[ISSUE]현 주택 시장의 바이어 6계명, 진실 혹은 거짓?

요즘 집 사기가 하늘의 별 따기라는 소리를 한 번씩은 들어보았을 것이다. 그야말로 ‘미친’ 입찰 전쟁에 대해 언론은 연일 떠들어대고, 이웃과 친구들도 어디선가 전해 들은 이야기를 전하며 수근거린다. 셀러가 정한 매매 호가를 훨씬 상회하는 오퍼 금액을 제시해야 하는 것은 기본이고, 심지어 그러고도 집을 사지 못했다는 바이어들의 사연이 꼬리를 물고 이어진다.

안 그래도 기 죽고 낙담한 바이어들에게 근거없는 조언들은 귀가 따갑도록 쏟아진다. “때를 더 기다려라”부터 “인스펙션은 건너 뛰어라”와 같은 극단적인 방법들이 바이어들을 혹하게 한다. 엄청난 정보의 홍수 속에서 한 가지는 꼭 명심해야 한다. 부동산 시장은 언제든 빠르게 방향을 틀 수 있으며 심지어 지금까지 들은 이야기들이 모두 사실이 아닐 가능성도 있다. 아니 적어도 앞으로는 사실이 아닐 수 있다. 

“많은 주택 바이어들이 이미 일말의 두려움을 품고 시장 문을 두드린다. 상당 부분 요란한 언론 보도 때문”이라고 크리스 아리엔티(Chris Arienti) 주택 브로커는 설명한다. 메사추세츠 프랭클린 소재 Re/Max Executive Realty의 소유주이기도 한 아리엔티는 “그동안 주택 시장이 셀러 마켓(seller’s market)이었고, 시장에 수백만 건의 오퍼가 존재하는 것은 사실”이라면서도 상황이 매우 빠르게 변하고 있다고 전한다. 예를 들어 금리 인상은 표면적으로는 대부분의 바이어들에게 악재로 보이지만 어느 정도 경쟁을 떨어뜨리는 효과도 있을 수 있다.

급변하는 시장 환경에 유연하게 대처하기 위해 바이어들이 간파해야 할 여섯 가지 잘못된 상식을 소개한다.  

1. ‘집을 사기에 좋은 시기가 아니다’

시장의 주택 매물량이 적고 바이어 경쟁이 치열하다. 하지만 전문가들은 그 와중에도 사실 지금이 주택을 구매하기 괜찮은 시기라고 주장한다. 

우선 드디어 시장에 숨통이 좀 트일 전망이다. 모기지 금리가 오르고 있는 것이 오히려 신용이 우수하고 사전 승인(pre-approval) 서류를 최신 내용으로 제대로 갖춰 놓은 바이어에게는 절호의 기회가 될 수 있다는 것이다. 

금리는 오랜 기간 사상 최저 수준에서 유지되었다. 이제 금융 환경이 급변할 조짐이 보이기 시작하는데, 이는 극심한 바이어 경쟁을 일부 완화시키는 효과를 가져올 것이라는 전망이다. 

마이애미 소재 Prestige Realty Group의 소유주이자 매니징 브로커로 활동하는 토니 로드리게즈 텔라헤치(Tony Rodriguez-Tellaheche), “이렇게 이자율이 바닥일 때 30년 고정 금리 모기지를 확보할 수 있는 바이어라면 주택 구매에 지금보다 더 적기는 없다”고 설명한다. 

2. ‘인스펙션(inspection) 포기는 내 오퍼를 돋보이게 한다’

분명 위험한 발상이지만 최근 주택 인스펙션 과정을 건너 뛰는 바이어들이 심심찮게 눈에 띈다. 구매 과정을 단축시키고 셀러에게 좀 더 자신의 오퍼를 어필하기 위해서다. 그러나 바이어들이 다시 이 같은 태도를 지양하는 추세다. 

“시장 상황이 변하기 시작하면서 그 정도로 공격적인 바이어들은 점점 줄어들고 있다”고 미시간 남동부 Community Choice Reality 소속 부동산 에이전트 제이슨 겔리오스(Jason Gelios)는 전했다.  

크리스 아리엔티 주택 브로커도 같은 의견이다. 자신의 바이어들도 인스펙션을 다시 고집하는 추세이며, 그 결과를 매물 수리 혹은 매매가 협상의 패로 활용한다고 한다. 

올해 초만 해도 그런 바이어들이 드물었었다. 물론 이 같은 태도 변화는 어찌 보면 당연하다. 인스펙션 생략은 매매가 성사되고 난 후 발견되는 어떠한 수리 혹은 유지 관리 필요에 대해서도 일체 바이어가 책임져야 한다는 뜻이기 때문에 바이어 입장에서는 대단히 위험한 모험이다. 

3. ‘입찰액은 리스팅 가격에 수만불을 더 얹어야 한다’

전미 부동산중개인 협회(National Association of Realtors®, NAR)에 의하면 현재 주택 시장의 중간값은 $357,300로서 불과 2년 전에 비해 18%가 뛰었다. 이런 상황에서 셀러의 호가(asking price)보다 높은 입찰액을 부르는 것은 여전히 많은 바이어들이 고려할 필요가 있는 부분이라고 네브라스카 오마하 소재 Realty ONE Group Sterling의 스캇 베르그만(Scott Bergmann)은 말한다. 그러나 웃돈의 규모 자체는 전보다 훨씬 줄었다. 

겔리오스는 지난 여름 자신이 활동하는 미시간 남동부 주택 시장에서는 호가보다 4만 달러 이상 높게 오퍼를 넣고 주택 감정(appraisal)도 생략하는 바이어들이 흔했다고 한다. “몇 달이 지난 지금 여전히 셀러 호가보다 높은 오퍼를 제시하는 바이어들이 있긴 하지만 예전처럼 많진 않다”고 한다. 

로드리게즈 텔라히치는 호가보다 40% 높게 오퍼하는 바이어들도 보았지만 요즘엔 리스팅 가격에 10% 정도 더하는 것이 일반적이라고 전한다. 

4. ‘입찰 전쟁은 당연 지사’

지난 2년간 부동산 시장의 입찰 전쟁(bidding wars)은 흔한 풍경이었다. 바이어 수요가 시장 매물량을 초과했기 때문이다. 오퍼를 넣고 계약에 실패하는 바이어들의 실망은 예상되는 결과였다. 

시장의 경쟁 열기가 아직 완전히 식은 것은 아니지만, 아리엔티는 그러나 자신이 활동하는 메사추세츠 프랭클린 지역 시장에서는 예전에 비해 오퍼의 수가 현저히 줄었다고 한다. 한 매물에 수십 건이 몰렸었다면 지금은 한 두건 정도라는 것이다. 셀러들이 그에 맞춰 기대 수준을 조정해야 하는 상황이다.

그러나 시장에 따라 성공 확률을 높이려면 여전히 다수의 매물에 오퍼를 넣는 것이 안전할 수 있다는 의견이다. 아리엔티는 바이어들에게 매매 계약서를 손에 넣기 전까지는 너무 큰 기대를 하지 않는 것이 좋다고 조언한다. 

5. ‘감정가 격차(appraisal gap)로 추가 비용이 발생할 것에 대비해야 한다’

모기지 회사들은 일반적으로 대출 승인 전에 주택 감정(home appraisal)을 요구한다. 

이때 매물의 공식 감정가가 바이어 오퍼 금액보다 낮게 나오면 그 차액을 바이어가 직접 지불해야 하는 경우가 생긴다. 이러한 감정가와 오퍼 금액 간의 차이를 감정가 격차(appraisal gap)라고 부른다.

로드리게즈 텔라히치는, 셀러 시장에서는 감정가 격차로 인한 비용을 바이어가 부담하는 것이 통상적이라고 설명한다. 리스팅 가격보다 높게 오퍼하는 바이어들이 넘쳐나기 때문이다. 

전액 현금 오퍼인 경우 감정 과정이 아예 생략되기도 한다. 그러나 이처럼 감정을 건너 뛰거나 감정가 격차 발생 시 차액 지불에 동의하는 바이어들이 예전처럼 흔하지는 않다. 

“너무 질려서 아예 시장을 박차고 나가 버린 바이어들이 많다. 그러다 보니 셀러들의 자세도 많이 바뀌었다”고 아리엔티는 부연했다.

6. ‘모기지 대출을 받으려면 신용 점수가 완벽해야 한다’

모기지 사전 승인(pre-approval)을 받기 위해 바이어의 우수한 신용 점수와 깨끗한 금융 기록이 그 어느 때보다 중요한 시기이기는 하지만 그렇다고 신용 점수가 완벽해야 한다는 뜻은 아니다. 

Realty ONE Group Sterling의 스캇 베르그만은 신용 점수가 700점 대여야 한다고 생각하는 바이어들을 자주 본다고 한다. 

“700점 이상이면 대출 금리 협상에 도움이 되는 것은 사실이다. 그러나 대부분의 대출 업체들은 그것을 필수 요구 조건으로 내걸고 있지 않다”는 베르그만은, “640점 이상이면 사전 승인이 떨어질 가능성이 충분하다. 다만 금리는 좀 높아질 수 있다”고 설명했다.

신용 점수가 낮아 대출 금리가 너무 높게 나오는 바이어들은 모기지 포인트(mortgage points)를 구매해 금리를 낮추는 방법을 생각할 수 있다. 자신이 활동하는 네브라스카 오마하 지역에서는 매매가의 1% 정도의 가격으로 1포인트를 살 수 있는데, 대출 금리를 0.25% 낮추는 효과가 있다고 한다.

“어느 정도 여유 자금은 있으면서 높은 금리가 싫은 바이어라면 1 포인트라도 구매해서 금리를 낮추는 바이 다운(buy down) 전략을 생각해 볼 수 있다”고 베르그만은 설명한다. “장기적으로 상당한 비용 절감 효과를 가져온다”는 것이다. 

모기지 포인트 구매의 합리성은 매매하고자 하는 집에서 얼마나 오래 거주할 계획인지, 모기지 상환 기간은 몇년인지에 따라 달라지지만 각자 처한 상황에 따라 계산해 볼 가치는 있다.