[부동산 전망]‘요동치는 집값’, 언제쯤 안정되나?

코로나 19 팬데믹 이후 미 주택 시장이 요동치며 연일 ‘미친 집값’이라는 수식어가 사라지지 않고 있다. 미 전역의 집값이 ‘역대급’ 폭등하고 있는데, 최근 1년 사이 20개 대도시의 집값은 평균 20% 가까이 치솟은 것으로 나타났다.

지난 8월 31일 발표된 'S&P 코어로직 케이스-실러'의 6월 전미주택가격지수가 연율 기준 18.6% 상승한 것으로 나타났다. 케이스-실러 주택가격 지수(Case-Shiller Home Price Indices)는 미 주택시장의 가격 흐름을 나타내는 지표로 2012년 이후 완만한 상승을 보여왔지만 코로나 19로 인한 양적완화가 본격화된 2020년 중반 이후 가파라지고 있다.

달라스 주택 가격, 21% 이상 급등

이번 전국 주택 가격 상승폭은 케이스-실러 보고서 작성 이후 30년 만에 가장 컸으며,  최근 1년1개월 연속 상승세를 타고 있다.

달라스의 주택 가격은 21.3% 오른 것으로 집계됐는데, 연간 집값이 20% 이상 오른7개 대도시 중 하나였다. 지수 내 주요 20개 도시 가운데 시카고를 제외한 19개 대도시의 지수가 역대 가장 높았다.

주택 가격 급등의 가장 큰 원인은 수급이다. 코로나19 사태 이후 도심지 아파트를 피해 거점 도시와 인접한 교외 주택으로 이주하려는 수요가 늘면서 도시 주변 집값이 급등했다. 또한 코로나19 이후 풀린 엄청난 유동성 역시 한몫 했다. 현재 30년 만기 모기지 금리는 역대급으로 낮은2.87%다.  

S&P의 그레이그 J. 라자라(Craig J. Lazzara)는 “주택가격 상승률이 3개월 연속 최고치를 경신했다"고 밝히며 "지난 몇 달 동안 물가 상승 수준 뿐만 아니라 집값이 전국적으로 일관된 상승률을 보이고 있다”고 전했다. 이어 그는 “이러한 수요 급증은 향후 몇 년간 이어질 구매의 가속화를 의미할 가능성이 있다”고 부연했다.

달라스 지역 주택 가격은 지난 10년간 두 배 이상 올랐다. 부동산 중개업자들의 발표에 따르면 7월 북텍사스 단독 주택 중간 가격은 20% 올라 34만9,000달러까지 올랐다.

한편 최근 두 달 사이 북텍사스 지역 주택 매매 상승폭이 다소 완화되면서 뜨거워질 대로 뜨거워진 DFW 지역의 집값 상승이 끝날 수 있다는 전망이 나오고 있다.

하지만 이같은 기류는 여전히 부족한 주택 공급에 기인하며, 북텍사스의 주택 부족은 지난해부터 전례 없는 가격 상승을 초래했다.

코어 로직(CoreLogic)의 셀마 헵 이코노미스트는 “북텍사스 주택 시장은 지칠 줄 모르는 상태라고 느끼지만, 재고 부족과 가격 상승에 대한 부담이 찬물을 끼얹을 것으로 예상된다”고 말했다. 

이어 그는 “일부 자료들은 많은 구매자들이 여전히 부동산 시장에 남아 있지만 올 봄 경험한 구매자들의 열광은 줄어들고 있다는 것을 시사하고 있다. 그럼에도 불구하고, 경쟁은 줄어들고 매물이 많아진다는 것은 집값 가속화의 정점을 보고 있다는 것을 시사한다”라고 전했다.

헵 이코노미스트는 “집값 상승은 완화될 수 있지만 연말까지 두 자릿수를 유지하게 될 것이다”라고 부연했다.

7월 북텍사스 주택 매매는 분양용 부동산 부족과 일부 매수자들이 높은 가격 때문에 손을 떼면서 전년 동기 대비 17% 감소했다.

하지만 달라스 지역과 다른 주요 텍사스 대도시권 부동산 시장의 주택 수요는 여전히 높다.

질로우(Zillow)의 매튜 스피크먼 이코노미스트는 “주택 수요는 분양용 주택 공급보다 훨씬 더 많다”고 전하며 “다만 최근의 자료에 따르면 뜨거운 주택 시장은 최근 몇 주 동안 약간 냉각됐다”라고 밝혔다.

스피크먼은 “집값 상승률은 여전히 높은 편이지만, 주택 시장이 제대로 돌아오기 시작할 것이라는 신호가 더 많이 나타나고 있다”라고 전했다.

폭등했던 DFW 아파트 임대료 상승 냉각 전망

DFW의 아파트 거주 주민들은 올해 급격히 높은 임대료에 시달리고 있다.

하지만 최근 전망에 따르면 올해 보여진 큰 임대료 상승은 2022년과 2023년에 완화될 것으로 예상된다.

텍사스 부동산 리서치 센터의 예측에 따르면 내년도 아파트 임대료 상승은 완만해질 것이라고 한다. DFW 아파트 임대료는 지난 7월에 전년 동기 대비 9% 이상 올랐다.

텍사스 A&M대 부동산연구센터의 최근 추산에 따르면 2021년 한 해 동안 북텍사스의 아파트 가격은 지난해보다 7% 이상 상승할 것으로 예상된다. 

이어 내년과 2023년에는 임대료 증가율이 2% 정도로 전망된다. 이 센터의 루이스 토레스 연구원은 “텍사스 아파트 시장의 큰 반등세가 확산 이전 수준을 넘어 점유율과 임대료 증가율을 끌어올렸다”고 말했다. 

그는 “분양 가능한 단독주택, 특히 30만 달러 미만의 주택 부족으로 가격이 치솟자 아파트 시장이 수혜를 받고 있다. 단독 주택 구입을 포기한 가구들은 계속 아파트 임대를 유지하고 있다”라고 전했다.

리처드슨에 본사를 둔 리얼 페이지의 자료에 따르면 DFW 아파트 임대료는 올해 중반, 월 평균 1,279달러였다.

올해 아파트 임대료 상승폭은 지난해 코로나 19 팬데믹으로 임대료 상승이 정체되면서 발생한 손실을 만회했다. 또한 건설비 상승으로 건설사들의 가격 인상도 불가피해졌다.

리얼 페이지에 따르면, 7월에 최신 DFW 아파트의 임대료는 전년 대비 14% 인상된 것으로 나타났다.

리얼 페이지 수석 이코노미스트인 그렉 윌렛은 “DFW 아파트 임대료 증가율은 2022년 4%, 2023년 3.5% 정도로 중간 수준일 것으로 전망하고 있다”고 말했다. 

한편 아파트 임대료 상승에도 DFW 아파트에 대한 수요 둔화는 없는 상태다.  리얼 페이지에 따르면 올해 2분기 북텍사스의 순임대 아파트는 1만5437채로 사상 최고치를 기록했다. 또한 지난 6월 DFW에 건설 중인 아파트는 3만8000여 채로 미국 시장 중 가장 많았다.

‘미친 집값’ 잡기 위해 백악관 나선다

백악관이 9월 1일 앞으로 3년 동안 10만호 주택을 공급하겠다는 계획을 내놓았다. 팬데믹에 수요는 급증했지만 공급이 달리며 집값이 치솟자 실수요자를 위한 공급 대책을 마련한 것이다. 백악관에 따르면 새로 공급되는 주택은 투자자보다 개인과 비영리단체가 주도하는 것을 목표로 한다. 

신규 주택은 연방주택금융청(FHFA)이 보증하는 한세대 가구에 국한되는데, FHFA는 주택도시개발부(HUD) 산하 기관으로 중저소득층에 대한 모기지을 보증하는 곳이다. 

또한 투자자들이 주택을 대거 매입하는 것을 막기 위해 HUD, FHFA 뿐 아니라 재무부, 패니메이·프레디맥 등 모기지 보증기관 등도 이번 공급계획에 관여한다. 주택 공급 확대를 위해 재무부와 HUD는 위험공유 프로그램도 재개한다. 

지난 2019년 폐지됐던 이 프로그램은 지역 주택금융 기관들이 주택개발을 위한 저비용 자본을 공급할 수 있도록 해준다.

부동산 파트너 편집팀