[부동산 전망]주택시장, Super-Hot에서 Warm 으로

지난 2분기도 미 전역에서 주택가격이 급등했다. 공급에 비해 강한 수요가 지속되면서 주택 가격이 여전히 상승세를 보인 것이다. 

지난 8월 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 183개 대도시 지역 중 182개 지역에서 단독주택 중간판매 가격이 1년 전에 비해 10% 이상 급등했다. 

NAR은 2분기 단독주택 평균판매 가격은 35만7천900달러로 전년동기대비 22.9% 급등했다고 밝혔다. 이는 1968년 이후 가장 높은 수준이다. 3년간 46개 도시에서는 10만달러 이상의 가격이 올랐다. 

NAR은 저금리와 재택근무 증가로 지난해 신규 주택구입이 급격히 늘었다고 설명했다. 집값이 오르면서 잠재적인 판매자가 판매 계획을 취소하거나 이사 계획을 취소 또는 연기했기 때문에 주택 재고는 더 줄었다. 이에 따라 단독주택의 월 모기지 지불액은 1천215달러 증가했고, 단독주택 구입을 하기 위해 일반적으로 필요한 소득은 5만8천314달러로 증가했다. 

특히 12개 대도시는 1년전에 비해 30% 이상 주택가격이 올랐다. 샌프란시스코와 뉴욕대도시 지역의 집값도 가파르게 오르고 있다고 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 언급했다. 

한편 주택가격 상승세에 대해 NAR의 로렌스윤 수석 이코노미스트는 “주택시장이 ‘아주 뜨거운(super-Hot)’ 온도에서 ‘따뜻한(warm)’ 온도로 이동하면서 가격 상승 속도가 눈에 띄게 느려질 것으로 보인다”며 “최초 주택구입자의 매수 가능성도 약해지고 있다”고 전망했다. 그는 “역사적으로 낮은 수준인 금리 혜택은 너무 빨리 오르는 집값에 압도돼 주택소유자가 되려면 소득이 더 높아야 하기 때문이다”라고 설명했다.

◀“DFW 주택시장 과열, 진정될까?”

지나친 과열 양상을 보여온 DFW 주택 거래 시장도 다소 진정되는 방향으로 돌아서는 것으로 진단됐다. 부동산 중개업자들과 주택 및 사업체 관계자들은 “지난 수개월간 DFW 주택시장이 지나친 구매 광풍을 거치며 과열된 경기를 보였지만 이제는 관리가 가능한 수준이 되었다”고 입을 모았다. 

모기지 뱅커스 협회(MBA)의 최신 조사에 따르면 미 전역의 주택 구매 모기지 신청율이 팬데믹 이전 수준보다 낮은 것으로 나타났다. 

하지만 단독 주택 수요가 치솟고 지난해 하반기 이후 주택 공급이 원활하지 않았던 DFW 지역은 여전히 주택 매도자가 지배하는 시장으로 지난 6월엔 새 주택 매물 수가 5% 감소하고 총 공급량도 여전히 일년 전에 비해 절반 이상 줄어들었다. 

북텍사스의 많은 집들이 여러 건의 매매 거래 제안을 받고 있고 팬데믹 이전 대비 많이 오른 가격에 팔리고 있지만, 보통 두 자리 수를 보이던 주택 매매 거래 제안 수가 10건 미만으로 줄었으며 제안된 거래 가격도 올해 4월과 5월보다는 더 낮은 것으로 나타났다. 

부동산 전문가들이 “북텍사스 지역 부동산 시장의 열기가 식기 시작했지만 아직은 완전히 식거나 이전의 정상 수준으로 돌아간 것이 아니”라는 회의적인 견해를 강조하면서도 “부동산 광풍이 잦아드는 가운데 주택거래 성사를 위한 주택 구매자와 매도자들의 행동도 변화해야 한다”고 진단했다.

부동산중개업체 REMAX Town & Country의 재클린 쉬록 중개사는 열기가 식어가면서 유연해지는 부동산 시장에서 주택 거래 전략을 재측정하기 위한 몇 가지 핵심 정보를 제공했다. 

먼저 주택 매도자의 경우 주택을 최대한 높은 가격에 팔면서, 거래 제안이 많이 들어 오기를 원한다면 구매자들이 선호하는 최신 경향 수준으로 주택을 잘 유지 관리하도록 해야 하며 특히 거래 대상 주택을 적절히 개보수하고 단장해서 거래 가격을 높이는 것이 중요하다고 강조했다. 쉬록 중개사는 이어 “천정부지로 치솟던 집값 상승 행진은 이제 끝났다”면서 “3~4개월전에 집을 팔려고 내놨다면 당시 책정된 가격이 현재에는 통용되지 않으므로 현실에 맞도록 실거래가격 조정이 필요하다”고도 조언했다. 

주택 구매와 관련해선 “어느 정도의 개보수를 감내하고서라도 유지 관리가 잘 되고 집 뼈대가 튼튼하게 지어진 주택을 구입하고 싶다면 해당 주택이 최고가는 아니어도 보다 높은 가격에 거래될 것임을 인지해야 할 것”이라고 말했다. 

또한 “주택 구매자들은 입찰 경쟁 거래를 피하기 위해 관심 있는 주택이 위치한 동네에서 최근에 무슨 일이 있었는지 등 이사 가고 싶은 동네의 현 트랜드를 중개사와 함께 자세히 알아봐야 하고 주택 매물들의 거래 시장 체류 기간과 가장 최근의 주택 거래가 3~4개월 전 거래 시장 가격보다 낮게 이뤄졌는지도 살펴봐야 한다”고 쉬록 중개사는 덧붙였다. 

많은 주택 전문가들은 “지금이 주택 구매자들에겐 부동산 열풍으로 인해 시도했다가 성사시키지 못한 주택에 대한  거래 가능성을 되살릴 수 있는 적기이기도 하다”고 입을 모았다.

◀DFW 주택 신축율, 내년에 둔화된 증가세 전망돼

한편 2년간 높은 주택 신축율을 기록한 북텍사스(North Texas) 주택 건설 시장 경기도 내년(2022년) 이후엔 둔화될 것으로 전망됐다. 텍사스 부동산 리서치 센터(TRERC)가 DFW 지역을 포함한 텍사스(Texas) 전역의 주택 건설 시장에 대한 최신 보고서에서 이 같이 예측했다. 

해당 보고서에 따르면 팬데믹 동안 거래 광풍이 불었던 주택시장 열기가 식고 시장이 장기적으로 지속 가능한 안정을 되찾아 가는 가운데 내년 신규 주택 건설이 증가할 것으로 예상되고 있다. 

다만 주택 신축 증가가 신축 허가와 착공 면에서 두 자리 수 증가를 기록한 이전 두 해에 비해 더 느리게 진행될 것으로 전망됐다. DFW 지역은 올해 상반기 미 전역에서 단독 주택 신축 건수가 가장 많았다. 

주택 컨설팅업체 Zonda의 최신 데이터에 따르면 연간 기준 DFW 지역에서 신축된 단독 주택이 4만 9733채인 것으로 보고됐다.

DFW 지역의 내년 주택 신축율은 현재의 기록적인 건설 수준보다 5.4% 더 상승하고 그 다음 2023년에도 내년과 비슷한 수준으로 상승할 것이며 신규 주택 가격도 적정 수준의 오름세가 예상됐다. 

올해 상반기 동안 북텍사스의 단독 주택 신축율은 작년 같은 기간보다 40여% 급등했다. 최근 주택건설업자들은 온 힘을 기울여 최대한 빨리 건설을 추진하고 있지만 대지 및 건설 인력 가용력과 건설 자재 비용 상승으로 인한 제약이 있다고 어려움을 토로했다. 

TRERC의 루이스 토레스(Luis Torres) 경제 전문가는 주택 신축 증가가 계속될 것으로 기대하는 것은 현실적인 생각이 아니라면서, 주택 구매 수요는 올해에 비해 약화될 것이고 상승이 예상되는 모기지 이자율 때문에도 구매 수요 열기가 식을 것이라고 예상했다.  

부동산파트너 편집팀