[에드워드 최 부동산 재테크] 물가 상승 시대, 부자의 길에 올라타는 투자법

◈ 40년 만에 들이닥친 초대형·초고속 인플레이션의 역습

“당신의 통장이 엄청난 속도로 녹아내리고 있다 “

가만히 있으면 저절로 가난해지는 세상, ‘인플레이션의 시대’가 도래했다. 식용유, 밀가루 가격이 올라서 생활비 지출이 늘어나고, 대출금리가 올라서 내야 할 이자가 늘어나는 등 월급으로 생활하는 게 점점 빡빡해지는 것이 바로 물가상승, 즉 인플레이션의 부작용이다. 

특히 올해 마주한 인플레이션은 40년 만에 돌아온 초고속·초대형 규모로, 지금부터 펼쳐질 금융시장은 이전과는 완전히 달라진 모습이다. 여기서 탈출하지 못하면 나의 통장은 더 이상 안전하지 못할 것이다. 가장 먼저 할 일은 내가 가진 자산이 ‘금리 상승기’에 유리한지, 아니면 불리한지 구분해보는 것이다.

온 세상이 경제적 자유를 외치고 있는 지금, 기다렸다는 듯 물가는 오르고 성장은 느려졌다. 정신 차리고 보니 우리가 맞닥뜨린 상대는 가만히 있어도 내 돈을 먼지로 만들어버릴, 40년 만에 깨어난 초강력 인플레이션이다.

저금리 시대가 고착화하면서 단순히 저축만으로는 자산을 모으는 것이 불가능한 세상이 되었다. 한마디로 ‘투자는 선택이 아니라 필수’가 된 것이다. 

예전에는 어려운 재테크를 왜 공부해야 하냐며 크게 관심을 가지지 않았던 사람들도 요즘은 주식시장, 부동산시장에 너나없이 뛰어들고 있다. 하지만 투자에 관한 기술은 학습과 숙련이 필요한 영역이다. 불확실한 미래에 대비하기 위해서는 무엇보다 ‘돈 공부’를 해야 하고 금융 지식을 갖춰야 한다. 

이자율이 높아진다는 것이 어떤 의미를 지니며 얼마나 사회에 큰 영향을 미치는지, 경기는 왜 끊임없이 순환하는지, 주식시장은 왜 패닉과 버블을 반복할 가능성이 높은지, 주식과 부동산시장이 등락을 거듭하는 이유가 무엇인지, 어떨 때 부동산 가격이 오르고 내리는지 등에 대한 지식을 알아두어야 한다. 

인플레이션이란 통화량이 증가하고, 이에 영향을 받아 화폐가치가 하락하고 상품의 물가가 전반적으로 상승하는 현상을 말한다. 키워드로 정리해보면 ‘통화량 증가→화폐가치 하락→물가상승’이라고 볼 수 있다.

보유자금을 은행의 보통예금에 예치한다면 인플레이션 즉, 물가 상승률로 인해 해를 거듭할수록 실질적인 가치가 줄어들고, 결국 투자목표는 점점 멀어지게 될 것이다.

따라서 인플레이션보다 큰 가치를 창출할 수 있는 투자상품에 투자하는 것이 중요하다. 

인플레이션은 자산관리의 기본이다. 오랜 시간에 걸쳐 돈을 모아 불려나갈 때 인플레이션을 감안하지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 

인플레이션 시대에는 현금을 들고 있으면 매 순간 가난해진다. 그 어느 때보다 적극적인 투자전략과 실행력이 요구되는 이유다. 

인플레이션은 자산을 갉아먹는 재테크의 적이다. 노후생활을 위해 10년, 20년, 30년 장기 투자해야 하는 일반인들이 인플레이션을 이길 수 있는 비법은 무엇일까?

◈ 인플레이션, 투자 성공 법칙

인플레이션을 이기는 가장 좋은 방법 중의 하나는 매달 월세가 안정적으로 꼬박꼬박 나오는 수익형 부동산 같은 실물자산을 보유하는 것이다. 인플레이션이 발생하면 현금이나 현금에 준하는 자산은 손해를 입게 된다. 

따라서 수익형 부동산이나 원자재 같은 실물자산에 투자하는 것이 유리하다. 오랫동안 부동산 가격 상승률은 생계비 상승률을 앞섰다. 

인플레이션이란 기본적으로 똑같은 제품을 구입할 때 드는 비용이 커진다는 뜻이다.

따라서 인플레이션율이 높을 때는 돈이 아니라 실물을 보유하고 있는 것이 좋고 부동산, 특히 수익형 부동산은 인플레이션 시대의 좋은 안식처다.

건물의 가치를 결정하는 임대수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자 물가지수) 정도 상승한다.

이 점이 수익형 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다. 특히 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가치가 높아지고 임대소득 창출도 가능해 인기 있는 선택지다. 

물가상승으로 부동산 가치가 오르는 만큼 임차인이 임대료로 내는 금액도 시간이 지날수록 늘어나기 때문이다. 수익형 부동산은 고정적인 수입 외에도 자산가치 증식에 따른 시세차익도 가능하다는 점에서 매력적인 투자대상이다. 임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반 상승하기 때문이다. 

◈ 돈이 스스로 일하게 하라.

우리는 자본주의 시스템에서 어떻게 돈을 버는 것이 효율적이고 유리한지를 생각해봐야 한다. 한정된 시간 내에서 자신의 노동력만을 투입해서 돈을 버는 것에는 한계가 있다. 

레버리지, 즉, 타인의 시간과 노동력을 활용할 수 있어야 한다. Passive Income이란 내가 직접 일을 해서 돈을 버는 게 아니라 돈이 나를 위해서 일을 하도록 하는 방식이다. 

돈이 나를 대신해서 일하게 하는 방식, Money Working Mechanism의 대표적인 방법이 바로 투자다. 

사람이 일해서 돈을 번 것 보다 내가 투자한 돈이 나를 대신 일해서 돈을 벌었다면 엄청난 부가치를 창출할 수 있다는 계산이다. 워런 버핏은 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 죽을 때까지 일해야 한다고 말했다.

만일 부동산 투자를 해서 건물을 소유할 경우 건물은 매달 임대소득을 가져다준다. 내가 일하지 않고 내가 투자한 돈, 즉 건물이 나를 위해 일하는 역할을 하는 것이다. 

 한국에서는 ‘벼락거지’라는 신조어가 유행이다. 성실하게 직장생활을 하며 월급을 아껴 따박따박 저축을 했는데, 집값이 폭등하고 유례없는 전세난까지 겹치면서 전세는 커녕 월세난민 신세로 전락한 이들이 스스로를 비하해 부르는 말이다.  

중산층이 붕괴되고 부의 양극화 현상이 가속회되고 있는 상황에서 개인의 수명이 평균 100세를 바라보는 현실이 다가오고 있다. 

이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 캐시 플로우(Cash Flow)를 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안임을 명심하자.