[Remax 사이먼 윤의 DFW 부동산 가이드] 모기지 금리 인상 속도 너무 빠른데… 집값은?

미국 연방준비제도(Fed ·연준)의 금리 인상이 시작되면서 주택 담보대출(모기지) 금리가 급등함에 따라 주택 담보 대출 수요는 점차 감소하고 있다. 

3월 말 모기지 은행 협회(MBA)에 따르면 모기지 신청 건수는 전달보다 8.1% 감소한 것으로 나타났다. 

이러한 감소 추세는 지난 2년간 보이지 않았는데, 단순히 모기지 금리가 올라가는 데에 따른 영향이 아닌 단기간에 가파르게 오른 영향 때문으로 보인다. 

한 주 만에 30년 고정 평균 모기지 대출금리는 4.27%에서 4.50%로 급등했고, 이러한 영향으로 금리 변동에 민감한 수밖에 없는 주택 구입자들의 모기지 신청 건수는 지난해 같은 기간 대비 12% 감소했으며, 주간 금리 변동에 민감한 리파이낸싱 수요는 1년 전 대비로는 54% 급감하였다. 

기준금리 조정이 모든 금융시장 이자율에 영향을 미치기 때문에 연준의 움직임에 앞서 모기지 금리는 상승세를 탔고 단기간 급등했다. 

더불어 연준의 주택저당증권(MBS) 매입 감소 계획이 발표 됨에 따라 2022년도에는 꾸준히 모기지 금리가 오를 것으로 예상된다. 

문제는 모기지 금리 상승이 부동산 시장에 미칠 영향이다. 주택 수요자 입장에서 모기지 이자율 상승은 갚아야 할 돈이 늘어나는 것을 의미한다. 

30만 달러 모기지 대출을 받는다고 가정하면 현시점에서 4%가 훌쩍 넘는 금리로 빌린 사람은 지난해 초 3% 초반의 낮은 금리 때 대출을 받은 사람보다 약 200달러를 더 갚아나가야 한다. 

결과적으로 신규 주택 수요자 입장에서는 집을 사는 게 이전보다 매우 힘들어진 것이다. 

그렇다면 이제 집값이 하락할까? 

미국에서 주택은 대부분 모기지 상품과 연계돼 거래되는 만큼 높은 이자로 부동산 수요가 줄어들면서 집값도 하락하는 현상이 생긴다. 

최근 몇 년 동안 지속적으로 부동산 가격이 올라간 것도 집값 하락론에 힘을 싣는다. 다만 대다수의 부동산 전문가들은 단기간에 부동산 가격이 급락할 것으로 보고 있지는 않는다. 

분명히 연준의 긴축 움직임은 악재지만 팬데믹으로 부동산 공급이 현재까지도 제대로 이뤄지지 않고 있어 여전히 수요 대비 매물이 부족한 상황이기 때문이다.

분명한 것은 모기지 이자율로 주택 구입 수요가 줄어들 수 있지만, 재고가 여전히 부족한 상황이라 구매자들에게 높은 집값의 압박은 당분간 이어질 것으로 보인다.

사이먼 윤

Remax DFW Associates

SIMON.YOON@RMDFW.COM