[텍사스 주택 부동산 시장] “북텍사스 지역 집값 10년 만에 처음으로 하락”

“북텍사스 지역 집값 10년 만에 

처음으로 하락”

DFW 지역 주택 가격이 올해 마침내 하락했다. 지난 10년 이상 매해 꾸준한 가격 상승과 코로나19팬데믹 이후 전례 없는 자산의 경제적 가치 증가(appreciation)가 일어난 후 하락한 것이다.

집값 하락은 최근 모기지 금리의 급격한 상승과 맞닿아 있다. 지난달 30일(화) 발표된 S&P 코어로직 케이스 실러(CoreLogic Case-Shiller)의 최신 지수에 따르면 DFW의 3월 주택 가격은 전년 대비 1.5% 하락했다. 이는 2012년 2월 이후 처음으로 DFW 메트로 지역에서 전년 대비 하락한 것이다.

DFW 지역의 주택 가격은 지난해 6월 고점을 찍었고, 그 이후 7.5% 하락했지만 올해 2월~3월에는 소폭 상승했다. 부동산 중개인 협회(Realtor associations)의 최신 데이터에 따르면 DFW 지역의 단독 주택의 중간 가격은 지난 4월에 전년 대비 5% 하락한 40만 4,450달러를 기록했다. 또한 거래도 전년 대비 8% 감소한 7,429건을 기록했다.

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터의 애덤 퍼듀(Adam Perdue) 경제학자는 “주택 구매자들이 더 큰 집을 사는 등 자발적인 움직임을 보일 가능성이 더 높은 올해 여름철 동안 주택 가격이 전형적인 추세를 이어갈지 지켜볼 것”이라고 말했다.

올해 낮은 모기지 이자율을 가졌던 주택 구매자들은 주택 업그레이드를 원했지만 그대로 머물면서 더 높은 이자율을 피할 수 있었다.

퍼듀 경제학자는 인터뷰에서 “현재 높은 이자율로 인해 계절적 패턴을 따르고 있다”라며 “실제로 올해 여름이 핵심이 될 것”이라고 밝혔다.

텍사스 A&M 대학 경제학자들은 텍사스의 주택 가격이 작년과 비슷한 수준을 유지하고 소폭 상승하거나 하락할 것으로 예상했다.

텍사스 주택 시장은 2020년부터 2022년까지의 급속한 상승에 비해 더 정상으로 돌아가고 있다. 

주택 가격은 2020년 초 이후 35%에서 40% 상승했는데, 당시 부동산 센터의 예상 상승치는 10%~15% 였다. 부동산 센터는 향후 몇 년 동안 2008년 금융 위기 전후처럼 텍사스 부동산 시장이 침체를 반영할 것으로 예상한다.

또한 인플레이션과 노동시장 과열이 예상보다 더 장기화하고 있다는 점에서 연방준비제도(Fed·연준)가 통화긴축 정책을 지속할 경우 금리 부담이 매수세를 다시 꺾을 수 있다는 관측도 나온다.

부동산 전문가들은 “현재의 모기지 금리로 인한 문제와 계속되는 경제 약세 가능성이 주택 가격에 역풍으로 남아 있을 가능성이 높다”고 말했다.  

프리스코 노스 필드 개발 프로젝트, 

아파트 건설로 시작

프리스코의 노스 필즈(North Fields) 개발이 아파트를 건설하는 것으로 첫 출발을 알렸다. 노스 필즈 개발은 프리스코에 위치한 175에이커의 복합용도 개발 프로젝트이다.

이 개발 부지는 달라스 노스 톨웨이(Dallas North Tollway)와 380연방 고속도로(U.S 380)이 만나는 곳에 위치해 있으며 프레스톤 로드(Preston Road) 북서쪽에서 U.S. 380까지 이어지는 100억 달러 규모의 필즈(Fields) 주거 및 상업 커뮤니티의 일부이다. 이 프로젝트는 최대 1만 4천 개의 주택과 아파트, 그리고 상업 공간을 포함하고 있다. 또한 노스 필드 개발지에는 유니버셜스튜디오(Universal Studios) 테마 파크가 들어올 예정이다.

해당 프로젝트의 첫 단계는 620개의 아파트 유닛을 건설하는 것으로 PGA 오브 아메리카(PGA of America)의 새로운 본부와 옴니 PGA 프리스코(Omni PGA Frisco )리조트의 북쪽에 건설된다.

아파트 건설은 2025년에 완공될 계획이다. 

딜라스에 기반을 둔 아파트 건설업체인 콜럼버스 리얼티 파트너스(Columbus Realty Partners)는 임대 커뮤니티를 구축하기 위해 노스 필즈 부지의 일부를 구입했다.  콜럼버스 리얼티 파트너스는 플레이노의 레가시 웨스트(Legacy West)에 수천 채의 임대 주택을 지었고 북텍사스 전역에 도시형 아파트 커뮤니티를 개발해 왔다. 콜럼버스 리얼티 파트너스의 로벌트 쇼(Robert Shaw) 최고 경영자는 “첫 번째 단계는 620가구가 될 것”이라고 밝혔다.

콜린 카운티 기록에 따르면 JP 모건 체이스(Morgan Chase)가 이 프로젝트를 위한 건설 자금으로 7천 375만 달러를 제공했다.

또한 이 아파트 설계 및 건설은 JHP 건축(JHP Architecture)이 맡는다. 노스 필즈 개발 계획은 작은 호수 주변에 건설될 일련의 저층 및 중층 건물을 통해 사무실, 소매 및 상업용 건물을 예정하고 있다.

한편 달라스의 헌트 리얼티 인베스트먼트(Hunt Realty Investments), 플레이노의 카라한 코퍼레이션(Karahan Cos.) 및 투자자 쉐프 파트너스(Chief Partners) 및 크로스티 캐피탈(Crosstie Capital)이 참여하고 있다.  

경기침체 우려에도 

DFW 지역 임대 주택 건설 확장세

경기 침체 우려로 신규 주택 건설이 주춤한 가운데, DFW 지역의 주택 건축업자들은 미국내 다른 어느 곳보다 더 많은 임대 주택을 짓고 있는 것으로 나타났다. 지난해 북텍사스는 단독 및 임대 주택 건설 부문에서 전국을 이끌었다. 주택 데이터 회사인 야디 매트릭스(Yardi Matrix)와 자매 회사인 렌트카페(RentCafe)의 새로운 보고서에 따르면 DFW지역은 2022년 단독 및 임대 주택 완성에서 1위를 차지했다. 

주택건설업자들은 작년에 DFW지역에서 단독 및 임대 주택 커뮤니티에서 기록적인 2천 773채의 주택을 완공했다. 아파트 개발업자와 전통적인 주택 건설업자는 전통적인 세분화 방식인 빌드 투 렌드(build-to-rent, B2B) 형식의 주택을 임차인에게 제공하는 방법으로 눈을 돌렸다. 빌드 투 렌트 주택은 건설사들이 임차인을 위해 지은 주택을 말한다. 

보통 주택 가격이 상승하여 주택을 구입하기 어려워진 상황 속에서 선호된다. 임대료가 안정적이어서 임차인들은 비교적 부담을 덜 수 있으며 새로 지어진 주택이어서 편리성이 강점이다. 

빌드 투 렌트 주택은 주택을 구입할 능력이 없거나, 주택을 구입하는 것에 부담을 느끼는 사람들에게 좋은 선택지로 각광받고 있다. 최근 북텍사스에서 이같은 형식의 주택 단지가 갈랜드와 터렐(Terrell) 등 빠르게 성장하는 도시에서 확산하고 있다.

주택, 부동산, 도시 계획 분야의 시장 조사 및 컨설팅 회사인 존 번스 리서치 앤 컨설팅(John Burns Research & Consulting)의 달라스 컨설팅 부사장인 브라이언 로렌스(Bryan Lawrence)는 “단독 주택 임대 추세는 아직 초기 단계이며 앞으로 주택 시장에서 이러한 유형이 계속해서 중요한 역할을 할 것”이라고 말했다. 그는 “제한된 주택 공급으로 인한 경제성 문제와 모기지 금리에 영향을 미치는 금리 인상을 통해 인플레이션에 대처하려는 연준의 노력을 감안할 때 점점 더 많은 가구가 실행 가능한 대안으로 빌드 투 렌트로 전환하고 있다”라고 전했다.

렌터카페에 따르면 지난해 DFW 내에서 주택 건설은 2021년보다 441% 더 많은 단독주택 임대(single-family rentals)로 마무리됐다.

북텍사스의 임대 주택 공급량은 총 7천 843채로 지난해 말까지 애리조나 피닉스에 이어 미국에서 두 번째로 많았다.

또한 올해에는 4천 350채의 임대 주택이 DFW에서 건설 중이다. 미 최대의 주택 건설업체인 알링턴 기반의 D.R. 홀튼(D.R. Horton)은 임대 투자자인 프레티넘 파트너스(Pretium Partners)에 15억 달러의 주택을 판매하고 있다. 

월스트릿 저널에 따르면 해당 주택은 판매용 재고가 아닌 임대용으로 계획됐다.

재무 자료에 따르면 이 거대 주택 건설 회사는 공간에 빠르게 투자하고 있으며 3월 현재 33억 달러의 임대 재고를 소유하고 있는 것으로 전해졌다.

지역 주택 건설을 추적하는 달라스에 기반을 둔 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies)의 테드 윌스 회장에 따르면 빌드투렌트 커뮤니티 건설에 가장 활발한 지역은 노스 맥키니 및 멜리사(Melissa) 지역과 포트워스, 특히114 및 287 고속도로가 만나는 인구밀집지역과 사우스웨스트 포트워스이다.

주택 판매 시장의 재고 부족으로 임대 수요가 충족되지 않는다고 밝힌 윌슨 시장은 “분리된 신축 임대 주택(B2B)은 많은 교외 시장에서 정원 아파트(garden apartments)에 대한 유리한 대안”이라고 밝혔다.  

페리스에 3천 5백만 달러 규모의

아파트 단지 개발 예고

달라스 남쪽에 위치한 일리스(Ellis) 카운티의 소도시 페리스(Ferris)에 3천 5백만 달러 규모의 개발 프로젝트가 진행된다. 달라스 기반의 개발업체인 헨리 밀러(Henry S. Miller Co.)는 내년 초 204가구 규모의 임대 커뮤니티인 캐시타스 쇼 크릭(Casitas Shaw Creek) 아파트를 개발할 예정이다. 해당 개발 부지는 11 에이커 이상의 규모로 FM 664와 FM 893 사이의 I- 45 서쪽에 위치해 있다.

아파트는 6개동, 3층 건물로 지어지며 피트니스 센터와 라운지, 수영장 및 도그 파크(Dog park) 등이 포함된다.

헨리 밀러사의 스티브 도노스키(Steve Donosky)와 할 왓슨(Hal Watson)은 성명을 통해 “고품질 복합 용도 개발 프로젝트를 Ferris에 제공하게 돼 기쁘다”라고 말했다.

이들은 “이번 아파트 개발 프로젝트는 지역 사회에서 매력적인 주택 선택에 대한 수요를 충족하고, 지역 사회에 필요한 소매 서비스를 제공할 것”이라고 덧붙였다.

개발자들은 이번 프로젝트가 완료되는데 약 2년 걸릴 것으로 예상했다.

달라스 다운타운에서 남쪽으로 약 20마일 떨어진 곳에 위치한 페리스의 인구는 약 3천명이다. 페리스는 한때 벽돌 산업으로 유명했는데, 주 전역의 주택과 건물에 사용되는 수백만 개의 벽돌을 제조했다.