[Issue]부동산 에이전트 수수료 커미션과 클로징 비용 누가 내나?

부동산 에이전트는 대개 성사된 주택 매매 거래에 대한 수수료(fee)를 받아 수익을 창출한다. 이러한 커미션은 주마다 다르고, 중개 사무소(brokerage)에 따라서도 달라질 수 있다. 부동산 매매에 있어 에이전트 커미션은 바이어와 셀러 중 어느 쪽이 부담할까?   

부동산 에이전트 커미션 부담, 

바이어 vs 셀러?

주택을 구매하는 바이어 측이라면, 에이전트 커미션 걱정에서 자유로울 가능성이 크다. 판매자, 즉 셀러가 부담하는 것이 보통이기 때문이다. 

전형적으로, 최종 정산(settlement) 자리에서 셀러가 받을 주택 판매 대금에서 에이전트 수수료가 차감되는 형식을 통해 셀러가 지불한다. 지불 방식은 대개, 전체 에이전트 수수료를 셀러가 매물 리스팅 브로커에게 지불하고, 그 일부를 브로커가 다시 바이어 에이전트에게 전달하는 식이라고 캘리포니아의 웨스트 톨루카 레이크(West Toluca Lake) 지역에서 활동하는 부동산 에이전트 아담 릴라이언트라(Adam Reliantra)는 설명한다. 

셀러는 보통 매물의 리스팅 가격(listing price)을 정하는 단계에서 에이전트 커미션을 미리 반영한다. 비즈니스 비용으로 치는 셈이다. 

부동산 에이전트 커미션 규모

에이전트 커미션은 주택 매매가의 일정 퍼센티지로 정해진다. 따라서 정확한 커미션 액수는 매물이 최종적으로 어느 가격에 팔리는지에 따라 결정되고, 에이전트 개개인에 따라서도 달라질 수도 있다. 예를 들어, 주택이 50만불에 팔렸고 합의된 부동산 에이전트 커미션이 6%라고 치면, 에이전트 커미션 액수는3만불이 되는 것이다. 

그리고 이를 바이어 에이전트와 셀러 에이전트가 나누어 취한다. 그 내용은 브로커들 간 별도의 계약이기 때문에 바이어가 오퍼의 일부로 협상할 수 있는 부분이 아니다(협상을 기대하는 바이어라면 클로징 비용을 공략하라).

이중 에이전시(dual agency): 

한 명의 에이전트가 셀러와 바이어 모두 대변

부동산 거래에 있어 흔한 상황은 아니지만, 바이어로서 내가 고용한 에이전트가 동시에 내가 사고자 하는 매물의 셀러도 대변하고 있다면, 이를 이중 에이전시(dual agency)라고 한다. 거래 브로커(transaction brokers)라고도 알려진 이중 에이전트는 주택 매매에 있어 바이어와 셀러 양측의 이익을 모두 대변한다. 

텍사스, 플로리다, 콜로라도, 캔자스 등 특정 주는 부동산 거래에 있어 이중 에이전시를 불법으로 정하고 있다. 셀러와 바이어를 동시에 대변하며 중립을 지켰는지에 대해 잡음이 일어날 여지를 근본적으로 차단한다는 목적이다. 반면 이중 에이전시를 허용하는 주에서는, 에이전트가 셀러와 바이어 양 측을 동시에 대변할 것임을 고객들에게 명백히 밝힐 법적 의무가 있다. 

이중 에이전시에 대해 회의적인 이들은, 혹시 있을 수 있는 이해관계 충돌 사태를 우려한다. 주택 매매에 있어 바이어와 셀러의 이익이 공정하게 대변되지 못할 위험이 있다는 것이다. 비판론자들이 지적하는 문제의 소지도 분명 이해할 만 하다.  

커미션과 관련해, 이중 에이전트는 수수료 전체를 다 가져간다. 다른 에이전트와 분할할 필요가 없고, 양측을 대변하면서 당연히 업무 부담도 늘어나기 때문이다.  

클로징 비용 항목

클로징 비용은, 부동산 에이전트 수수료와는 별도로, 클로징 시점에서 정산이 이루어져야 하는 각종 비용을 의미한다. 보통 다음 항목에 발생하는 비용들이다. 

◈대출금 프로세싱

◈타이틀 회사 수수료

◈측량사(surveyor) 비용 (필요 시)

◈부동산 권리 문서 등기(recording of the deed)

◈보험 

◈각종 세금 혹은 공용 관리비(HOA 수수료). 연간 비용 가운데 기 납입된 부분은 제하고 남은 납입 기간에 대해 비례 지불(prorate)

부동산 클로징 비용의 규모는 각 주택 판매/구매 마다 다르다. 크게 주택 구매가의 2%~7% 범위로 볼 수 있지만, 매매 가격의 약 3.5% 정도가 전형적인 클로징 비용이라고 조지아 주 오거스타(Augusta) 지역의 부동산 에이전트 리아 래이맨(Leah Layman)은 설명한다. 

바이어 에이전트가 클로징 비용이 명시된 바이어 시트(buyer’s sheet)를 작성해 바이어에게 제공할 것이며, 연방 법에는 바이어가 이용하는 융자 기관이 바이어에게 “good-faith” estimate (GFE)라고 불리는 클로징 비용 예상 견적서를 제공해야 한다고 규정되어 있다.  

누가 얼마나 클로징 비용을 부담하는지 결정하는 과정이 바로 바이어(혹은 바이어 에이전트)의 협상 기술이 발휘되어야 하는 부분이다. 셀러나 바이어 중 어느 쪽에  클로징 비용의 지불 의무가 있는지에 대해선 명확한 규정이 없다. 통상적으로 클로징 비용을 더 많이 부담하는 쪽은 셀러(주택 가격의 1%~3%)보다는 바이어다(3%~4%).

“대부분의 클로징 비용은 협상 가능하다”고 부동산 에이전트 아담 릴라이언트라(Adam Reliantra)는 설명한다. “리얼터나 셀러가 그렇지 않다고 해도 넘어가지 말라”는 것이다. 

변호사 수수료(attorney fees), 에이전트 커미션율, 등기 비용, 메신저 수수료 (messenger fees) 등은 모두 협상을 통해 줄일 수 있는 부분이다.

바이어는 때로 셀러가 바이어의 클로징 비용 중 일정 퍼센티지 혹은 금액을 부담한다는 내용을 계약서에 포함시키기도 한다. 부동산 에이전트 리아 래이맨(Leah Layman)은 “그렇기 때문에 계약 내용을 나서서 협상해 줄 수 있는 유능한 에이전트가 필요하다”고 강조한다. 

만약 클로징 비용이 너무 높거나, 셀러가 바이어가 원하는 만큼의 클로징 비용을 부담해주지 않는 경우, 바이어는 부동산 클로징 비용을 모기지 일부로 포함시키게끔 요구할 수 있다. 

따라서 바이어이건 셀러이건, 리스팅 가격에만 초점을 맞추어서는 안 될 일이다. 매물 가격과는 별개로 부동산 거래와 관련된 각종 수수료가 발생하고, 합산하다 보면 상당한 금액으로 불어날 수 있다. 거래 후반에 가서 예상치 못한 비용에 발목을 잡히는 일은 없어야 할 것이다.

부동산 파트너 편집팀