[Issue]연준이 주택 시장에 준 선물

연방준비제도(연준, Fed)가 주택 구매자에게 호재를 주었다. 연준이 지난 6월 기준금리를 동결함으로 인해 연말까지 모기지 금리가 다소 하락할 것으로 예상된다. 

이에 따라 주택 구매자들은 돈을 절약할 수 있는 기회를 맞았다. 리얼터닷컴(Realtor.com®)의 수석 경제학자인 다니엘 해일(Danielle Hale)은 “모기지 금리가 정점에 다다른 것 같다”며 “그러나 모기지 금리가 급격히 하락하지는 않고 점진적으로 하락할 것”이라고 예상했다. 

해일은 인플레이션이 계속 둔화된다면 연말까지 모기지 금리가 6%대 초반으로 떨어질 것이며, 몇 년 안에 5% 정도로 하락할 것으로 전망했다. 

프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 6월 초 30년 고정금리 대출의 모기지 금리 평균은 6.71%였다. 

제롬 파월(Jerome Powell) 연준 의장은 6월 연방공개시장위원회(FOMC) 이후 가진 기자회견에서 “주택 시장의 활동력이 여전히 약하며, 이는 모기지 금리 상승이 반영된 결과이다.”라고 말했다. 

그는 “주택 시장은 매우 금리에 민감하다”면서 “실제로 금리가 내려가면 주택 시장에 도움이 되고 금리가 오르면 제동이 걸린다”라고 말했다. 

또한 “지난해 그것을 확실히 보았다. 이제 주택 시장이 바닥을 찍고 조금 상승하는 것을 보고 있다. 상황을 주의 깊게 지켜보고 있다.”고 밝혔다. 

인플레이션 둔화가 연준의 기준금리 동결에 결정적인 역할을 했다. 5월에 인플레이션이 전년 대비 4% 상승했다. 

연준의 2% 목표치의 대략 두 배지만, 소비자가격지수에 따르면 4월의 전년 대비 4.9% 증가에 비해 많이 오르지 않았다. 그리고 이는 지난해 6월 최고치인 9.1% 급등에 비하면 훨씬 낮다. 게다가 인플레이션을 측정하는 물가지수 중 약 3분의 1을 차지하는 주택 부문 가격은 올해 하락세를 보이고 있다. 

주택 가격 하락세은 현금이 부족한 주택 구매자에게 도움이 될 수 있다. 

전국적으로 주택 중간가격은 리얼터닷컴이 2017년 중반부터 주간 데이터를 수집하기 시작한 이래 처음으로 연간으로 하락했다. 

최근 데이터에 따르면, 6월 중순 기준 0.9% 하락했다. 주택 판매자들은 구매자의 예산이 이전만큼 늘어나지 않는 현실에 가격을 조정해야 했다. 

National Association of Realtors®에 따르면 신규 주택을 제외한 기존 주택 판매 가격은 2월 이후로 하락하고 있다. 한편 해일은 주택 공급이 여전히 제한적이기 때문에 하락세가 크지는 않을 것으로 예상했다.

6월 중순에 발표된 부동산회사 레드핀(Redfin)의 보고서에 따르면 주택 시장의 공급량은 팬데믹 이전에 비해 39%가 떨어졌다. 

또한 이 부족한 공급량 문제는 가까운 시간 내에 완화되지 않을 가능성이 크다. 보고서에 따르면 6월 전체 주택 판매량이 전년 대비 6% 감소하였으며 이는 13개월 만에 가장 큰 하락이다. 

또한 신규 주택 건설 부진으로 새로운 주택 목록도 23% 감소했다. 이는 10개월 연속 두 자릿수 하락세이다. 

레드핀 경제연구팀장인 첸 자오(Chen Zhao)는 “모기지 금리가 크게 하락할 것을 기다리며 지켜보는 사람들은 그것이 가까운 미래에 일어날 가능성이 낮다는 것을 알아야 한다. 당신의 가격대에 맞고 원하는 조건을 갖춘 주택이 시장에 나온다면 기다릴 이유는 없다.”고 말했다. 

높은 모기지 금리로 인해서 주택 시장의 열기는 식었지만 여전히 주택을 사고자 하는 수요는 존재한다. 6월 모기지 구매 신청이 8% 증가했고, 레드핀의 ‘주택 구매자 수요 지수’는 1년 만에 가장 높은 수치에 근접해 있다. 

수요가 공급을 앞서고 있기 때문에 주택 가격이 크게 떨어지지는 않았다. 

텍사스 주택 시장 “살아있네~” 

높은 모기지 금리와 주택 가격 하락이 크지 않았음에도 불구하고 북텍사스 내 주택 구매에 대한 욕구는 크게 꺾이지 않은 것으로 나타났다. 

텍사스 A&M 대학의 부동산 연구 센터의 새 보고서에 따르면 DFW 지역의 지난 5월 단독 주택 판매는 8천 805건으로 전년 동월 대비 2% 감소하는 데 그쳤다. 지난달 북텍사스의 단독주택 중간가격은 41만 2500달러로 1년 전보다 5% 하락했지만 4월보다는 2.5% 올랐다. 이 보고서에는 지역 부동산 중개인이 사용하는 리스팅 서비스를 통해 판매된 기존 및 신규 주택 판매가 포함되며 주택 건설업자를 통한 직접 주택 판매는 포함되지 않았다. 

북텍사스의 가용 주택 공급 개월 수는 작년 5월 한 달 남짓에서 올해는 두 달 남짓으로 늘어났다. 

주택 부동산 시장 전문가들은 주택 구매자와 판매자 사이의 균형 잡힌 시장을 나타내는 6개월의 가용 주택 재고가 여전히 부족한 상황이라고 전했다.  

특히 신규 매물은 1년 전에 비해 13% 감소했다. 

많은 주택 소유자들은 이전에 받은 낮은 모기지 이자율 때문에 현재의 주거지에 머물고 있다. 지난 5월 주택 매물이 시장에 머물렀던 시간은 평균 45일로 작년보다 두 배 이상 길어졌다. 

콜린 카운티의 경우 주택 판매는 지역 및 전국적 추세를 거스르며 4% 증가한 반면 중간 가격은 9% 하락한 53만 9천 달러였다. 달라스 기반의 주택 시장 조사 및 컨설팅을 제공하는 회사인 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies)에 따르면 DFW 지역의 주택 건설은 2022년 2분기에 최고조에 달했다. 

텍사스 부동산 연구 센터에 따르면 북텍사스의 단독 주택 건축 허가는 2022년 3월에 사상 최고치를 기록했는데, 올해 봄 신규 주택들이 공사를 마무리하면서 구매자들에게 선택의 폭을 넓게 했다.

질로우(Zillow)의 수석 이코노미스트인 오르페 디부운기 (Orphe Divounguy)는 “우리는 주택 시장의 붕괴를 보고 있는 것이 아니라 경색됐던 주택 시장이 완화되고 있는 것을 보고 있다”고 말했다. 그는 “특히 북텍사스 지역은 지난 2022년 2분기 주택 건설이 최고조에 달했다”라며 “주택 매물들이 올 봄에 시장에 나오면서 더욱 고무적이었다”고 평가했다.  

디부운기 이코노미스트는 “미국의 다른 지역에서도 주택 구매자들이 유사하게 시장으로 돌아오고 있지만 해당 지역에는 수요를 지원할 주택 재고가 없는 형편”이라고 전했다. 주택 조사 회사인 CJ 패트릭(CJ Patrick Co.)의 릭 샤가(Rick Sharga) 최고경영자는 “DFW의 지속적인 인구와 일자리 증가가 강력한 주택 시장의 토대를 마련하고 있다”며 “집값이 비싼 지역에서 이주한 사람들에겐 여전히, 상대적으로 집값이 저렴하다”고 말했다. 

샤가 CEO는 “현재 주택 구매 진행을 막는 요소(gating factor)는 모기지 금리라고 생각하며 모기지 금리가 조금이라도 떨어지면 더 많은 수요가 나타나 주택 가격을 다시 올릴 것으로 믿는다”라고 말했다.

그는 “앞으로 주택 가격이 해마다 혹은 현재까지 약간 하락하더라도 달라스 지역의 주택 가격은 전년 대비 상승할 것”이라며 “전혀 놀라지 않을 것”이라고 덧붙였다.

부동산파트너 편집팀