[부동산 전망] 코로나19 사태 이후 부동산 전망

코로나19 사태 이후 오피스 시장의 흥망 

코로나19 사태로 인해 부동산 시장이 타격을 받고 있다. 특히 상업용 부동산의 타격이 더욱 눈에 띄는데 봉쇄정책으로 인해  경제 활동이 중단된 여파로 임대료를 내지 못하는 상점들과 호텔 등이 늘어나고 있다. 

또한 코로나19 사태 이후 재택근무가 보편화되면서 향후 오피스 수요가 줄어들 것이라는 전망도 나오고 있다. 

여론조사기관 갤럽에 따르면 지난 4월 62%의 미국 직장인들이 재택근무를 했다. 코로나19가 확산되기 시작하던 3월과 비교해 보면 두 배 높은 수치다.  

이는 코로나19 사태가 오피스 시장에도 큰 영향을 미칠 것을 예상해 볼 수 있는 대목이다. 전문가들은 오피스의 수요가 급격히 줄어들 가능성과 함께 오피스 수요 분산이 가속화될 것이라는 전망을 내놓는다. 

영국 경제 일간 파이낸셜타임스(FT)는 ‘오피스의 흥망(The rise and fall of the office)’이라는 기사에서 “지금의 오피스 근무 환경은 코로나 19와 같은 팬데믹 시대를 살아가기 위해 중요한 사회적 거리 두기와 양립할 수 없다”며 “언젠가는 오피스가 다시 문을 열겠지만 코로나 19 이전과는 완전히 새로운 규칙이 적용될 것”이라고 전망했다. 

최근 몇 년간 빠르게 증가했던 We Work와 같은 공유 오피스의 전략 수정도 불가피해 보인다. 

초기에 내세웠던 친밀한 접촉 네트워킹을 통한 협업 공간이라는 개념보다 유연한 오피스라는 개념에 무게를 두고 보안과 위생 관리에 더 철저하게 중점을 두어야 할 것으로 예측된다. 

또한 공유 오피스는 한때 건물의 공실률을 낮추는 해결사로 여겨졌으나 이제는 건물주가 공유 오피스를 들이는 데 보다 신중을 기해야 할 것으로 예상된다. 공유 오피스에 너무 의존하다가는 큰 어려움을 겪게 될 수 있기 때문이다. 건물주들은 코로나19 사태 이전처럼 공유 오피스에 건물 전체를 통으로 임대해 주는 등 너무 넓은 면적을 내주는 것에 부담을 느낄 것이다.

한편 오피스 시장에 대한 긍정적인 전망도 나온다. 글로벌 부동산 투자 시장의 큰 손인 브룩필드자산운용의 최고경영자(CEO)인 브루스 플랫은 포스트 코로나 시대에도 오피스 수요는 지속될 것이라고 전망했다. 그는 “기업의 생산성과 문화는 조직원들이 한 공간을 공유하는 것에 큰 영향을 받는다. 

기업들이 오피스로 다시 돌아오지 않을 것이라고 보는 것은 터무니 없는 생각이다”라며 “그렇게 말하는 사람들은 기업 문화가 어떻게 만들어지는지 모르는 것”이라고 말했다. 

특히 “코로나19 이후 오피스 면적을 줄이기보다 오히려 더 넓은 오피스 공간을 요구하는 임차인들이 늘 것이다”라며 사회적 거리두기로 인해 기업들이 과거보다 더 넓은 공간을 선호하게 될 것이라고 강조했다.

또 다른 전문가도 “코로나19 이후 언텍트 개념이 일상화되고 인력 관리 개념이 변화하면서 핵심인재 확보 및 유지 측면에서 좀 더 생산 효율성을 높이기 위한 오피스 공간, 작업 쾌적성을 높이기 위한 1인당 면적은 계속 늘어날 것”이라며 “현재 4~6평인 1인당 면적이 크게는 10평까지 증가할 것”이라고 내다봤다.

주택 거래율은 감소, 전망은 파란불

 북텍사스(North Texas)지역의 5월 주택 거래율이 코로나 19 여파로 인해 무려 25% 급감했으며 이는 지난 10년간 가장 큰 폭의 감소 수준인 것으로 분석됐다. 

특히 콘도와 타운하우스 거래율의 경우 40% 가깝게 급락한 것으로 전해졌다. 감소폭이 이처럼 큰 지난 5월의 주택 거래 상황은 코로나 19 여파가 지역 경제에 큰 영향을 미친 지난 4월 한 달 간의 부동산 거래 활동이 반영된 것으로 나타났다.  

텍사스 A&M 대학(Texas A&M University) 부동산센터와 북텍사스 부동산정보시스템의 데이터에 따르면 주택 구매율이 급감하면서 지난 달 중간 가격대 주택 시세도 일년 전보다 1% 하락했으며 이는 2011년 이후 첫 하락세다.  북텍사스 주택 거래와 가격의 이 같은 상황은 코로나 19로 인한 자택대피령과 전례 없는 일자리 감소 요인을 근거로 이미 예상된 것이었으며 실제보다 훨씬 더 급격히 감소할 것으로 전망된 바 있다. 

부동산분석기관 레지덴셜 스트레러지스(Residential Strategies)의 테드 윌슨(Ted Wilson) 주택전문 전략기획관은 “저 이자율로 인한 주택 구매 수요 발생이 일자리 감소에 따른 주택 구매 수요 상실을 압도한다”고 분석하며 “사회적 거리 두기와 자택대피령이 준수돼야 하는 시기에 주택 거래 절차를 진행할 때는 구매 대상 주택을 예비 매입자에게 보여 주는 적절한 방법을 강구하는 것이 관건”이라고 지적했다.  

또 “코로나 19 위기 이후 화상을 이용한 주택 안내와 대면 접촉을 최소화한 거래 등의 선도적인 방안들이 마련되긴 했지만 여전히 많은 주택 구매자들은 실물을 직접 확인하고 싶어한다”고도 덧붙였다. 

DFW 지역 가운데 중간 가격대 주택 시세가 하락한 지역은 일년 전보다 15% 하락한 파크 시티스(Park Cities)며 이스트 달라스(East Dallas)와 달라스 동북 지역은 동일하게 12%씩 하락했고 던컨빌(Duncanville)과 메스퀴트(Mesquite)는 각각 9%와 5%씩 감소한 것으로 나타났다. 

북텍사스 부동산중개업체들의 데이터에 따르면 5월 주택 매매 건수가 8400여건에 그쳤으며 이는 지역 주택 시장이 경기후퇴기(Great Recession)에서 회복되던 때인 2012년 이후 5월 집계치 중 가장 낮은 거래 수준이다. 

올해 코로나 19로 인한 주택 거래 시장의 타격은 단독 주택 거래율이 전년보다 17% 급감한 지난 4월부터 본격화 됐다.  올해 초부터 지난 달까지 5개월 동안 북텍사스의 주택 거래율도 작년(2019년) 같은 기간보다 6% 감소한 것으로 조사됐다. 

하지만 지난 5월 중에 거래가 진행되고 있어 거래율에 포함되지 않은 주택 거래 건수는 전년보다 15% 증가한 것으로 알려졌다.  

이는 지난 3월과 4월 두 달 간 지연된 거래 건수가 대체로 반영된 것이다. 부동산중개업체들은 지난 5월 매물 안내 건수는 10% 가량 증가하는 등 주택 구매 수요가 증가하고 했지만 실질적인 거래 상승 여부는 여름 또는  가을 경에 확실해 질 것으로 전망했다. 

코로나 19 이후 주택시장 ‘급반등’ 전망

달라스의 한 대형 주택 투자사가 코로나 19 이후 주택 투자 운영 상황이 급반등할 것이라는 긍정적인 경기 전망을 내놨다. 

낡은 집을 사서 수리한 뒤 되팔거나 임대로 내놓는 달라스 기반 주택 투자 전문업체 홈베스터스 오브 아메리카(HomeVestors of America)가 코로나 19 대유행으로 급락한 자사 경기가 이후엔 반등할 것으로 진단했다. 코로나 19 이전 미 전역에서 연간 만여채의 주택을 매입해 온 해당 업체는 코로나 19가 영향을 미친 지난 4월 매매 계약이 약 3분의 1로 감소한 620여건에 그치는 경기 하락을 피하지 못했다. 

그러나 5월에는 매입 주택이 770채로 늘어난 것으로 나타났다. 데이비드 힉스(David Hicks) 홈베스터스 최고경영자는 6월 중순 투자자들과 함께 한 화상 회의에서 “코로나 19 대유행 여파가 본격적으로 작용한 지난 4월에도 총 주택 판매액이 1억 3000만달러로 약 30% 상승한 긍정적인 상황을 강조하며 향후 900채의 주택을 매입할 수 있을 정도로 정상적인 경기 수준에 가깝게 회복할 것”이라고 확신했다. 

최근 홈베스터스의 주택 판매 가격은 15%에서 최대 17%까지 올랐다. 화상 회의에 참석한 Mark Dotzour 텍사스 A&M 대학의 부동산 전문가도 변동적인 주식 시장과 불확실한 경제 전망 상황에서 주택 투자가 보다 안정적인 투자 부문이라고 강조하며 홈베스터스의 낙관적인 경기 전망에 힘을 실었다. 

그러면서 “정부 부채가 급격히 늘면서 인플레이션 우려가 커지고 있는 가운데 이처럼 불안정한 경기 상황에선 단독 주택 매입과 같은 부동산 투자가 위험을 줄일 수 있는 좋은 방법”이라고 조언했다.  

특히 향후 DFW를 비롯 미 전역의 주택 가치가 하락할 것이라는 예상은 빗나갈 것이라며 이보다는 주택 매물 부족으로 주택 가격이 급등하고 모기지 이자율도 현재 유지되고 있는 3% 이상 수준에서 2.5%로 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 

부동산 파트너 편집팀