올해 주택 구입과 부동산 투자에 가장 적합한 시기

내집 마련부터 상업용 부동산 개발, 한국 부동산 투자 등 재산증식 관리 비법 소개
어스틴 한인부동산 협회, H마트 푸트코트 컨퍼런스 룸서 ‘부동산 관련 정보 세미나’

어스틴에서 활약하고 있는 한인 리얼터와 은행 관계자 및 부동산 개발업자들이 한인 동포들에게 다양한 재테크 노하우를 안내했다.
어스틴 한인부동산협회(회장 강수지)가 한국의 고유명절 설날인 지난 25일(토) 오전 10시부터 낮 12시까지 H마트 푸드코트 컨퍼런스 룸에서 한인동포들을 대상으로 미국에서 살면서 재산증식을 어떻게 할 것인가에 대한 방법을 소개하는 시간을 마련했다.
이날 열린 부동산 세미나에는 저금리 몰게지 안내(유한수. Bank of Hope)를 비롯 보험(Paul Guerrero. Allstate), 세무관리(CPA, Stacy Yun), 해외투자(E2, EB-5. Jason Finkelman. Finkelman Immigration Law Firm), 주택건설(William Lyon Homes), 상업용 부동산 개발(김병대 박사. Austin KREA), 한국부동산 투자(Chris Ahn. Austin KREA), 2020 부동산 전망(Susie Kang. Austin KREA) 등 부동산에 관한 방대한 정보를 전문가들이 직접 설명해 관심을 끌었다.
각계 전문가들은 “올해 대선이 있는데다 사업전문가인 트럼프 대통령의 재선이 현실로 다가올 경우 현재 4%대 이하를 유지하는 이자율 상승이 불가피할 것으로 전망되기 때문에 2020년은 은행융자를 통한 주택구입과 상업용 부동산 투자 등을 할 수 있는 가장 좋은 기회”라고 강조했다.
부동산 에이전트를 비롯 70여명의 한인들이 참석한 가운데 열린 이날 세미나에는 8명의 각계 전문가들이 강사로 나서 자산증식과 재테크 수단 및 기회 등 다양한 정보를 제공하는 장이 됐다.
이날 어스틴한인부동산협회가 주최한 무료세미나에서 발표된 주요 강사별 강의 내용을 요약했다.

▣ 전문가와 상담 후 결정

달라스 Bank of Hope 대출 전문가로 수년 동안 활동중인 유한수씨는 “몰게지와 비즈니스 융자 등 은행대출의 경우 이자율이 개인의 크레딧을 비롯한 소득규모 등 환경에 따라 수 많은 경우의 수를 갖고 있기 때문에 대출전에 반드시 전문가를 찾아서 상담받아야 한다”고 권했다. 한인들의 경우 대부분은 주변사람들로부터 한다리 걸러 알고 있는 정보를 접하고 또 인터넷과 유튜브 검색을 통해 융자에 관한 많은 지식을 습득하고 있지만, 대출 결정을 하기 전에는 대출 전문가를 만나 가장 좋은 조건의 대출상품에 대한 조언을 받는 것이 실수를 줄이는 대안이라는 것이다.

주택융자와 상업융자(SBA)에 대한 프로그램과 과정을 안내한 유씨는 Bank of Hope에서는 신규로 주택을 구입하거나 3년이 지난 유주택자의 경우 주택을 구입하는데 3% 다운, 비즈니스(SBA Loan)는 20-25% 다운, 부동산구입은(SBA) 10-15% 다운이면 융자가 가능하다고 소개했다. 주택 몰게지의 경우 30년 상환조건은 현재 평균3.25%대의 이자율을 유지하고 있다고 밝힌 그는 지난 2018년 여름(7,8,9월) 한 때 3.125%까지 떨어졌던 몰게지 이자율은 그러나 미 대선이 끝나면 다소 상승할 것으로 전망된다고 내다봤다.

통계적으로 대선 이후에는 이자율이 상승한 것이 일반적인 특징인데다 트럼프 당선 이후 이자율이 상승했고, 전문가들은 트럼프가 재선되면 이자율이 오를 것으로 관측하고 있기 때문이라고 그는 부연했다.

▣ ‘높은 개발이익 높은 리스크’

상업용 부동산 디벨로퍼로서 ‘백만장자 프로젝트’ 칼럼리스트로 활동 중인 김병대 박사는 ‘상업용 부동산 개발’의 기본원칙을 예를 들어 설명했다.

상업용 부동산 개발은 ‘아이디어 ·플랜·허가·시공·준공·입주’의 과정을 거친다. 이 과정에는 설계사, 토목기사, 조경 플래너, 융자인, 리얼터(중개사), 건축업자, 시 공무원, 검사관 등 여러 전문가들이 참여한다. 어스틴 외곽에 1.7 에이커 대지에 소규모(면적 20,000 sf) 동네 쇼핑센터를 개발하는데 드는 총 비용은 약 750만 달러이고 개발기간은 30-36개월이 소요된다. 총 비용의 30%(226만 달러)를 다운하고 6.0% 캡 비율을 적용하면 개발 예상이익은 약 197만 달러(87%)가 된다.

하지만 김병대 박사는 “상업용 부동산 개발은 이익 마진이 매우 크지만 그 만큼 리스크도 크다”고 김병대 박사는 경고했다. 공사 지연이나 설계변경으로 인한 시간 손실이 있을 수 있고 공실률이 예상보다 높을 경우 큰 손해를 볼 수도 있다.

따라서 상업용 부동산을 개발할 경우에는 입지선정이 가장 중요한 만큼 무엇보다 장기적인 전망을 고려해야 하며 전문가를 찾아 상담받고 난 후 결정하는 지혜가 필요하다”고 강조했다.

김 박사는 한인동포들에게 목장용지와 농장, 오피스, 호텔, 광산, 유전, 아파트 건축 등 다양한 프로젝트를 안내해 리테일 비즈니스에서 벗어나지 못하는 근시안적인 재태크 시각을 떨쳐버리고 백만장자가 되는 방법을 소개하는 칼럼을 현재 본지에 기고하고 있다.

▣ 올해가 내집마련 투자 적기
어스틴 한인부동산협회 회장 수지 강(강수지 부동산) 회장은 2020년 부동산 전망에 대해 강연했다. 강 회장은 전국 부동산협회(National Association of Realtors)가 내 놓은 자료를 근거로 “지금까지 유지해온 저금리 시대가 올해부터 주식 시장과 비즈니스 활동이 활발해짐에 따라 금리가 다소 상승할 것”이라고 전망했다.
지금까지 미국 대선이 치러지고 나면 금리가 일반적으로 올랐고, 여기에 사업전문가로 알려진 트럼프의 재선이 성공할 경우 투자심리가 상승해 은행융자 수요가 그 만큼 많아질 것으로 관측돼, 금리인상은 불가피한 현상이라는 것이다.
이에따라 올해 무주택자는 물론 투자여력이 있는 한인들의 경우 주택은 물론 상업용 부동산 투자에 가장 좋은 기회를 맞고 있다고 했다.
그는 “어스틴은 물론 미 전국의 주택 보급률은 수요대비 공급이 현저하게 달리는 상태라며 미국 전체의 주택 인플레이션을 줄이고 GDP 성장률을 높이기 위해서는 더 많은 주택 건설이 필요할 것으로 전망된다”고 내다봤다.
“주택시장이 긍정적이면 경제 성장 또한 안정적이고 경기 침체에 빠지지 않을 것”이라고 전제한 강 회장은 특별히 텍사스는 더 많은 일자리와 호경기에 따른 주택건설 붐으로 세수가 높아갈 것이고 이에 따라 경기 침체없이 더 많은 일자리를 창출하는 선순환이 기대된다고 했다. 어스틴의 아파트 점유율은 평균 94.9%로 정상적인 평균 점유율 80%를 크게 웃돌고 있기 때문에 랜트비 또한 스퀘어푸트 당 1.54달러로 초 강세를 유지하고 있다고 진단한 강 회장은 도메인과 이스트 어스틴을 가장 전망좋은 주택 투자지역을 꼽았다.
특히 “어스틴의 경우 지난 10년 동안 35만개의 일자리가 탄생해 하루평균 100개의 신규 일자리가 창출될 만큼 호경기가 이어졌다”고 강 회장은 밝혔다.
그는 이어 동부와 서부지역을 떠난 미국의 인구 이동이 어스틴을 비롯한 달라스 애틀란타, 아리조나 피닉스, 라스베가스 등지로 모여드는 추세여서 어스틴의 주택과 부동산 전망은 앞으로도 수년 동안 청신호가 지속될 것으로 내다 보인다고 했다. 강 회장은 “이번 부동산 무료 세미나에 참석해 준 한인들과 특별히 장소와 음료 다과를 제공해 준 H마트에 감사드린다”며 ”오는 7월쯤에 이같은 무료 부동산 관련 세미나를 다시한번 가질 계획”이라고 밝혔다. 박철승 기자© KTN