[Texas Commercial Market] ‘오피스, 상가 지고 창고는 떴다’

2020년 DFW 지역 오피스 임대율 30여년만에 ‘최악’ … 400만 스퀘어피트 가까이 축소

지난 2020년 한 해 DFW 지역내 사무실 임대율이 수십 년만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 

지난 해 3분기에 이어 4분기에도 DFW 지역의 오피스 임대율이 크게 하락함에 따라 작년 한 해 동안 DFW 지역에서 400만스퀘어피트(sf.)에 가까운 임대 면적이 줄어든 것으로 나타났다. 

상업용 부동산업체 CBRE의 데이터에 따르면 코로나19 팬데믹으로 촉발된 이 같은 임대 면적 감소는 지난 30여년만에 처음 있는 가장 큰 폭의 감소치다. 

지난해 4분기 동안 이 지역의 순 오피스 임대 면적은 140만여sf. 줄었으며 작년 한 해 동안의 감소는 10여년전인 경기 후퇴기(Great Recession) 감소 수준의 두 배로 조사됐다.

북텍사스지역의 오피스 임대수요는 지난해 4분기 내내 마이너스 상태였던 것으로 파악됐다.

CBRE의 전문가들은 최신 분기별 조사에서 “여전히 극심한 코로나19 여파 속에서 정치적 불확실성과 불순한 날씨까지 지난 4분기에 겹치면서 경제적 성장이 악화됐다”고 분석했다. 

또한 코로나19 팬데믹 여파로 대부분의 사무직원들의 업무 형태가 재택 근무로 변경되면서 많은 기업들이 오피스 임대 계약을 취소하거나 연기한 것도 주요한 원인으로 풀이된다.

북텍사스지역 가운데 작년 한 해 오피스 임대 면적 감소 규모가 가장 큰 지역은 144만sf.가 줄어든 노스 달라스와 95만 5000여sf.가 감소한 라스 콜리나스,  82만 6000여sf.가 줄어든 다운타운 달라스 지역들로 알려졌다.

그럼에도 지난해 4분기 사무실 임대 면적 감소 수준이 200만sf.가 감소한 3분기보다는 다소 나은 상황인 것으로 진단했다. 

반면 작년 4분기에 일부 새 대형 오피스 임대 거래도 이뤄졌다.

Southwestern Health Resources가 파머스 브랜치(Farmers Branch)의 LBJ 프리웨이(LBJ Freeway)에 위치한 15만 sf.규모 공간을 임대했으며 CBRE가 리차드슨의 텔레콤 코리도어(Telecom Corridor)에 위치한 13만여sf. 공간을 역시 임대했다.

작년 4분기 북텍사스의 오피스 공실율은 23.4%로 지난 10여년만에 가장 높은 것으로 알려졌다. 

 같은 기간 해당 지역에서 건설 중인 오피스 신축 면적은 420만 sf. 증가했으며 해당 신축 오피스 공간의 약 45%가 이미 임대된 것으로 CBRE는 전했다. 

하지만 해당 지역 노동자 중 약 60%가 여전히 재택 근무를 하고 있고 많은 노동자들이 올해 중반기까지도 오피스로 돌아오지 않을 것으로 전망되는 상태다. 

또 최근에 예상치 못한 텍사스의 고용율 하락과 더딘 코로나19 백신 접종 전개가 북텍사스의 단기 경제 전망을 어둡게 하고 있다는 평가를 받고있다.

작년 4분기, DFW 지역 소매점 부동산 임대도 감소18만 3000여 스퀘어피트 줄어

쇼핑센터 등 DFW 지역의 소매점 부동산 시장의 임대 면적이 지난해  4분기에 다시 감소한 것으로 나타났다.

상업용 부동산업체 CBRE의 최신 보고서에 따르면 이지역 순 소매점 임대 면적이 작년 4분기 동안 18만 3000여 스퀘어피트(sf) 감소했다. 

CBRE 전문가들은 “지난해 4분기 미 전역 대부분 지역들이 겨울로 접어들면서 코로나19 상황과 경제 활동이 악화되기 시작했으며 DFW 지역은 공실율이 임대 수요를 초과하는 상황으로 번졌고 3분기 연속 순 임대 수요는 마이너스 수준을 보였다”고 밝혔다. 

CBRE 데이터에 의하면 지난 한 해 동안 DFW 지역의 소매 빌딩 점유 면적이 120만 sf. 정도 감소했는데 이는 지난 10여년만의 가장 큰 폭의 감소세다. 

지난해 쇼핑센터 등과 같은 소매점 부동산의 점유 면적이 이처럼 크게 감소한 반면 앞서 2019년엔 순 임대 면적이 200만여 sf. 넘게 확대됐다. 

이에 따라 북텍사스 지역의 소매점 공실율도 6년만에 무려 7%를 상회하는 가장 높은 수준으로 상승했다. 

쇼핑센터 등 소매점 임대 면적 감소가 가장 심한 곳은 25만여 sf.가 감소한 센트럴 플래이노(Central Plano)와 19만 7000여sf.가 줄어든 루이스빌을 비롯해  19만 3000여sf.가 감소한 웨스트 플래이노(West Plano), 16만여 sf.가 감소한 노스 달라스(Far North Dallas) 및 12만여sf.가 줄어든 달라스 그린빌(Upper Greenville) 지역들로 알려졌다.

반면 달라스 다운타운 지역은 지난해 3만 1000sf.의 순 임대 면적이 확대됐으며 알렌의 순임대 면적은 5만 8000여sf.인 것으로 전해졌다. 

코로나19 팬데믹에 따른 자택대피령을 비롯해 식당 등 요식업종과 유흥업종에 대한 영업 제한 조치로 인해 전국적으로 소매점 부동산 시장도 매우 심각한 타격을 입어 가장 심각한 피해 산업 중 하나로 간주됐다. 

창고/물류용 공간 등 산업용 건물 부분은 DFW 전국 1위 차지

이와는 대조적으로 창고/물류용 공간 등 산업용 건물 부문에서는 달라스/포트워스가 나머지 주요 메트로 지역을 큰 격차로 따돌리고 1위를 차지했다.

상업용 부동산 전문업체인 쿠시먼앤드웨이크필드의 최신 통계에 의하면, 지난 2020년  연말 기준 북텍사스 지역에서 건설 중인 창고/물류용 공간은 2천6백5십만 스퀘어피트가 넘었다. 이어 시카고가 2천 7십만 스퀘어피트로 2위를, 휴스턴이 1천 9백 4십만 스퀘어피트로 3위를 차지했다.

 산업 및 물류 공간은 팬데믹 기간 중 가장 인기가 치솟은 부동산 유형이다.

 작년 DFW 지역에 새로 완공된 산업 공간의 면적은 3천백만 스퀘어피트로 미국 내 어떤 지역보다도 넓었다. “2020년 미국 경제를 출렁이게 했던 글로벌 팬데믹에도 불구하고, 미국 산업용 부동산 시장은 인상적인 강세로 한 해를 마감했고, 이 회복 탄력성의 상당 부분은 전자 상거래의 약진에 기인했다”고 쿠시먼앤드웨이크필드 연구진은 말했다. 

또한 “지난 해 4분기에는 한 분기 역대 최고 흡수 기록인 8천9백8십만 스퀘어피트를 흡수하며 해를 마감했다”고 덧붙였다.

 지난 4분기 DFW 지역의 창고 네트 리싱 (net leasing) 면적은 거의 5백 9십만 스퀘어피트에 달했다. 2020년 한 해를 통틀어 북텍사스 지역의 창고 흡수는 9백 2십만 스퀘어피트를 넘었다. 2020년 연말 기준, DFW 지역의 창고 공실율은 7%를 넘겼는데, 이는 전국 공실율인 5.2%를 웃도는 수치이다.

쿠시먼앤드웨이크필드의 애널리스트들은 일부 부동산 시장의 경우 개발이 리스 활동을 앞지르고 있다고 말했다. 미국에서 지난 4분기 건설 중인 창고 공간의 거의 60%는 기공 시점 전에 임차인이 정해지지 않은 투기성이었다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 신규 보고서에서 “향후 몇 분기까지는 공급이 수요를 계속 초과할 것으로 예상된다”면서 “산업용 부동산 공급이 흡수 가능 수준을 40%정도 웃돌 것으로 보인다”고 경고했다.

김현정 기자