DFW Commercial Market

부동산파트너 0 2020.12.04 11:32

달라스 동부 지역 ‘봄 만났네’ … 새 산업 단지 건설 ‘또 추진’

전국 최고 상업용 부동산 시장인 달라스 동부 지역에 새로운 산업 단지가 또 건설될 예정이다.

최근 플래허티 개발(Flaherty Development)사가 달라스 동부 써니베일(Sunnyvale)의 80번 연방 고속도로(U.S. Highway 80) 인근에 2층짜리 산업용 건물 써니베일 비즈니스 센터(Sunnyvale Business Center) 개발사업을 추진중인 것으로 전해졌다.

플랜터스 로드(Planters Road) 인근에 위치할 비즈니스 센터는 약 65만 sf. 규모로 건설될 예정으로 올해 말경 착공될 것으로 알려졌다.

플래허티 개발은 이미 알링턴 지역 파이어니어 360 비즈니스 센터(Pioneer 360 Business Center)와 갈랜드의 쥬피터 밀러 비즈니스 센터(Jupiter Miller Business Center) 등 여러 건의 상업용 부동산 개발을 진행해 왔다.

써니베일이 들어서는 달라스 동부 지역은 몇 년 전부터 산업용 건물 개발이 붐을 이루는 곳으로 현재도 써니베일과 함께 머스킷(Mesquite)과 포니(Forney)지역에서도 여러 건의 상업용 개발사업들을 추진하고 있다.

“한국 뭉치돈 DFW로 유입”…

하나 금융, 다운타운 이어 레거시 센트럴사업에도 참여

한국의 대형 금융기업 하나 금융(Hana Financial)이 북텍사스내 가장 성공적인 복합상업용 재개발사업 중 하나로 알려진 플래이노 레거시 센트럴(Legacy Central) 개발사업에 주요 투자 파트너로 참여하는 것으로 전해졌다.

최근 하나 금융 그룹의 KEB 하나은행이 84 에이커 규모의 레거시 센트럴 개발사업에 뛰어들어 캘리포니아 기반 기업 리젠트 프로퍼티스(Regent Properties)와 함께 자본을 투자하기로 결정했다.

75번 연방 고속도로(U.S. Highway 75)와 레거시 드라이브(Legacy Drive)가 지나는 곳에 개발될 3억달러 규모의 레거시 센트럴 개발사업에는 오피스 빌딩 단지 개발을 비롯해 수백 세대의 아파트와 소매 공간 및 호텔 건설 계획도 포함돼 있다.

리젠트 프로퍼티스는 지난 2016년 IT 기업인 TI 가 빌딩 단지를 매입한 뒤 재개발 계획을 밝힌 바 있다. 재개발 사업단지에는 삼성 직원 1000여명이 상주할 빌딩도 속해있다.

에릭 플레이스(Eric Fleiss) 리젠트 프로퍼티스 최고경영자는 하나 금융을 한국에서 두 번째로 큰 자산관리업체로 소개하면서 “달라스 안팎에서 여러 건의 투자 거래를 이행해 왔다”고 소개했다.

하나 금융은 지난해 달라스 다운타운의 커머스 스트리트(Commerce Street)에 위치한 AT&T 타워의 대부분을 인수했으며 이번 레거시 센트럴 재개발사업에도 KEB 하나 은행에서 제공된 대출금이 투자된 것으로 전해졌다.

플레이스 최고경영자는 “기존 레거시 센트럴 단지내 오피스 빌딩들의 임대율이 90%를 넘고 있다”면서 “하나 금융의 투자가 재개발사업의 가능성과 타당성을 입증하는 것”이라고 덧 붙였다.

캘리포니아 투자개발사,

북텍사스 산업용 빌딩 대량 매입

캘리포니아의 한 투자 업체가 포트워스에 위치한 투자개발사 포트 캐피탈(Fort Capital)로부터 북텍사스 지역 산업용 빌딩 십여 채를 대량 매입했다.

상업용 부동산회사 JLL의 중개로 성사된 이번 거래에선 달라스를 비롯해 애디슨과 ,어빙, 할톰 시티 및 포트워스에 소재한 빌딩들이 대거 매매됐으며 총 거래 면적이 60만 6889sf.에 달하는 것으로 전해졌다.

이번 거래와 관련해 JLL은 “거래된 빌딩들 모두 현재 임대율이 94%에 달하는 매우 높은 자산 가치가 있다”고 강조하면서 “투자자들이 미 전역에서 가장 활기찬 산업 시장 중 한 곳인 DFW 지역 내에서 매우 드문 성장 기회를 잡은 것”이라고 설명했다.

이처럼 전망이 밝은 산업 부동산을 대거 매입한 투자 업체는 캘리포니아의 산 후안 카피스트라노(San Juan Capistrano)에 소재한 부동산투자개발사 버처 앤더슨 리엘티(Birtcher Anderson Realty) 산하 기업인 것으로 알려졌다.

이번 매매는 포트 캐피탈이 최근 DFW 지역에서 두 번째로 성사시킨 건으로 MetLife Commercial Mortgage로부터 3500만여달러의 대출 지원을 받아 성사됐다.

포트 캐피탈은 과거 갈랜드 포레스트 레인(Forest Lane)에 위치한 트럭제조사 나비스타(Navistar)의 제조 시설로 사용된 공장 건물을 뉴저지의 한 투자개발사에 매각한 바있다.

DFW내 5개 도시에 위치한 빌딩들을 대거 매입한 버처 앤더슨 리엘티는 캘리포니아를 비롯 아리조나와 네바다 등에도 기반을 두고 있는 80여년의 역사의 투자개발사로 오피스와 산업용 건물을 비롯해 소매점과 주거용 건물을 소유하고 있다.

포트 캐피탈의 크리스 파워스(Chris Powers) 최고경영자는 텍사스에 대해 “세계적인 감염병 위기에도 끄덕 없이 임대율이 상승하는 산업 성장 발전의 잠재력이 매우 높은 핫 스팟의 명성을 이어가고 있다”고 소개했다.

또 매매된 빌딩들에 건전성이 높은 다양한 산업 주체들이 상주하고 있고 임대 수요도 계속 높아지고 있어 공급이 낮아지더라도 투자자들이 선호하는 투자처가 될 것으로 전망했다.

현재 3000만sf. 면적의 산업용 부동산 개발이 진행 중인 북텍사스는 미 전역에서 가장 빠르게 성장하는 산업 시장으로 알려져있다.

코로나 19 위기 속 건재 과시하는 DFW 테크 산업 시장

코로나 19로 인해 미 전역의 상업용 부동산 시장 수요가 급감한 반면 DFW 지역의 테크 산업 시장은 안정된 기조를 유지하고 있는 것으로 알려졌다.

2018년과 2019년 DFW 지역내 테크 산업 기반 확장 비율은 16%를 웃도는 높은 수준을 보였고 이에 따라 일자리가 창출되는 오피스 공간이 27%인 전미 테크 산업 시장가운데 성장 속도가 7번째로 높은 지역으로 선정되기도 했다.

이에 따라 북텍사스지역에서 창출된 일자리 11만 5000여개가 테크 산업이나 이와 관련한 기업에 의한 것으로 알려졌다.

반면 상업용 부동산업체 CBRE의 최근 보고서에 따르면 올해 중반기 미 전역에서 테크 기업들이 차지하는 오피스 임대율이 지난해 평균 활동율보다 무려 46% 하락한 것으로 전해진다. 그러자 테크 기업들이 빈 공간으로 남아 도는 오피스를 다시 임대하는 서브리스 비율이 40%가 넘는 것으로 나타났다.

CBRE는 이러한 동향에 대해 “많은 대형 테크 기업들의 원격 근무 정책이 내년(2021년)에도 지속되도록 확대되면서 임대 시장이 동력을 잃게 됐다”며 “코로나 19 위기 요인이 사라지면 테크 산업이 바로 성장세로 돌아설 것”이라고 포스트 코로나 시대를 전망했다.

아울러 “하이 테크 산업은 비즈니스와 개인의 자율권 행사를 허용함으로써 디지털 경제를 가속화시키는 기회를 발휘할 수 있다”고 덧붙였다.

한편 CBRE 데이터에 따르면 2010년과 2020년 초 사이 약 10년간 오피스 공간이 필요한 전국 일자리 4개 중 1개가 테크 기업 관련 일자리인 것으로 조사됐다.

또 올해 봄 코로나 19 팬데믹이 시작되고 나서도 테크 산업 부문 일자리 수 감소율은 타 산업 부문보다 낮은 1.6%에 불과했다.

DFW 지역

“사무실이 비고 있다”

코로나 팬데믹으로 인해 DFW 지역내 오피스 임대 수요가 급속도록 감소하다가 현재는 거의 전무한 상황에 이른 것으로 나타났다.

수백 만 명의 사무실근무자가 재택 근무로 전환하면서 나타난 결과로 풀이된다.

상업용 부동산전문회사 쿠쉬맨 앤 웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 새 보고서에 따르면 전미 오피스 임대 수요 면적이 -4130만sf.로써 사상 최대의 감소 수준을 보였다. 부동산 전문가들은 “코로나 19가 시작된 뒤 지난 3월 이후부터 나타난 경기 후퇴 상황이 역사상 최악의 경기 하락으로 이어지면서 달라스와 보스턴, LA 등과 같은 대도시 사무실 임대시장들이 얼어붙은 것”이라고 설명했다. 특히 지난 3월과 4월 사무실 임대 수요를 견인하는 경제 핵심축인 사무직원 고용 부문에서 8.6%인 280만여개의 일자리가 감소한 것으로 전해졌다. 지난 3분기 DFW 지역은 전국에서 5번째로 사무실 임대 수요 감소폭이 큰 대도시로 선정되는 불명예를 안은 바있다.

같은 기간 이 지역의 오피스 임대 수요는 190만여 sf. 감소했고 올해 초부터 9개월 동안총 440만sf.가 줄어 들었다.

이는 1980년대 부동산 경기 침체기 이후 최대의 오피스 임대 수요 감소 수준이다. 지난 3분기 휴스턴과 어스틴 지역내 오피스 임대 수요는 각각 약 180만sf.와 140만sf. 감소한 것으로 나타났다.

또 같은 기간 미 전역 오피스 임대 수요 감소세도 두드러져 가장 심각한 지역은 -360만sf.가 감소한 샌프란시스코와 -290만sf.가 줄어든 미드타운 뉴욕(Midtown New York)으로 조사됐다.

한편 1400만sf.에 달하는 상업용 부동산 건설사업이 현재 진행되고 있는 텍사스내 오피스시장의 임대 수요 감소 역시 우려스럽다는 견해가 높다.