10년간 유지해오던 ‘미국=제로 금리’라는 기준이 깨지는 순간이 있었고, 이 시기에 수많은 미디어는 이제 미국 부동산이 급락시기로 접어들었다며 서브 프라임과 비교했다. 

하지만 이때 미국 부동산 가격은 급락이 아니라 꾸준하게 안정적으로 올랐다. 

금리가 상승해 모기지 금리에 악영향을 줬는데 왜 미국 부동산은 오히려 올랐을까? 

경제가 좋아진 상황에서 수입이 많아지니 부동산 구입이 늘었고, 공급에 비해 수요가 많으니 금리인상은 큰 영향을 주지 못했다.  

특히 텍사스는 주택공급이 부족하다는 내용이 지속적으로 언급되고 있다. 

신규로 짓는 새집의 수량보다 늘어나는 유입인구에 턱 없이 모자른 상황이고, 주택공급은 단기간에 늘릴수 있는게  아니기에 앞으로도 공급이 수요를 맞추기는 어려울 것으로 보인다.  

미국 부동산에 관심이 있는 사람들은 테이퍼링과 금리보다 현재 시장에서 수요와 공급에 더욱 많이 신경써야 한다는 점을 이야기하고 싶다. 

수요라는 큰 범주에는 저금리라는 요소가 어느 정도 작용을 하지만 금리가 높아도 부동산 가격이 상승한다는 것을 불과 4~5년 전 경험했다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다.