[Remax 사이먼 윤의 DFW 부동산 가이드] 보고 싶지 않았던 5%!

일반적으로 주택 구입이 활성화되는 여름 시즌이 다가 오고 있다. 현재도 활화산처럼 끓어 오르는 주택 시장이 여름 시즌에 들어가면 구입 경쟁이 더 과열되는 것은 아닌지 벌써부터 걱정하는 사람들이 늘어나고 있다. 

그러나 다른 시각으로 부동산 마켓을 전망하는 분석가들도 있고, 오히려 올해 하반기에는 주택 판매 감소의 가능성이 있다고 경고하고 있다. 

대표적으로 수석 경제학자이자 리서치 컨설팅 회사인 판테온 매크로이코노믹스(Pantheon Macroeconomics)의 설립자인 이안 셰퍼드슨(Ian Shepherdson)은 올해 주택 판매 속도가 급격히 떨어질 것으로 예측하고 있는 주택 분석가이다. 

그의 분석에 따르면, 올해 2월에 산정된 연간 주택 판매 예상치가602만 건에서 여름이 끝날 때까지 450만 건으로 약 25% 감소할 것으로 전망하고 있다. 

판매 감소전망의 이유는 최근 모기지 금리의 급격한 상승이 모기지 융자에 의존할 수 밖에 없는 대다수 홈 바이어들의 모기지 수요를 감소시킬 것이고, 주택 가격 상승률의 점진적인 하락을 촉발한다는 것이 주된 요점이다. 

또한, 기존 주택 판매 변화의 파급 효과는 뉴홈 판매로 확산될 것이고, 주택 건설의 감소로 이어질수 있다는 전망이다. 이러한 전망속에서 주택 구입을 준비하는 홈 바이어에게 혼란스러운 점은, 이러한 상황이 궁극적으로 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 명확하지 않다는 것이다. 

현재 주택 가격이 급등한 이유 중 하나는 주택 시장에 재고가 크게 부족하기 때문이다. 이로 인해 매물로 나와 있는 몇 안 되는 주택에 대한 경쟁이 촉발된 것으로써, 수요가 감소한다면 어느 정도 일지, 그에 따른 공급이 늘어 난다면 어느 정도 일지, 그래서 공급과 수요의 비율이 적정하게 유지 될지 부동산 동향에 지속적인 관심을 갖고 유심히 지켜봐야 할 것이다.

현재 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 모기지 금리 변동폭이다. 모기지 금리가 오를 것은 누구나 이전부터 예상하고 있었지만, 문제는 속도다. 

연일 상승폭이 높아지면서, 모기지 금리가 연 5%대를 훌쩍 넘어섰는데, 연방 주택 모기지를 담당하는 프레디맥(Freddie Mac)에 4월 4주차 30년 만기 모기지 평균 금리는 연 5.11%을 가리키고 있다. 

1주일 전보다 0.25%포인트 급등한 수치이고, 30년짜리 대출 금리가 연 5%를 넘어선 것은 2018년 10월에 5% 가까이 오른 이후 4년 만이다. 하지만, 4년전과 지금의 5%대 금리는 같다고 볼 수 없다. 

팬데믹이 한 참이었던 1년 전만해도 30년 만기 모기지 금리는 연평균 2.88%였고, 불과 1년 만에 100% 이상 가파르게 상승한 수치이지만, 2018년대의 5% 모기지 금리는 2012 부터 장기간에 걸쳐 점진적으로 상승했었기 때문이다. 

만약, 모기지 융자 금액이 $50만불이라고 가정할때, 1년 전인 2.875% 이자율의 원금/이자 페이먼트는 $2,074 이지만, 현재 5% 이자율을 적용하면 $2,684 이다. 단순하게 비교하여 같은 금액을 빌렸더라도, 1년전에 비해 매달 $610 을 더 지불하게 된다. 

여기에 금리처럼 1년전 보다 많이 상승한 Property tax, Home insurance 등을 감안하면 금액 차이는 더 높아질 수 밖에 없다.  

모기지 금리가 이렇게 상승한 것은 미 재무부 채권 금리(10년 만기 기준)가 가파르게 상승하면서 연 2.9%까지 올라왔기 때문이다. 

미 중앙은행(Fed)은 작년말 FOMC 정례회의 직후 발표한 성명에서 기준금리 인상 시점을 22년 말로 앞당길 수 있다는 걸 강력히 시사하면서 부터 금리 인상은 시작되었다. 

주택시장이 여전히 공급 부족으로 극심한 셀러 마켓인 가운데, 최근들어 모기지 이율까지 급상승해 주택 구매자들의 시름이 깊어 지고 있는 것은 안타까운 점이다. 

높은 모기지 이율 탓에 주택거래 성수기인 여름시즌의 주택거래가 감소할 것으로 예상되지만, 문제는 주택 공급이 여전히 부족하기 때문에 주택 거래가격의  상승그래프를 멈춰 세울수 있을지에는 여전히 의문 부호가 붙어 있다.