[부동산 전망] 광란의 美 부동산 시장

미국 부동산 시장이 가파른 상승세를 이어가고 있다. 미국 전역의 집값이 일제히 상승하고 있는 가운데 당분간 주택 공급 부족이 이어질 것으로 전망된다. 여기에 팬데믹으로 묶여있던 자금이 증시뿐만 아니라 부동산 시장으로도 쏟아지고 있어 과열 양상을 나타내고 있다.

월스트리트저널(WSJ)은 전미부동산협회(NAR)의 조사를 인용해 주요 도시 지역 183개 중 182곳이 전년과 비교해 상승했다고 보도했다. 대도시권 주택의 약 89%는 전년보다 10% 이상 상승하는 등 팬데믹 상황에서도 호황 국면을 이어가고 있다는 설명이다.

지속적인 가격 상승에도 불구하고 부동산 매매도 활발하게 이뤄지고 있다. NAR에 따르면 지난 3월 기준으로 집을 내놓은지 판매되는 기간이 평균 18일 정도인 것으로 나타났다. WSJ는 “현재의 부동산 시장은 광란에 가깝다는 것이 부동산 중개업체들의 반응”이라고 설명했다.

이같은 부동산 시장 호황의 가장 큰 배경은 수급 불균형이 꼽힌다. 저금리와 경기 부양책, 봉쇄 조치와 재택 근무가 집값 상승을 부채질했다는 설명이다. 여기에 코로나19로 새로운 주택 건설에 차질이 빚어지면서 주택 부족 현상을 심화했다.

미 모기지은행협회 수석 경제학자인 마이크 프래탄토니는 “수요는 매우 강한 반면 공급은 극도로 제한적이었다”면서 “수급 불균형이 심화하면서 주택 가격 상승 원동력이 됐다”고 분석했다.

여기에 정부 주도로 풀린 유동성 역시 한몫했다. 4월 기준 30년 만기 모기지 금리는 2.97%로 역사상 가장 낮은 수준이다. 팬데믹 직전인 2019년 말만 해도 3.7%대였다. 게다가 미국은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 같은 주택 규제가 한국에 비해 완화적이다.

전문가 일각에서는 집값 상승이 어디까지 이어질지 우려하는 분위기다. 포브스는 “신규 주택 공급이 늘어나더라도 수요를 충족하긴 어려울 것”이라며 “한동안 집값 상승세가 지속될 수 있다”고 예상하기도 했다.

다만 지난 2008년 서브프라임 모기지와 같은 우려스러운 사태에 대한 가능성은 낮게 보는 분위기다. 주택담보대출 저금리는 사상 최저 수준이지만 대출 기준이 엄격해지면서 건전성에서 근본적인 차이가 있다는 분석이다.

레드핀 경제학자 레지 에드워즈는 “지금 집을 구매하는 사람들은 주택담보대출 역사상 가장 신용도가 좋은 사람들”이라며 경기 불황으로 이어진 2000년대 중반 사태는 반복되지 않을 것이라고 예측했다.

제롬 파월 연준 의장 역시 집값 급등 현상이 정상적인 수준은 아니라면서도 금융 불안이나 리스크 증가 징후는 포착하지 않는다고 강조했다. 다만 “만약 당신이 주택 구매자라면 문제”라고 했다. 집값이 크게 오른 탓에 잠재적인 수요자들이 집을 구매하는 데에는 어려움이 있을 수 있다는 것이다. 한편 미 주택업계에선 조 바이든 대통령이 제안한 2조2500억 달러 규모의 인프라 투자 계획이 주택 시장 이상 현상을 가라앉히는데 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 바이든 정부의 인프라 투자 계획안에는 세금 공제와 연방 지출, 합리적인 가격의 주택 200만 채 공급 지원 등의 내용이 포함됐다.

“올 봄 DFW 주택 시장 거래율 및 집값 상승 기록 갈아치웠다”

북텍사스 주택 시장의 거래율과 집값 상승세 또한 전례 없는 수준을 나타내고 있다.

텍사스 부동산 리서치 센터(Texas Real Estate Research Center)의 최신 데이터에 의하면  지난 4월 텍사스 지역에서 부동산 중개업체를 통해 매매된  단독 주택은 총 10,150여채로 일년 전 같은 달보다 28% 더 증가했으며 콘도 거래율은 두 배 이상 더 상승한 것으로 알려졌다.

중간 가격대 단독 주택의 거래 가격 역시 지난해 4월보다 18% 더 오른 32만 5000달러로 사상 최고치를 기록했다. 특히 이같은 주택시장 경기의 호황세는 저금리의 모기지 대출과 DFW 지역으로 몰리는 이주자 행렬 등으로 인해 당분간 유지될 것으로 전해졌다. 

달라스에 위치한 CDCG Assesment Management의 패이지 십 주택 분석가는 “봄 시즌 주택 시장의 이 같은 호황을 적절히 표현할 길이 없다”면서 “DFW 지역에서 주택 거래율이 전년 보다 28% 상승한 것은 사상 최초의 일”이라고 평가했다. 

현재 주택 시장에 공급된 물량은 한 달을 버텨내기조차 버거운 수준으로 전문가들은 분석했다. DFW 지역의 경우 주택 매매가 평균  한 달이 안돼 성사되고 있는 실정으로 알려졌다. 또한 중간가격대 주택 가격은 18% 상승했으며 주택 거래액도 64%나 뛰어오른 것으로 전해졌다.  텍사스 부동산 리서치 센터는 “올해 현재까지 DFW 지역의 중간가격대 집값은 작년 같은 기간보다 15% 상승했다”고 밝혔다.

 주택시장리서치업체 Residential Strategies의 테드 윌슨 부동산전문가는 “저금리 모기지 대출과 타 지역 이주 구매자 및 밀레니엄 세대의  등장과  같은 요인들로 인해 높아진 주택 수요가 당혹스러울 정도로 DFW 주택 시장을 계속 좌우하고 있다”고 분석했다. 

또 “지난해에 이어 올해도 주택 시장의 공급 물량이 부족한 상황으로 현재 매물 수준으로는 치솟는 수요를 감당할 수 없다”고 지적하면서 “거래할 주택이 부족해지면 심각한 주택 인플래이션 현상이 발생할 수있다”고 경고했다. 

최신 연방 인구 센서스(U.S. Census) 데이터에 따르면 DFW 지역의 인구는 최근  거의 12만명이 증가했는데 이 가운데  약 7만 5000명이 새 거주자들로서 코로나 19 팬데믹 동안 이뤄진 가장 큰 규모의 이주중 하나로 알려졌다. 전문가들은 타 지역민들의 이 같은 이주 러시와 임대 거주에서 벗어나 주택을 장만하려는 사람들의 주택 시장 쏠림현상이 북텍사스지역 주택 시장 공급난을 가중시킨 것으로 설명했다. 

올 하반기 주택가격 상승세 둔화 예상

윌슨 전문가는 “모기지 이자율과 집값을 예의 주시하고 있다”면서 “주택 비용과 이자율이 계속 오르게 되면 주택 시장을 벗어나 거래를 하려는 주택 구매자들이 생기게 될 것이고 거래 매물이 부족해지면 기존 주택의 거래 속도가 둔화되기 시작할 것”이라고 분석했다. 

많은 경제전문가들은 코로나 19 팬데믹 상황이 더 나아지고 더 많은 주택 소유자들이 거래에 나서게 될 경우 올해 말쯤 주택 공급량이 증가하기를 기대하고 있는 것으로 전해진다. 노쎄프트 경제전문가는 “주택 소유자들의 접종이 더 학대되고 이들이 주택 장만에 나선 주택 구매자들과의 거래를 편안해 하게 되면 앞으로 수개월 내로 주택 시장 매물이 증가할 것이며 모기지 이자율이 점차 3% 넘게 오르면서 주택 수요를 누그러뜨릴 것”이라고 관측했다. 

아울러 “두 자리대 집값 상승 현상은 올 봄 시즌까지 계속될 것이지만 올해 하반기엔 가격 증가세가 둔화될 것”으로 내다봤다.

최근 미 전역의 지방 주택 시장에서 두드러진 집값 상승과 주택 거래율 상승은 코로나 19 팬데믹 위기 동안 전국적으로 수천 명이 실직하고 자택대피령으로 인한 재택근무자가 늘어나면서 두드러지게 나타났다. 

부동산 파트너 편집팀