[Texas Commercial Market] DFW 오피스 임대 시장, 올 1분기에도 악전고투… 하반기 회복 전망

DFW 오피스 임대 시장, 올 1분기에도 악전고투… 하반기 회복 전망

지난 한 해 코로나 19 팬데믹 여파에 시달린 DFW 오피스 건설 시장이 올해 1분기에도 고전을 면치 못하고 있는 것으로 나타났다.

상업용부동산 임대 전문 업체인 Cushman & Wakefield의 최신 데이터에 따르면 DFW 지역의 사무실 순 임대 면적이 올해 1분기에 200만sf. 감소했다. 

이는 지난해 많은 기업들이 팬데믹으로 인해 사무실을 철수하면서 순 오피스 임대 면적이 400만여 sf. 감소한 상황이 올해 초에도 이어지며 나타난 결과로 해석된다. 

올해 1분기 DFW에서 이 같은 오피스 임대 경기 하락이 가장 심각한 지역은 라스 콜리나스와 달라스 노스 톨웨이를 비롯해 웨스트 플래이노-프리스코, 달라스 다운타운 등인 것으로 전해졌다. 

Cushman & Wakefield 연구조사에 따르면 지역 전력공급업체 온코(Oncor)와 소매업체 마이클스(Michaels) 및 UT Southwestern Medical의 사무실의 철수가 이 지역 오피스 공실율을 높인 주요 원인으로 나타났다. 

로비 배티 고위 책임자는 “올해 1분기 공실율 상승은 지난해 오피스 부동산 거래 경기 둔화가 현재까지 이어지면서 나타난 결과”라고 분석했다. 

또한 “오피스 임대 계약은 입주에 앞서 6개월 내지 일년 전에 체결돼 올해 2분기에도 오피스 점유율 상승을 기대하기 어려울 것”으로 전망했다. 

한편 올 1분기 DFW 지역 오피스 임대를 위한 대형 계약은 Sourcepoint Mortgage와 CarOffer 및 Jones Lang LaSalle 등의 기업이 체결한 것으로 전해졌다. 

DFW 지역의 오피스 전대 계약인 서브리스 임대 급증세도 작년 2,3분기 동안 급상승한 뒤 올해 1분기까지 계속 정체된 상태로 전해진다. 

특히 현재 오피스 시장에 약 900sf. 규모의 오피스 공간이 과잉 공급돼 있는 것으로 알려졌다. 

하지만 Cushman & Wakefield의 맷 쉔들 고위 관계자는 “일부 시장에서 오피스 거래 활동 상승세를 확인했다”면서 “억눌려 있던 수요 증가와 이주 열기로 인해 올해 후반기와 내년쯤엔 오피스 거래 경기가 매우 좋을 것”으로 낙관했다. 

보안관리업체 Kastle System의 최신 보고서에 따르면 지난 한 해 동안 코로나 19 여파로 자택 근무가 늘면서 오피스 공실율이 상승했으며 올해 들어서도 지난 주 기준 오피스 근무 복귀율이 여전히 38% 수준에 불과한 것으로 알려졌다. 

DFW 지역 건설경기 하락세 지속… 전체 빌딩 개발 가치는 전미 2위 랭크

DFW 지역의 상업용 건설 경기가 하락세를 보이면서 지역내 전반적인 건설 시장 경기가 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

북텍사스 지역내 상업용 및 기타 비주거용 건설 경기가 11% 하락하면서 3월 총 신축 개발 가치가 약 19억달러에 그친 것이다. 

또한 올 들어 첫 두 달 동안 DFW 지역의 신축 개발율은 작년 같은 기간 보다 4% 감소해 총 개발 가치가 38억달러인 것으로 조사됐다. 

반면 부동산 정보분석기관 Dodge Data & Analytics의 최신 보고서에 따르면 비주거용 건설 경기 하락에도 불구하고 주거용 신축 개발은 지난해 보다 7% 상승한 것으로 나타났다.

Dodge Data의 리차드 브랜치(Richard Branch) 경제 전문가는 “봄이 되면서 백신 접종 인구 증가로 인한 강력한 경제 회복이 건설 부문의 희망이 되고 있긴 하지만, 빠르게 상승하는 자재 가격과 건설업계 전반의 높은 공급량이 올 상반기 내내 신축 개발 시장에 부정적 영향을 미쳐 건설 부분이 이 같은 회복을 기회로 삼기는 힘들 것”이라고 분석했다. 

미 전역의 경우 3월 주거용과 비주거용 신축 개발율이 모두 7% 감소한 반면 공공 건설과 빌딩이 아닌 부동산 개발율은 20% 올랐다. 코로나 19 팬데믹 시작 이후 북텍사스의 오피스와 소매점, 호텔 등과  같은 상업용 빌딩 개발은 급감한 반면  주거용 빌딩 개발은 지속적으로 빠르게 상승했다. 

이 같은 상업용 부문 개발 하락세에도 북텍사스의 전체 빌딩 개발 가치는 240억달러에 육박해 뉴욕 다음으로 전미 2위에 랭크됐다. 

달라스 서부지역 최대 규모 복합 상업용 개발사업 ‘첫 삽’ 예정

달라스 다운타운 서부지역에서 가장 큰 규모의 개발사업이 곧 시작될 예정이다. 

10억달러가 투자되는 복합 상업용 개발사업인 소호 스퀘어(SoHo Square)가 달라스 다운타운 서쪽 싱글턴 블로바드(Singleton Boulevard)에서 진행된다. 

해당 개발사업 플랜에 따르면 수천 세대의 주택과 소매점 및 유흥 시설과 석호수(Lagoon Water)가 조성된다. 

이번 프로젝트의 메인 개발사인 메가텔 홈스(Megatel Homes) 는 지난 4월 달라스 시의회로부터 이 같은 개발 계획에 대한 승인을 받았다. 

메가텔 홈스의 자흐 이포르 최고경영자는 “다가구 주택과 단독 주택 약 4100세대와 소매 상업용 공간 90만 SF. 조성을 계획하고 있으며 특히 이번 개발 사업을 통해 달라스 시 최초의 석호수 개발을 도입하게 돼 뿌듯하다”고 소감을 전했다. 50에이커 규모의 이번 개발사업은 메가텔이 2018년에 조성한 200세대의 도시형 타운하우스 커뮤니티 인근에 실현될 예정이다. 

특히 이번 개발 프로젝트가 자랑하는 석호수 주변에는 2000세대가 넘는 아파트를 5개 단지로 개발하게되며 시 의회의 개발 승인을 얻기 위해 메가텔이 합의한 300여세대의 근로자 주택도 개발사업에 포함됐다. 

해당 개발사업을 적극적으로 지지한 오마르 나르바에즈 달라스 시의원은 “개발사업으로 조성되는 주택의 적정 거래 가격이 개발 지역 인근 주민 대다수의 동의를 이끌어 냈다”면서 “이번 대규모 단지 개발로 달라스 시는 15% 시 인센티브를 도출해 낼 것”이라고 전망했다. 나르바에즈 의원은 이어 “메가텔이 조성할 근로자 주택의 3분의 1 정도는 시 중위 소득의 51%에서 60% 사이 소득에 해당하는 주민들에게 맞추어 가격이 정해질 것”이라고 밝혔다. 

개발이 진행될 부지는 그동안 이동 화장실과 관련된 폐기물 처리 시설이 위치해 있었다. 따라서 이번 개발사업은 오래된 산업 지구를 정화할 것이라는 기대감으로 인해 지역 주민들의 지지를 받고 있다. 

한편 소호 스퀘어 개발 지역에는 철도 라인이 연결돼 있고 유명한 트리니티 그로브(Trinity Groves) 레스토랑 지구도 위치해 있으며 단독 주택과 중앙 공원이 포함된 4억달러 규모의 트리니티 그린(Trinity Green) 개발사업도 함께 진행되고 있다. 

김현정 기자