[부동산 전망] 2022년 주택 시장, 균형은 회복세 아직은 “셀러 마켓” 전망

미 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)의 수석이코노미스트 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 2022년 미국 부동산 전망에 대한 보고서를 내놨다.

보고서에서 페어웨더는 2022년은 2021년보다는 주택 시장의 균형이 회복될 것으로 예측되지만 바이어 마켓은 기대하지 말라고 밝혔다. 다만 선택이 늘 것이고 경쟁은 다소 약화되며 가격 상승률이 둔화될 것이라고 덧붙였다.

보고서에 의하면 연준의 금리인상정책 시행으로 주택담보대출 금리가 오르기 전인 연초에 주택 구입이 급증할 것으로 보인다. 연초 수요의 맹공격은 매물을 위한 주택의 공급을 고갈시킬 것이다. 

하지만 하반기에 신규 건설 물량이 늘어나면서 매출이 소폭 상승할 것으로 보인다. 2022년에는 2021년보다 1% 더 많은 매물이 나오고 연말에는 집값 상승률이 3%로 둔화될 것으로 보인다.

레드핀이 예측한 2022년 부동산 전망 10가지를 살펴본다.

전망1 30년 만기 고정 주택담보대출 금리가 2022년 말까지 약 3.6%로 상승할 것으로 예상된다. 

이는 중위권 주택에 대한 주택담보대출 상환액이 한 달에 100달러 정도 더 늘어난다는 것을 의미한다. 금리인상으로 페이먼트 부담이 늘면서, 수요가 떨어지고 주택가격 상승률이 둔화될 것이다. 이는 투자용 주택 구매를 감소시키고 오히려 최초 주택 구매자들에게 기회를 줄 수 있다. 

전망2 주택시장 매물량이 10년 만에 최고치를 기록할 것이다.

2022년에는 주택시장의 균형이 회복세를 맞으며 주택 소유주들이 부담이 줄고 집을 내놓기 시작할 것이며 2018년 최고치인 760만 가구를 넘어설 것으로 예상된다. 내년 후반기에는 주택 매입 경쟁이 한층 둔화될 것이다. 또한 기존 주택의 리스트 증가는 신규 건설 주택의 리스트가 소폭 증가하는 것과 맞물릴 것이다.

전망3 2022년 말까지 임대료가 7% 상승해 전년 대비 집값 상승률 전망치(3%)의 두 배가 넘을 것이다. 

임대료 상승의 요인을 보자면, 주택담보대출금 상환 유예가 종료된 후, 많은 주택소유자들이 집을 팔고 렌트로 전환하게 될 것이다. 또한 팬데믹이 종료되면  많은 사람들이 다시 도시로 몰려들 수 있다. 도시로의 이주는 임대 수요를 증가시키고 이는 임대료 상승으로 이어진다. 게다가 금리인상으로 주택구입자금이 상승하면 잠재적 구택 구매자들은 임대를 선택할 수밖에 없다.

전망4 주택 구입자들이 오하이오주 콜럼버스, 펜실베니아주 인디애나폴리스, 해리스버그와 같이 주택 가격이 비교적 저렴한 도시로 이주할 것이다.

2021년에 주택시장을 지배했던 지역은 선벨트 도시였다. 어스틴, 애틀랜타, 피닉스는 팬데믹 이후 주택 가격이 각각 29%, 24%, 35% 상승했다. 어스틴의 주택 중간가격은 현재 46만2000달러로, 전국 중간가격 37만6000달러보다 높다. 애틀랜타는 33만달러, 피닉스는 41만6천달러다. 

비용에 민감한 주택 구입자들은 콜럼버스, 해리스버그, 인디애나폴리스와 같이 주택가격이 아직은 낮은 북부 도시들을 찾을 것이다. 

전망5 정치성향에 따른 이주가 늘어날 것이다. 

대법원이 낙태권, 총기 소지권과 관련된 쟁점 사건들을 판결하고 나면 정치적 이유로 인한 이주가 더 늘어날 것으로 보인다. 최근 레드핀 조사에 따르면 주택 구입자의 상당수는 주 법이나 주 정책이 본인의 정치적 신념과 상충되는 지역으로 이주하지 않을 것이라고 밝혔다. 예를 들어, 조사에 응한 최근 이주자 7명 중 1명은 낙태가 완전히 합법화된 곳에서 사는 것을 거부하겠다고 답했다.

전망6 2022년에는 콘도나 타운하우스 등의 인기가 상승한다. 

팬데믹 때는 넓은 백야드가 있는 큰 주택을 선호하는 경향이 커서, 단독주택 가격이 평균 27% 상승한 반면 콘도나 타운하우스 가격은 14% 상승하는데 그쳤다. 하지만 2021년 9월 레드핀 사용자 중 28%만이 단독 주택을 검색했다. 이는 2020년 7월 최고 37%에서 하락한 수치이다. 동시에 캘리포니아와 오리건 같은 주들은 이전에 단독 주택으로 쓰던 부지에 콘도 등을 건축하면서 공급이 늘고 있다. 단독주택보다 가격이 상대적으로 낮은 콘도, 타운하우스의 수요가 늘 것이다. 

전망7 주택 구입자들이 자연재해 발생 빈도를 주택구입조건으로 심각하게 고려할 것이다.

자연재해의 빈도가 증가하고 기후 위험 데이터가 Redfin.com과 같은 부동산 웹사이트에서 조회 가능하기 때문에 주택 구입자들은 주택의 홍수 및 화재 위험과 보험 비용이나 렌더가 정한 주택담보대출금리에 어떤 영향을 미치는지 계산할 것이다. 

전망8 주택 정책은 기후 변화에 대한 정치적 싸움의 중심이 될 것이다.

기후변화에 따른 자연재해가 잦아지면서 향후 피해를 최소화하기 위해 누가 비용을 부담해야 하는지, 정부는 무엇을 해야 하는지에 대한 정치적 논쟁이 불거질 것이다. 

지방정부, 주정부, 연방정부가 기후에 민감한 기반시설, 주택이 파손된 주택소유주 구제, 소방·홍수보험 지원, 거주민들을 기후에 민감한 지역으로 이주시키는 데 얼마나 써야 하는지에 대한 논쟁이 있을 것이다. 

전망9 iBuyers는 주택시장 지배의 목표를 접고, 틈새를 파고들 것이다.

2021년 iBuyers은 한 채의 집으로 돈을 벌 수 없다면, 천 채를 사지 않는 것이 정답이라는 것을 경험으로 배웠다. 2022년에는 일부 주택 판매자에게 꼭 필요한 프리미엄 서비스를 제공하는 데 힘을 쏟을 것이다. 빠르게 이사하고 싶은 셀러, 오픈 하우스와 홈 스테이징의 번거로움을 겪고 싶지 않은 셀러, 그리고 다음 집을 사기 위해 현재 집을 팔아서 얻은 현금을 원하는 셀러 모두 iBuyers에게 팔면 이득을 볼 수 있다. 아이바잉 비즈니스 모델은 시장 선점에 대한 열망에서 비용보다 편리함을 중시하는 홈셀러의 소수에게 서비스를 제공하는 프리미엄 서비스로 전환될 것이다. 금리 인상과 균형 잡힌 주택 시장은 iBuyers에게 비용 증가를 의미할 것이다. 결과적으로, 그들이 홈 셀러들에게 하는 제안들은 더 낮아지고, 더 적은 수의 제안들이 받아들여질 것이다.

전망10 법무부가 부동산 에이전트의 커미션에 대해 엄중 단속할 것이다.

인터넷을 통해 바이어가 주택에 대한 정보를 쉽게 접근할 수 있는 시대적 변화로 에이전트의 역할이 축소되는 상황에서 기존의 커미션 시스템에 대한 조사와 단속 및 조정이 이루어질 것이다. 

2022년 법무부는 에이전트 커미션 시스템에 대해 조사하고 조정할 예정인데, 셀러가 클로징 때 셀러 측과 바이어 측의 수수료를 모두 지불하는 기존의 방식 대신 바이어가 에이전트에 대한 선불금을 지불해야 하는 것으로 변경될  가능성이 있다. 바이어가 미리 비용을 지불해야 한다면, 그들 중 다수는 에이전트가 제공하는 서비스에 더 많은 관심을 기울이고 비용에 더 신경을 쓰게 될 것이다. 이로 인해 바이어들은 에이전트 없이 대부분의 주택 검색을 하고, 거래를 성사시키기 위한 에이전트만 고용하거나, 주택목록에 대한 독점 접근 권한을 가진 에이전트와만 협력하게 될 수 있다. 

부동산파트너 편집팀