북텍사스의 잠재적인 주택 구매자들은 주택 시장이 계속 식으면서 가격이 하락함에 따라 기뻐할 수 있지만 가격표를 대폭 삭감하려는 사람들은 아직 좋지 않을 수 있다.
S&P 코어로직 케이스 실러지수(CoreLogic Case-Shiller Index)의 최신 수치에 따르면 1월 DFW 주택 가격이 7개월 연속 하락했다.
DFW지역의 주택 가격은 2022년 6월에 정점을 찍은 후 8.5% 하락했는데, 12월보다 0.9% 하락했지만 여전히 전년 대비 5% 증가했다.
다만 이는 2022년 4월의 연간 가격 상승률 31%에서 급격히 하락한 수치다.
전미 주택 가격도 7개월 연속 하락했지만, 여전히 전년 대비 3.8% 상승했다.
특히 선벨트 지역인 미 남부 도시 중 마이애미(13.8%), 탬파(10.5%), 애틀랜타(8.4%)의 주택 가격이 계속 상승하면서 연간 가격 상승률이 계속해서 나타났다.
케이스 실러 지수는 시간 경과에 따른 특정 부동산의 판매 가격 변화를 비교하는 3개월 이동 평균으로 주택 가격이 얼마나 비싼지를 가늠하기 위해 참고하는 지표이다.
현재 시장 상황보다 몇 달 늦지만, 지수의 가격 추정치는 매달 판매되는 부동산 유형의 영향을 받을 수 있는 부동산 에이전트의 주택 판매 데이터보다 더 정확한 것으로 간주된다.
연방준비제도의 계속된 금리 인상에 영향을 받은 모기지 금리로 인해 잠재적인 주택 구매자의 움직임이 둔화하고 있다. 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 23일 기준 평균 6.4%로 전주 6.6%보다는 하락했지만 1년 전 4.4%보다는 높다.
북텍사스 부동산 정보센터(North Texas Real Estate Information Systems)와 텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 리서치 센터의 최신 지역 주택 시장 보고서에 따르면 DFW 단독 주택 중간 가격은 2월에 38만 8,812달러였다.
또한 2월 지역 주택 판매는 전년 동기 대비 1% 증가했다. 코어로직의 셀마 헵 수석 이코노미스트는 성명에서 “2022년 말 주택시장 하락에 이어 12월과 1월 초 모기지 금리를 낮추는 것이 낙관론을 되살리는 데 도움이 됐다”고 말했다.
그는 “지속적인 모기지 금리 변동성과 최근의 은행 위기로 인한 여파가 모기지 가용성에 영향을 미칠 경우 봄철 주택 구매 시즌이 위축될 가능성이 높다”라고 분석했다.
다만 헵 이코노미스트는 “주택 가격 상승이 계속해서 빠르게 둔화됨에 따라 잠재적 구매자는 몇년간 시장에서 배제된 후 이익을 얻을 것”이라고 덧붙였다.
★ 북텍사스 연간 재산세 얼마나 올랐을까?
지난해 DFW 주택 소유자들, 110억 달러 이상 재산세 납부
미 국세청(IRS)의 세무 조사 통보 편지만큼 두려운 연간 재산세 평가서(The annual property tax appraisal)가 곧 텍사스 가구들에게 도착한다.
지난 10년 동안 북텍사스 주택 가격은 130%나 상승하면서 재산세가 치솟았다.
애톰 데이터 솔루션(Attom Data Solutions)의 새 추정치에 따르면 2022년 DFW 지역의 주택 소유자는 재산세로 평균 약 6천 1백 달러를 지불했다.
전국적으로 지난해 단일 가구의 평균 재산세는 3천 901달러였다.
애톰 데이터에 따르면 2022년 DFW 주택 소유자는 113억 달러라는 기록적인 재산세를 납부했다. 북텍사스 지역의 단독 주택 재산세는 2016년 이후 약 1/3 이상 증가했다.
애톰 데이터의 롭 바버(Rob Barber) 최고경영자(CEO)는 최근 발표한 보고서에서 “지난해 재산세는 끝없는 상승세를 이어갔다”라고 밝혔다.
그는 “인플레이션과 코로나19 팬데믹으로 인해 공실이 늘어나 세금 감면 대상이 되는 상업용 부동산의 수가 증가함에 따라 올해 지방 정부와 학교 시스템이 세수를 관리하는데 훨씬 큰 어려움에 직면하게 될 것”이라고 전했다.
현재 텍사스 주의회는 연간 수백 달러의 재산세를 감면할 수 있는 법안을 마련하기 위해 노력하고 있다.
2022년 DFW지역의 총 재산세는 뉴욕, LA, 시카고의 뒤를 이어 전국 4위를 기록했다.
북텍사스 카운티 중에서 달라스 카운티의 지난해 재산세 총액은 약 35억 달러에 달하며 가장 많았다.
또한 주택 소유자의 평균 연간 재산세 평가액은 콜린 카운티가 7천 590달러로 가장 높았다.
컨스트럭션 커버리지(Construction Coverage)의 새 연구에 따르면 DFW는 전국 주요 대도시 지역 중 6번째로 높은 재산세 부담을 가지고 있다.
그외 휴스턴과 샌안토니오도 높은 재산세가 나오는 대도시 10위권 안에 들었다.
텍사스 주택 소유자는 주 소득세가 부과되는 다른 대도시보다 더 많은 재산세를 낸다
바버 CEO는 “미 전역의 평균 세금 청구서에 큰 격차가 여전히 남아 있다”라며 “이러한 격차는 지방 정부와 학교 서비스의 차이, 공무원 임금, 대도시와 소도시의 경제 규모의 차이, 지방세 부담에 도움이 되는 상업용 부동산의 양과 밀접하게 관련되어 있다”라고 설명했다. 전문가들은 “DFW지역의 주택 가격이 정체되더라도 재산세 인상이 멈출 것이라고 기대하지 말아야 한다”라며 “텍사스는 재산세 관련 세금 청구서를 연간 10%만 인상할 수 있지만 주택 평가 가치에 맞추기 위해 시간이 지나면서 세율을 계속 인상할 수 있다”라고 전했다.
★ 지난 1분기 북텍사스 신규 주택 판매 1만 3천건 이상 … 재고 주택 소진에 주력
북텍사스 주택 건설업자들은 올해 초, 신규 주택 판매 활동이 급증하는 것을 목도했다. 이는 시장이 뜨거울 때 짓기 시작한 기록적인 수의 신규 주택을 판매하기 위해 노력했기 때문이라는 분석이다.
달라스에 기반을 둔 주택 분석업체 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies, 이하 RS)에 따르면, 지난 1분기 북텍사스 주택 건설업자들은 1만 3,067건의 신규 주택 판매를 한 것으로 집계됐다.
다만 현재 건설 중인 주택의 수는 2022년 2분기 4만 2,936채에서 2023년 1분기 2만 7,558채로 감소했다.
지난해 말 주택 건축업자들은 침체된 주택 부동산 시장에 대응하기 위해 2009년 이후 가장 빠른 속도로 신규 주택 건설 규모를 줄였다.
북텍사스에서 올해 1분기 9천691가구의 주택 건설이 시작됐는데, 이는 지난해 4분기의 8천 60채보단 증가했지만 1년 전의 1만 6,014보다 39% 감소한 것이다.
RS의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 “주택 구매자가 늘고 빠른 속도로 주택 가격이 올랐지만 건축업자들은 투기적으로 너무 많은 주택을 지은 후 미분양 주택이 쌓이는 것을 우려했다”라고 말했다.
다만 그는 “여전히 기존 주택 시장은 구매자를 우한 충분한 기회를 제공하고 있지 못하다”라며 “여전히 주택 공급이 수요보다 부족하다”라고 덧붙였다.
윌슨 대표는 “주택 건설업자들은 올해 1분기 예상치 못하게 강했던 주택 시장으로 인해 충격을 피했다”라고 전하며 “지난 2~3년 동안 DFW로 이사한 많은 이주민들이 주택 가격과 모기지 금리가 상승함에 따라 주택 구매 대신 임대를 선택했다”라고 설명했다.
그는 “이제 주택 구매자들은 수수방관에서 벗어나 주택 건설업자들이 제공하는 할인과 주택 담보대출 금리를 이용하고 있다”라고 말했다.
윌슨 대표는 “일반적인 주택 구매자는 이제 더 높은 모기지 금리를 현실로 받아들이고 있다”라고 전했다.
미국의 30년 모기지 평균 금리는 지난 10월에 20년 만에 처음으로 7%를 넘어서면서 주택 판매 활동이 둔화되고 있다. 해당 모기지 평균 금리는 지난 10일(월) 기준 6.15%를 기록했는데 지난 주보다 0.16%올랐다.
