[에이전트 상담 노트] 집 구입, 거품이 빠질 때까지 기다릴까요?

머니트랜드 0 2022.04.01 12:58

참 많은 일들이 벌어지고 있는 요즘 상황에 집 구입 시기에 관해 그 누구도 정확한 예상을 하기란 쉽지 않을 듯 합니다.

지난 5년간 텍사스의 주택 가격은 약 50% 이상 상승 하였습니다. 이는 비단 텍사스 뿐 아니라 미국 전역에서 벌어지고 있는 현상입니다.

지역에 따라 차이가 있지만 주택 가격인상이 평균적으로 약 5-7%인 점을 고려할 때 높은 가격 상승이고 5년중 첫 3년간의 적은 상승에 지난 1-2년 사이의 가파른 상승으로 인하여 조금 더 큰 폭의 인상이 느껴지는 면도 없지 않습니다.

그러면 인플레이션 또는 물가 상승률은 어떤가요? 이 또한 지난 2년간 가파른 상승세를 보이고 있습니다.

경제 전문가가 아닌 제가 이 모든 현상의 상관 관계를 설명드리기는 힘들지만 명확한 것은 “주택버블”이라는 단어는 어울리지 않는다는 설명을 드리고자 합니다.

주택 가격이 형성되는 것은 다른 어떤 재화와 마찬가지로 수요와 공급 관계로 이해할 수 있습니다.

우선 수요의 급증과 공급의 부족, 두 가지로 원인을 요약할 수 있는데, 미국의 인구가 갑자기 증가한 것도 아니고, 수요가 왜 이리 늘어났을까요? 코로나 이후 재택 근무의 증가, 주거용 주택에 대한 인식의 변화, 렌트비의 인상, 낮은 이자율, 젊은 인구의 주택 구입 시장 진입, 시중에 많이 풀린 유동성(자금) 등을 수요 증가의 원인으로 생각할 수 있습니다.

그 중 이자율과 유동성 부분은 앞으로 약간의 변화가 있겠지만 다른 부분은 별다른 차이가 없을 듯 합니다. 여기에 특정 지역, 우리가 사는 DFW 지역 또는 Austin 등 인구 유입이 두드러지는 곳에서는 여기에 또 다른 수요 증가의 이유를 가지고 있습니다.

안타깝게도 수요 증가가 급격히 줄어들 기미는 보이지 않는 듯 합니다. 오히려 증가의 현상을 보이고 있습니다.

공급면을 살펴보면 주택 공급은 크게는 약 3가지 종류로 생각해 볼 수 있습니다.

1. 마켓에 나오는 Pre-Owned

이 경우는 오히려 줄어들고 있는 상황입니다. 내 집을 비싸게 팔 수 있지만 그 다음 어디로 가느냐가 문제겠죠. 따라서 타주로 또는 직장 이전 등이 아니라면 같은 지역에서 팔고 사고하는 거래가 줄고 있어 딱히 공급이 늘어날 전망은 보이지 않습니다.

2. 뉴홈

새로운 주택을 건설하여 공급하는 회사들은 상승한 자재비, 임금 등의 이유로 비싼 가격을 부르게 되고, 이 또한 경쟁적으로 팔려 나가면서, 어떤 회사들은 실시간 경매의 형태로 새 집 계약을 받고 있는 상황입니다. 여기도 그리 좋은 소식은 들리지 않는 듯 합니다.

3. 포어클로져 또는 숏세일

낮은 가격의 주택 공급인데, 이런 매물을 본지가 다들 오래 되셨을 겁니다.

1, 2번에 관한 내용은 많이 인지하는 내용들이라 3번에 관해 좀 더 살펴보면 “거품” 이 빠질 수 있는 요인이 있습니다.

첫째 현 주택 소유자들은 충분한 Equity를 가지고 있습니다. 다시 말해 집 가격 상승으로 인해 융자 금액 대비 현 집 시세의 차이가 꽤 나기 때문이고, 둘째로 건강한 융자인 채권의 위험도가 높지 않다는 것입니다.

여러 가지 이유 중 이 두 가지가 지난 서브프라임 모기지 위기 때와는 차이가 있어서 불량 채권으로 인한 포어클로져 주택들이 나오는 사태는 없을 것이라는 게 전문가들의 예상입니다.