'경기침체 위험 속’ 텍사스 부동산 시장 견고한가?

이번주 30년 만기 모기지 금리 7% 돌파… 20년 만에 최고치

DFW 8월 단독주택 중간가격은 40만 4천달러… 주택가격 하락 기미 아직 없어

고공행진을 보였던 북텍사스 주택 가격의 상승세가 지난 몇 달 동안 가라앉고 있다.

다만 주택 가격 하락은 아직 나타나지 않고 있다.  지난 8월 북텍사스의 주택 가격은 1년 전과 비교에 여전히 크게 오른 상태인 것으로 나타났다.

S&P 코어로직 케이스 실러지수(Case-Shiller Index)에 따르면 8월 DFW 주택가격은 전년(2021년) 동월 대비 20.2% 상승했다.

연간 약 25% 상승했던 7월과 비교하면 상승폭은 크게 둔화된 상태다.

케이스 실러가 추적한 전미 20개 대도시권의 8월 집값은 7월보다 하락세를 보였다. 

8월 전국 집값은 13% 상승했지만 7월의 연간 상승율 15.6%보다 낮은 수준인데 여전히 전년 동월 대비로는 높다.

특히 DFW는 전국에서 집값 상승율이 가장 큰 대도시 4위에 올랐다. DFW 지역보다 높은 상승율을 보인 것은 플로리다의 샬롯(Charlotte), 탬파(Tampa)와 마이애미(Miami)인 것으로 나타났다.

S&P의 크레이그 라자라(Craig Lazzara) 전문가는 “연방준비은행(Fed)이 기준 금리를 올림에 따라 모기지 대출에 더 많은 비용이 들면서 주택 구매력은 더 떨어졌다”고 진단했다.

그는 “도전적인 거시경제 환경에 대한 전망에 근거해 볼 때 집값이 계속 둔화할 것”이라고 예측했다.

케이스 실러 지수는 시간에 따른 특정 부동산들의 거래 가격 변화를 비교한다. 해당 지표는 현재 시장 상황 이후 몇 개월 동안의 부동산 가격 변화를 예측한다. 때문에 매달 팔리는 부동산 유형에 영향을 받을 수 있는 부동산 중개사들이 제공한 주택거래가격 데이터보다 더 정확한 것으로 여겨지고 있다.

텍사스 A&M 대학의 부동산 연구센터 등에 따르면 DFW 지역의 지난 8월 단독 주택 중간 가격은 일년 전 대비 13% 상승한 40만 4천 달러였다.

아직 북텍사스 지역의 주택 가격 하락세는 보이지 않고 있는 가운데 지난 9월 주택 거래율은 하락했다. 이 같은 거래율 하락세는 4개월째 이어져 오고 있다.

코어로직은 미국의 집값 상승률이 12월까지 9%대로 둔화되고 2023년 1분기 말, 1% 미만으로 떨어질 것으로 전망했다.

이에 부동산 경기 하강이 본격화되는 내년에 집값이 더 하락할 것이라는 전망이 쏟아져 나오고 있다. 

월스트리트저널 경제연구소인 팬더온 매크로이코노믹스는 “모기지 이자율 상승으로 주택가격이 내년에 20%까지 계속 하락할 수 있다”는 전망을 내놓았다.  

 골드만삭스 이코노미스트들은 6월 최고 정점에서 내년 5~10% 하락할 것으로 내다봤다. 웰스파고는 2023년 말까지 평균 단독주택 가격이 전년 대비 5.5% 하락할 것으로 예측했다.  

◈여전한 매물부족, 과거 부동산 불황 때와는 

상황 달라

코로나19팬데믹이 촉발한 북텍사스 부동산 시장의 열기가 정점을 찍고 하락세로 들어섰다.

현재 주택 소유주와 예배 주택 구매자들의 관심은 “집값이 얼마나 떨어질 것인가”이다. 전문가들은 주택 가격이 더 내려갈 가능성이 있지만, 2012년 서브프라임 모기지 사태로 야기됐던 주택 불황 때만큼은 아닐 것이라고 단언한다

당시 신용 등급이 좋지 않은 서브프라임 대출자들로 인해서 미 부동산 시장이 무너졌다. 특히 집값이 주택 융자액을 밑도는 소위 깡통 주택이 시장에 쏟아진 게 주택 가격 하락 폭 확대를 야기했다.  

코어로직 케이스 실러 주택가격지수에 따르면 당시 2006년 고점에서 2012년 저점까지 전국 주택가격은 27% 하락했다. 또 주택 재고는 지금보다 4배나 많았다.

하지만 현재 주택 재고는 팬데믹 이전보다 훨씬 낮은 수준이다.  

여기에 더해 연방정부가 모기지 대출 요건을 강화하면서 전국 주택 평균 에퀴티(집에 대해 갖게 되는 자산)가 불안한 시장 상황을 흡수할 정도로 충분하다. 

즉, 월 페이먼트를 낼 수 없는 주택 소유주는 집을 팔아서 주택 융자금을 갚을 수 있기 때문에, 집값이 예전처럼 폭락할 가능성은 희박하다고 관련 업계는 전망하고 있다.

또한 연방준비제도(Fed, 연준)의 계속적인 금리 인상으로 모기지 이자가 급등하자 주택 구매자와 판매자 모두 관망세를 취하면서 정체 현상이 일어나고 있다.

일부 주택 소유주는 집값을 크게 내리면서까지 파는 것보다 아직 상황이 나은 임대시장으로 눈길을 돌리고 있고 주택 구매자는 올해 초보다 2배로 뛴 모기지 이자로 주택 매입 비용이 크게 늘면서 집 구매를 미루고 있다.

이번 주 평균 모기지 이자율이 20여 년 만에 처음으로 7%를 넘어섰다. 이는 약 40년만에 최고를 찍었던 인플레이션을 억제하기 위한 연준의 공격적인 금리 인상의 결과다.

프레디 맥(Freddie Mac)은 지난 27일(목) 30년 모기지 이자율 평균이 지난주 6.94%에서 7.08%로 뛰었다고 보고했다.

평균 모기지 이자율이 7%를 넘었던 때는 지난 2002년 4월로, 당시 미국은 9.11 테러 여파로 몸살을 앓고 있었다. 이후 6년 뒤 대공황을 촉발한 2008년 주택 시장 붕괴가 발생했다.

한편 지난해 이맘때 30년 만기 모기지 금리는 평균 3.14%였다. 연준은 올해 5차례 기준금리를 인상해 주요 단기 차입 금리를 2008년 이후 최고 수준인 3~3.25%로 끌어올렸다. 

연준은 9월 말 회의에서 내년 초까지 기준금리를 약 4.5%로 인상할 것으로 예상했다.

결국 모기지 이자율이 올해 초보다 두 배 이상 올라감에 따라 많은 잠재적 주택 구매자들이 방관자로 돌아섰다.

현재 많은 미국민들은 높은 인플레이션으로 이미 식료품, 휘발유 및 기타 생필품에 더 많은 비용을 지불하고 있다.

때문에 대출 비용이 너무 높아지자 기존 주택 판매가 8개월 연속 감소했다. 

또한 주택소유주 상당수가 이미 초저금리 혜택을 누리고 있어서 모기지 이자 부담이 크지 않다는 점도 일조한다. 

따라서 향후 집값이 더 하락하더라도 주택소유주가 집을 팔 가능성이 작아 주택 재고가 급증하지는 않을 것으로 보인다. 

연방주택금융청(FHFA)의 지난 6월 자료에 따르면 주택소유주 중 25%가량은 3% 이하 금리로 대출을 받았다. 주택소유주 중 93%는 6% 미만이었다. 

연준은 다음 주에 예정된 연방공개 시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 0.75%포인트 더 인상할 것으로 확실시된다. 계속적인 금리 인상에도 불구하고 인플레이션은 계속 8%를 상회하며 가라앉을 기미가 전혀 없기 때문이다.

연준의 계속적인 금리 인상은 경제를 냉각시키는 몇 가지 징후를 보여주었지만 실업률은 50년 만에 최저 수준인 3.5%에 부합하고 있고, 정리해 고가 역사적으로 낮은 수준으로 유지되는 고용 시장에는 아직 금리 인상이 거의 영향을 미치지 않고 있다.

전문가들은 궁극적으로 주택 가격이 얼마나 내려갈지는 거주 지역에 따라 달라진다는 견해를 밝혔다.

높은 모기지 이자율로 인한 타격은 선벨트(Sun Belt) 지역보다 다른 지역이 훨씬 더 많이 받고 있는 것으로 나타났다.

시장이 위축되면서 신규주택 공사도 줄어들고 있는데, 9월 단독주택 착공 건수는 전년 대비 18% 감소했다.

9월 신규주택 판매 가격은 47만600달러로 전년 대비 13.9% 상승했다. 고가 주택의 판매가 상대적으로 많아 판매 가격이 상승했다.

전문가들은 신규주택 판매가 줄어들면서 건설업자들이 재고 정리를 위해 가격을 인하할 것으로 보여 집값도 안정화될 것으로 전망했다.

코어 로직(CoreLogic)의 셀마 헵(Selma Hepp) 경제전문가는 “주택 구매 수요가 빠르게 위축되고 있는 가운데 집값이 높은 시장들, 특히 높은 모기지 이자율에 주택 구매력이 급감하고 있는 미 서부 해안(West Coast)과 마운틴 웨스트(Mountain West)의 시장들에서 상당히 둔화됐다”고 진단했다.

이어 그는 “그럼에도 다양성은 여전히 존재하고 있다”며 “주택 비용이 더 높은 다른 시장들로부터 인구 유입이 계속되고 있어 부동산 시장 경기 호황이 지속되고 있는 미 남부와 동남부 지역의 경우 주택 구매력이 양호한 상태”라고 밝혔다.

박은영 기자 © KTN