[ 에드워드 최 부동산 재테크 ] 불황이 반가운 기업 ‘달러 스토어’

세계 경제가 ‘스태그플레이션(경기 후퇴+물가 상승) 공포’에 사로잡혔다. 극심한 인플레이션에 연준의 통화정책에 대한 불신이 고개를 들면서 세계 경제의 불황의 늪에 빠질 수 있다는 걱정이다. 

여기에 우크라이나 전쟁 장기화, 중국의 ‘제로 코로나’ 정책이 맞물리면서 스태그플레이션 압력이 높아지는 상황이다. 

코로나 19 사태 이후 미국 소비 시장이 뚜렷한 양극화 현상을 보이면서 프리미엄 시장과 초저가 유통 채널들이 주목받고 있다. 이 같은 현상은 `K자형 경기 회복(부유층과 저소득층 간 소득격차 확대)`과 적지 않은 관련이 있다.

최근 팬데믹의 여파에도 불구하고 임대료 수입이 안정적인 단독 건물에 단일 세입자가 임대료와 트리플넷(NNN: 재산세, 보험, 관리비용)을 부담하는 넷리스 자산에 투자 자금이 몰리고 있다.

부동산 컨설팅업체 존스랭라살(JLL)의 최근 보고서를 통해, 투자자들 사이에서 단독 건물에 입주한 단독 테넌트가 재산세, 보험, 관리비용을 모두 지불하고 건물주의 관리 부담이 거의 없는 부동산 매물이 인기라고 밝혔다.

팬데믹에도 필수 업종으로 분류돼 영업중단이 없었던 그로서리 스토어, 약국, 하드웨어 스토어 등 대형 체인형 기업이 대체로 이런 건물의 테넌트이기 때문이다. 

즉, 이런 업종의 테넌트들은 코로나 19 사태에도 운영을 중단하지 않아서 매상 타격이 작은데다 대형 기업이라 렌트비 연체가 거의 없었다는 장점이 있다라는 것이다.

마크 웨스트 JLL의 시니어 매니징 디렉터는 “단독 테넌트 넷리스(Net Lease) 자산은 월가에서 가장 핫한 매물”이라며 “장기적으로 현금 흐름이 영속되고 매입 후 바로 임대운영이 가능한 실물 부동산(Hard Asset)에 대한 투자 선호 현상때문”이라고 분석했다. 

이어 그는 “채권과 비교해서도 넷리스 자산은 투자 리스크 조정에 좋은 투자상품”이라고 덧붙였다.

특히 증시가 불안할 경우엔 자산 투자자들은 안전 자산이나 해지(hedge)할 수 있는 자산을 찾게 되면서 싱글 테넌트 넷리스 자산에 대한 구매 수요가 상승 중이며 향후 더 올라갈 것이라고 JLL 측은 분석했다. 

“넷리스 프로퍼티는 경기를 잘 타지 않고 특히 안정적인 부동산 수입을 제공한다”며 “코로나 19로 불확실성이 증대된 상업용 부동산 시장에서 더 수요가 높다”고 분석했다. 

불황이 오면 망하는 기업이 부지기수다. 2008년 ‘서브프라임 모기지 사태’로 초래된 전 세계적인 불황 때도 수많은 기업이 나가떨어졌다. 하지만 매우 드물게 불황이 반가운 기업도 있다. 달러 스토어가 바로 그렇다. 미국 내 달러스토어는 Dollar Tree, Family Dollar 외에도 Dollar General, 99 Cents Only Store등 다수가 있다.

이 가운데 가장 주목받는 곳이 Dollar Tree다. 최근 Walmart, Target등 대형 소매업체들의 실적부진에도 불구하고 Dollar Tree의 2022년 1분기 주당순이익(EPS)은 전년 동기 대비 48.12%나 증가했다.

Dollar Tree는 Fortune 200 기업이면서 현재 Nasdaq 100 Index에 속해 있는 소매업체로 2020년 10월 31일 기준 미국 48개 주와 캐나다 5개 주에 15,606곳의 매장을 운영 중인 것으로 알려졌다. 

동사는 Dollar Tree, Family Dollar, 그리고 Dollar Tree Canada 등 세 개의 브랜드를 운영 중이다. 직원 수는 193,000여 명이다.

Dollar Tree는 지난 2015년에 인수합병한 Family Dollar와 Dollar Tree 브랜드 두 가지로 타깃 고객의 이원화 정책을 가지고 있다.

Dollar Tree 브랜드의 매장은 말 그대로 One dollar stores를 운영하면서 모든 취급상품을 1달러 또는 그보다 저렴한 가격에 판매해 왔으나, 최근들어 극심한 인플레이션 탓에 $1.25 -$1.50으로 가격대의 상품을 다양화하고 있다. 

Family Dollar 브랜드 매장은 Dollar Tree와 같이 여전히 저가 상품을 취급하고는 있지만, 좀 더 다양한 가격대의 상품을 구비하고 있다.

취급 상품을 종류별로 분류해 보면 생활용품, 식료품과 스낵, 파티 용품, 계절별 장식품, 주방용품, 청소용품, 완구용품, 학용품, 교육 용품, 전자제품, 자동차 관련 용품, 애완동물 용품과 서적에 이르기까지 정말 백화점이라고 해도 과언이 아니다.

Dollar Tree가 스타 기업으로 뜰 수 있었던 원동력은 뭘까? 비결은 원칙을 지키는 뚝심과 일관성에서 발견된다. 

원칙 고수를 통한 고객충성도 향상, 주머니를 열 수밖에 없도록 만드는 아이디어 상품 개발, 중국뿐만 아니라 전 세계 10여 개국으로 생산 루트를 다양화해 원가 상승 압력을 줄인 것등 적극적으로 시장을 관리하는 전략 덕분에 Dollar Tree는 불황에 더욱 빛나는 스타가 될 수 있었다.

60여 년 전부터 시작된 달러스토어는 원래 저소득 가정을 타깃으로 도심 외곽이나 소도시를 거점으로 삼았다. 월마트와 같은 경쟁 매장들이 없는 곳, 더 정확히는 시골의 작은 타운을 중심으로 매장을 오픈했다. 지금도 핵심 고객은 연평균 총소득이 4만달러 미만인 가계다. 

하지만 최근 극심한 인플레이션을 기회로 고객층이 대폭 확대되는 추세다. 중산층은 물론 고소득층까지 달러스토어를 이용하고 있다. 연평균 총소득 10만달러 이상인 가계 가운데 4분의 1 이상이 달러스토어에서 한 번 이상 구매한 경험이 있는 것으로 확인됐다. 

이에 따라 도심 외곽에 머물던 달러스토어는 이제 도심 한복판으로 당당히 거점을 옮기고 있는 추세다.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: edwardchoirealty@gmail.com

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.