부동산 경기 급랭 속 북텍사스 집값, 이제 떨어지나?

서부 해안도시 주택가격지수 전월보다 둔화… DFW는 아직 상승세

이번주 30년 고정 모기지 금리 평균 6.7%... 전주보다 0.4%포인트 이상 급증

미국의 집값이 10년 만에 떨어졌다. 

다만 1년 전보다는 여전히 훨씬 높은 가격이지만, 그 상승세는 역대급으로 꺾이는 추세다.

주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(S&P CoreLogic Case-Shiller Index)에 따르면 7월 전국 주택 가격은 전년 동월보다 15.8% 오른 것으로 나타났다. 

다만 지난 6월 18.1%보다는 큰 폭으로 상승세가 꺾였다. 전월과 비교해 10개 주요 도시 주택가격지수는 0.5%, 20개 주요 도시 주택가격지수는 0.4% 각각 떨어졌다.

20대 도시 주택가격지수가 전월보다 하락한 것은 지난 2012년 이후 처음이다.

 전년 대비로는 높은 수준의 집값 상승세가 지속된 셈이지만, 지난 6월보다는 큰 폭으로 둔화했다.

S&P 다우존스는 한 달만에 전년 동월 대비 상승률이 2.3%포인트 줄어든 것은 이 지수를 집계하기 시작한 이후 사상 최대폭이라고 밝혔다.

올해 들어 연준의 공격적인 금리인상 여파로 모기지 금리가 뛰어오른 것이 주택시장을 냉각시킨 것으로 분석된다.

연초 3% 안팎이었던 30년 고정 모기지 금리는 6%를 훌쩍 넘어 2배 이상 오른 상태다.

크레이그 라자라 S&P 다우존스 전무는 “7월 보고서는 주택시장의 뚜렷한 둔화를 보여준다”면서 “연준이 계속 기준금리를 올리면서 모기지 금융 비용이 더 비싸지고 있고 거시경제적 환경 전망을 고려하면 집값은 계속 둔화할 것”이라고 말했다. 

이번 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수 보고서에서 집값이 비싼 샌프란시스코(-3.6%), 시애틀(-2.5%), 샌디에이고(-2%) 등 서부 해안 도시들의 주택가격지수가 전월보다 하락한 것으로 조사됐다.

◈ DFW지역, 주택가격 하락은 없었으나 상승세 둔화는 시작

한편 7월 달라스-포트워스 주택 가격은 전년 대비 24.7% 상승해 플로리다의 탬파(31.8%)와 마이애미(31.7%)에 이어 전국에서 세 번째로 빠른 상승세를 보였다. 

다만 북텍사스의 물가 상승률은 3개월 연속 둔화돼 주택 가격이 전년 동월 대비 31% 상승이라는 지난 4월 기록보다는 큰 폭으로 하락했다.

이에 북텍사스 주택 시장은 모기지 이자율 상승과 더불어 가장 급격한 주택 가격 상성에 직면하면서 여름 동안 빠르게 냉각됐다.

코어로직(CoreLogic)의 셀마 헵 수석 이코노미스트는 “서부 해안 주택 시장을 넘어 전국적으로 확산되고 있는 급격한 주택 가격 하락은 연준의 조치를 고려할 때 예상됐다. 주택 구매자들은 난관은 당분간 계속될 것”이라고 분석했다.

케이스-실러가 추적한 전미 20개 대도시의 7월 주택 가격은 6월보다 느린 속도로 상승했다.

케이스-실러 지수는 시간 경과에 따른 특정 부동산의 판매 가격 변화를 비교하기 때문에 이 지수는 매달 판매되는 부동산 유형에 영향을 받는 에이전트의 주택 판매 데이터보다 더 정확한 것으로 간주되고 있다.

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터와 노스 텍사스 부동산 정보 시스템(North Texas Real Estate Information Systems)에 따르면 DFW의 단독 주택 중간 가격은 8월, 41만 5천 달러로 전년 동기 대비 15% 올랐다.

질로우(Zillow)의 니콜 바쇼 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 치솟으면서 시장에서 주택구매자의 수요 감소가 장기화되면서 가격 상승을 억제하고 있다. 또한 주택 판매자들은 이미 낮은 이자율에 묶여 있기 때문에 더 비싼 모기지로 옮겨가는 것을 비현실적으로 만들어 주택 재고가 낮게 유지되고 있다”고 분석했다.

◈ 이번주 美 모기지 금리 평균 6.7% 급등

모기지(주택담보대출) 금리가 글로벌 금융위기 이후 최고치 기록을 또 갈아치웠다.

국책 모기지업체 프레디맥은 이번 주 30년 고정 모기지 금리가 평균 6.7%로 전주(6.29%)보다 0.4%포인트 이상 급등했다고 29일(목) 밝혔다.

이는 전년 동기 3.01%의 두 배를 훌쩍 뛰어넘는 수준으로, 2007년 7월 이후 최고치에 해당한다.

프레디맥의 수석이코노미스트 샘 카터는 “금융시장의 불확실성과 변동성이 모기지 금리에 중대하게 영향을 미치고 있다”고 말했다.

모기지 금리 급등세는 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 연준)의 공격적인 금리인상 여파 때문이다.

연준은 최근 3연속 자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상)을 단행한 것은 물론 향후 기준금리 전망치를 상향 조정해 높은 수준의 금리를 최소 내년까지 유지할 방침을 시사했다.

이에 시장의 장기금리 벤치마크로 활용되는 10년물 미 국채 금리가 한때 4% 선을 돌파할 정도로 치솟은 것이 모기지 금리를 끌어올린 원동력이 됐다는 분석이다.

모기지 금리의 급등은 이미 식어가고 있는 주택시장에 더욱 강한 하방압력을 가할 것으로 보인다.

월스트리트저널(WSJ)은 1년 전 20%를 다운페이하고 나머지를 30년 고정 모기지로 대출받아 50만달러짜리 집을 산 경우 30년간 총 20만8천달러의 이자를 내야 하지만, 같은 조건으로 지금 집을 사는 매수자는 향후 내야 할 이자가 52만9천달러로 불어난다고 전했다

결국 눈덩이처럼 불어나는 금융 비용을 감당하기 어려워진 잠재적 주택 매수자 중 다수는 매수를 포기하고 월세를 선택하고 있다고 월스트릿저널은 전했다.

박은영 기자 © KTN