[Issue 부동산전망] “내년에도 부동산 경기 좋다”

DFW, 

부동산 호경기 미주 지역 선두 그룹에 포함

Emerging Trends in Real Estate의 연례 순위 조사에 따르면 DFW 지역이 부동산 투자자들이 내년에 미 전역에서 최고의 부동산 시장이 될 것으로 예상하는 10개 대도시 순위 조사에서 7위를 차지했다. 

또한 샌안토니오는 21위에 이름을 올렸고 휴스턴은 24위에 랭크됐다. 

DFW 지역은 특히 내년 주택 건설과 전반적인 경제 전망에서 가장 높은 점수를 받았으며 전국에서 가장 많은 부동산 자본이 유치될 메트로 그룹에도 포함됐다. 

DFW 지역이 7위를 기록하면서 최고의 부동산 경기를 이룬 탑 스팟의 위치에서 작은 신흥 시장 수준으로 주춤한 것에 대해 U.S. Real Estate Practice의 바이런 칼록대표는 빠른 성장세를 보이는 동남부 지역의 작은 메트로 지역들이 올해 전망에서 가장 주목을 받았다고 해서 북텍사스 지역이 기반을 잃었다는 의미는 아니라며 “달라스가 그동안 이뤄냈던 절대적 성장이 다른 곳에서도 나타날 수 있을 것으로 생각되지 않는다”고 평가했다. 

이어 “하루 375명이 DFW 메트로 지역으로 이주해 오고 있다”고 밝힌 칼록대표는 “DFW 지역이 건설에서부터 투자에 이르는 모든 측면에서 내년에 미 전역에서 부동산 경기가 가장 좋을 것 같은 시장 중 한 곳의 위치를 유지해 나갈 것”이라고 전망했다. 

다만 “달라스 지역에서 헬스케어와 교육, 다양성 등과 같은 삶의 질 이슈들이 아직 해결돼야 할 문제들로 남아 있다”고 덧붙였다. 

한편 미 전역 부동산 전문가들은 코로나 19부터 기후 변화에 이르는 모든 변수들의 작용으로 인해 부동산 사업 부문에 나타난 변화들에 대해 계속해 우려의 목소리를 내고 있다. 

Urban Land Institute의 아니타 크라머 부회장은 성명을 통해 “부동산업계 내에 내년 경기에 대한 낙관적인 전망이 분명이 있고 투자 자본도 상당할 것이 틀림 없지만 부동산 시장의 기반이 변하고 있어 부동산 부문과 장소에 대한 상대적 전망과 다양한 부동산 종류를 사용하는 정도 및 기후 위험 요인인 탄소배출문제와 관련된 부동산업계의 역할에 대한 변수들에 주목하고 있다”고 밝혔다.

아울러 “이러한 상황은 지역사회를 위한 새로운 비전 마련의 토대를 세울 기회가 될 수 있고 아주 오래된 빌딩을 용도를 변경해 개조하고 탄소 배출을 줄이고 구매 가능성이 더 높은 주택을 지을 수 있다”고 말했다. 

내년 DFW 주택 시장 ‘거래율’은 다소 둔화 전망 

올해 DFW 주택 시장이 거래율과 가격 면에서 사상 최고의 수준을 기록한 반면 내년엔 주택 시장의 열기가 식으면서 주택 거래 상승세가 둔화할 것으로 전망됐다.

텍사스 A&M 대학(TAMU) 텍사스 부동산 리서치센터의 경제 전문가 제임스 게인스 박사의 전망에 따르면 DFW 지역의 올해 주택 비용이 약 17% 상승한 것에 비해 내년엔 주택 가격 상승이 평균 5% 미만 수준에 그칠 것으로 관측됐다.

게인스 박사는 최근 메트로텍스 부동산중개사협회(MAR)와 가진 가상 회의에서 “주택 시장의 열기가 다소 식을 것이고 주택 거래율의 둔화도 나타나고 있다”고 진단했다. 또 “지금까지 주택 시장에서 주택 구매 가능성이 확실히 관건이었는데 이제는 표시 가격 쇼크의 초기 신호가 나타나기 시작하고 있고, 소득이 주택 가격만큼 빠르게 오르지 않고 있어서 모든 균형이 깨지고 있다”고 지적했다.

S&P CoreLogic Case-Shiller 주태가격지수(HPI)의 최신 추산에 따르면 북텍사스의 집값은 지난 5년간 45% 넘게 폭등했고 올해 7월 달라스 지역의 단독 주택 가격은 전년 보다 23.7% 상승했다. 

반면 집값은 여전히 오르고 있지만 지난 3개월 사이 DFW 지역의 주택 거래율은 일년 전보다 약간 하락했다.

게인스 박사는 “주택 거래율이 둔화된 것은 주택 매물 부족과 주택의 구매 적정 가격 문제 때문”이라고 분석했다. 그는 “시장에 나와 있는 주택 매물량이 계속 감소하고 있고 특히 20만달러에서 30만달러 범위의 주택들의 공급 수준이 매우 낮으며 거래율의 67% 가량이 30만달러를 상회하고 있다”고 설명했다.

 집값이 50만달러가 넘는 주택 매물 수가 증가한 가운데 올해 이 지역 주택 시장에서 거래된 집들의 23% 가량이 50만달러를 상회하는 주택들로 나타났다. 2년 전인 2019년의 경우 DFW 주택 시장에서 50만달러가 넘는 주택 거래율은 13%도 안 되는 수준이었다. 뿐만 아니라 텍사스 전역에서도 집값 거래 가격에 변화가 있었던 것으로 조사됐다.

게인스 박사는 2019년 2분기 텍사스의 주택 거래율의 3분의 1이 20만달러 미만 수준의 주택 거래였는데 반해 지금은 이같은 가격 수준 주택 거래율이 20%도 안 된다고 밝혔다.

그는 “팬데믹이 텍사스의 집 구매 패턴을 바꿔놨다”면서 “통계적으로 볼 때 교외 지역으로 더 많은 사람들의 이동이 있을 수 있으며 이는 더 많은 사람들이 더 낮은 가격의 더 큰 집을 찾고 있기 때문”이라고 풀이했다. 아울러  “도심에 위치한 주택 수요와 교외 지역 주택 수요가 동시에 증가하고 추세”라고도 덧붙였다.

게인스 박사는 “DFW 지역의 올해 총 주택 거래율이 3% 상승할 것으로 예상하고 있고 이는 지난해 보다 더 높은 수준이 될 것”이라고 내다봤다. 

또한 내년 DFW 지역의 주택 거래율은 약 3.5% 상승하고 주택 공급 부족현상 역시  광범위한 주택 건설 활성화로 해소될 것으로 전망했다.

게인스 박사는 이어 “향후 DFW 지역에서 엄청난 규모의 주택 건설이 이뤄질 것이고 올해 들어 지금까진 주택 건설이 22%라는 예상치를 초과해 37% 증가하긴 했지만 이러한 주택 건설 경기가 올해 말까지 변동 없이 지속된다면 2022년은 신규 주택 건설 경기가 매우 활성화되는 한 해가 될 것”이라고 관측했다. 

그러면서 게인스 박사는 “텍사스와 DFW 지역의 고용 상황도 코로나 19 팬데믹 여파에 하락한 작년 수준에서 실질적으로 반등할 것이고 그 시기는 올해 말경이 될 것”이라고 예상하며 “2019년 고용 수준보다 조금 더 나은 수준까진 아니더라도 원래 수준으로 회복해야 한다”고 강조했다.

부동산파트너 편집팀