[부동산 전망] 코로나19에 부동산 ‘들썩’

주택 매매량 14년 만에 최대, 주택 가격도 최대 27%↑

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 미국 부동산 시장이 들썩이고 있다. 미국의 10월 기존 주택 매매량이 14년 만의 최대를 기록했다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 미국의 10월 기존 주택 매매량은 전월보다 4.3%(연율 기준) 증가한 685만건으로 2006년 2월 이후 가장 많았다. 이로써 기존 주택 매매는 5개월 연속 늘어 7년 만의 최장 증가세를 기록했다. 

10월 기존 주택 가격(중간값 기준)도 1년 전보다 15.5% 오른 31만3천달러로 역대 최고 수준이었다. 특히 100만달러 이상 주택 가격이 1년 사이 두배 이상으로 뛰어오르는 등 고가 주택의 상승세가 두드러졌다.  

3분기(6~9월)에도 모든 대도시 권역에서 기존 단독주택 가격이 최대 27%까지 상승했다. NAR은 구체적으로 대도시 권역 181곳 중 65%인 117곳이 전년 대비 두자릿수 가량 중간값이 상승했고 2분기에는 두자릿수 상승한 곳이 15곳에 불과했다고 밝혔다.

3분기 중간값이 가장 많이 오른 곳은 남서부 해안도시인 코네티컷주 브리지포트(27.3%)다. 이어 플로리다주 크레스트뷰(27.1%), 메사추세츠주 피츠필드(26.9%) 등 순이다. 

미국 기존 단독주택 중간값은 31만3500만달러로 전년 동기 대비 12.0% 증가했다. 미국 가계 중위소득은 8만1477달러로 증가율은 2.9%다. 주택 가격 상승률이 4배 이상 높은 셈이다. 기존 단독주택 중간값은 지역별로 서부 지역이 13.7%로 가장 많이 올랐고 이어 동북부 13.3%, 남부 11.4%, 중서부 11.1% 순이다. 

NAR은 사상 최저 수준의 주택 담보대출 금리에 따른 구매 수요 증가, 장기간 이어진 주택 재고 부족으로 인한 소비자간 입찰 경쟁, 코로나19 팬데믹과 재택근무 확대에 따라 더 넓은 주택을 구입하려는 수요 등이 합쳐지면서 중간값이 상승했다고 설명했다. 

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “유리한 주택 담보 대출 금리는 새로운 소비자를 계속 시장으로 끌어 들일 것”이라고 예상했다. 3분기 미국 30년 만기 금리 고정형 주택담보대출 금리는 평균 3.01%로 전년 동기 3.71%, 전 분기 3.29% 보다 하락했다. 

랄프 드프랑코 아치캐피탈서비스 수석 이코노미스트는 “아이러니하게도 주택시장이 코로나19 덕을 보고 있다”며 “우리는 주택을 넓혀가는 수요, 두번째 주택을 찾는 수요, 주거 형태를 임대에서 소유로 이동하는 밀레니얼 세대(1980~2000년 출생자)를 보고 있다”고 말했다. 

원격근무가 일상화되자 사람이 붐비는 대도시를 벗어나 교외 단독주택에서 살고 싶어하는 수요도 늘고 있는 추세이다.

한편 윤 수석 이코노미스트는 “주택 가격이 너무 빠르게 오르고 있어 저금리에도 주거비 부담은 개선되지 않을 것”이라고 우려했다. 

실제 주택 가격이 상승하면서 미국 가정의 주거비 부담은 증가하는 추세다. 

주택 가격의 20%를 계약금으로 내고 나머지를 30년 만기 금리 고정형 주택담보대출을 받아 조달하는 미국 가정의 주거비 부담은 3분기 1059달러로 올랐다. 이는 전년 동기 1032달러는 물론 전분기 1019달러보다도 증가한 것이다.

일부 전문가들은 일시적인 모기지 상환 유예와 같은 정책이 만료되는 내년에는 주택시장 열기가 식을 수도 있다고 주의를 당부했다.

반면 밀레니얼 세대가 주택구입 연령대로 대거 진입함에 따라 수요가 여전히 왕성할 것이라는 낙관론도 나온다

상업부동산  전문가, 재택근무  확산에 

“오피스 필요성 의문”

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 재택근무가 확산하면서 대면근무의 시대가 종말을 고할 수 있다고 상업부동산 베테랑이 전망했다. 마켓워치 클라리온 파트너스의 최고 경영자인 데이비드 길버트는 이같이 전망하면서 “오피스는 큰 의문이다”고 말했다.

그는 “오피스를 포기하지는 않았다. 단지 하루하루 그곳에 있을 필요가 줄었을 뿐이다”고 덧붙였다. 이런 추세가 오피스에 미치는 궁극적인 영향에 대해서는 아직 말하기 이르다면서 오피스 공간에 대한 수요는 줄어들 것으로 예상했다. 

길버트는 “그것이 우리의, 우리 투자자의, 그리고 솔직히 오피스 환경이 중요한 사업을 운영하는 모든 최고경영자의 마음에 있는 하나의 중요한 의문”이라고 언급했다. 클라리온은 지난 7월 프랭클린 템플턴이 인수한 레그메이슨의 계열사다. 

길버트 CEO는 1980년대부터 부동산시장에서 근무했으며 캘퍼스의 부동산 투자 헤드를 역임했다. 그는 팬데믹이 가져온 좋은 소식 중 하나로는 최근에야 사용할 수 있게 된 기간 통신망 기술로 인해 많은 화이트컬러 직업이 일자리를 보전할 수 있었다는 점을 들었다. 상업부동산 중개업체인 CBRE는 재택근무가 오피스 공간 수요를 15%가량 줄였다고 보고 있다. 다만 2021년에는 바닥을 벗어날 것으로 내다 봤다.

한센 주기설 등장…

코로나19 상황에서 현재 주택시장은 활황을 보이지만 모기지 상환 유예가 끝나는 내년부터는 전망이 불투명하다. 부동산 시장이 상승세로 돌아설 것인지, 아니면 하락세로 전환할 것인지 기로에 서 있다.

부동산 전망이 불투명할 때 시장에는 각종 ‘○○설’이 등장한다. 

요즘 부동산 시장에서 간간이 들리는 것이 바로 ‘한센 주기설’이다. 한센 주기설은 과연 무엇일까.

경기 변동 사이클을 예측하는 모델은 여러 가지가 있다. 40개월을 두고 움직이는 ‘키친 주기설’, 10년 주기인 ‘주글라 주기설’, 17년 주기인 ‘한센 주기설’, 45~60년 주기인 ‘콘트라티예프 주기설’이다.

키친 주기설은 물가나 금리 등을 기준으로 움직이는 소순환 사이클이다. 주글라 주기설은 기업 설비 투자를 예측할 때 쓰인다. 콘트라티예프 주기설은 신기술, 자원, 전쟁 등에 따른 변동을 예상할 때 활용하는 이론이다.

부동산 시장에서 많이 언급되는 사이클은 한센 주기설이다. 17~18년을 주기로 부동산과 건설 시장의 상승과 하락을 반복한다는 이론이다. 이 이론은 과거 미국 부동산 시장을 설명할 때 유용하게 사용됐다.

한센 주기설은 1965년 미국 경제학자 한센이 발표한 이론이다. 한센은 19세기 후반부터 20세기 중반에 걸쳐 미국 부동산 가격 변동을 연구했다. 그 결과 부동산 가격과 건설 경기 순환이 17~18년을 주기로 움직이는 것을 밝혀냈다.

한센 주기설에 따르면 부동산 시장은 특정 기준 시점에 최고점을 찍고 약 4~5년간 하락세가 지속된다. 이후 나머지 기간은 조정과 상승을 반복한다.

한센 주기설에 비춰본다면 첫 번째 기준 시점은 1973년이다. 다음 사이클은 17년 후인 바로 1990년이다. 1990년 최고점을 경신한 후 하락세로 돌아선 미국 부동산 시장은 2007년 다시 한 번 최고조에 이른다. 2008년 금융위기로 미국 부동산 시장은 폭락했다. 4~5년 뒤인 2012년 미국 부동산 시장은 바닥을 찍었다.

이후 미국 부동산 시장은 몇 년간 상승과 조정이 반복되고 있다. 올해는 코로나19에도 불구하고 호황이 지속되고 있다는 점이 눈에 띈다. 최근 미국 주택 시장은 버블이 한창이던 2007년보다 더 활발한 움직임을 보이는 중이다. 

부동산 파트너 편집팀