[부동산 전방]갈수록 뜨거운 주택시장, 금리인상이 열기 식힐까?

주택시장, 연일 최고가 경신

3월 미국 주택 가격이 또다시 사상 최고가를 경신한 것으로 나타났다. 

부동산중개인협회(NAR)에 따르면 3월에 팔린 기존주택 중위가격은 37만5300달러로 전년동월대비 15% 상승했다. 지난 1999년 관련 통계 집계 이후 가장 높은 가격이다. 

코로나 팬데믹 발생 이후 미국 경제는 제로금리를 유지하면서 자산 가격이 급등했고 주택 가격도 매월 최고가 경신 행진을 지속해왔다. 

또 팬데믹 봉쇄정책으로 집안에서 생활하는 시간이 길어지면서 더 큰 집을 원하는 수요도 크게 늘었다. 게다가 공급 부족도 주택 가격을 끌어올리는 요인 중 하나다. 3월 말 기준 시장에 매물로 나온 주택수는 전년동월대비 9.5% 줄었다. 

매물이 줄면서 기존주택 매매건수도 같은 기간 4.5% 감소했다.

텍사스 A&M 대학의 부동산 리서치 센터에 따르면 3월 DFW에서 매물로 나온 주택도 2천 418채에 불과했다. 2년 전인 2020년 3월에는 2만 853채로 무려 88%가 감소한 수치다. 

DFW 주택 시장의 지난 2월 주택 재고는 0.7개월에 불과했는데, 불과 1년 전과 비교해 절반 이상으로 떨어졌고. RE/MAX의 전국 주택 보고서에서 조사된 대도시 중 5번째로 큰 감소를 나타냈다. 이같은 주택 재고의 급락은 주택값 상승으로 귀결된다. 

DFW의 주택 중간 판매 가격은 3월 38만달러로 치솟았는데, 2020년 3월에는 31만 8천달러였다. 

최근 데이터에 따르면 북텍사스 전역의 카운티에서 주택 판매는 호가보다 평균 4% 이상 더 높게 가격에 판매됐다.

주택가격 상승세는 언제까지 지속될 것인가? 

연방준비제도(Fed,연준)가 기준금리 인상에 나서면서 집값 상승세가 조만간 잡힐 것이란 전망이 나오고 있다. 

4월 중순 기준 미국의 30년 만기 주택담보대출 금리는 2009년 이후 최고 수준인 5.20%까지 올랐다. 부동산 거래의 위축세도 뚜렷하다. 

모기지 은행 협회는 주택담보대출 신청이 한주 전보다 5.0% 감소했다고 밝혔다. 또 가파른 인플레이션도 주택 가격의 상승을 억누를 수 있다는 분석이 나온다. 물가 부담이 커지면 더 높은 가격에 주택을 사는 것을 망설일 수 밖에 없다는 것이다.

부동산 전문가들은 현재 두자릿수인 기존주택 매매가격 상승율이 올 연말에는 5%대로 떨어질 것으로 보고 있다. 

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 성명에서 “주택시장은 급격한 주택담보대출 금리 상승과 물가 상승이 구매력에 타격을 입히는 영향을 느끼기 시작하고 있다”고 말했다.

다이앤 스웡크 그랜트 손튼 수석 이코노미스트도 “아직까지는 뜨겁지만, 뚜렷하게 약화되고 있다”라며 “기존주택 매매건수가 2020년 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌다”고 지적했다.

국제신용평가기관 피치 레이팅(Fitch Ratings,피치)도 소비자물가의 큰 폭 상승과 주택 가격 상승으로 인해 주택시장의 전망이 어두워졌다고 경고했다. 

분석가들은 “집값 상승과 주택담보대출 금리 상승이라는 이중 압력이 잠재적으로 수요를 감소시키고 최대 9.2%의 집값 조정을 초래할 것으로 우려된다”고 전했다. 

피치는 전미에서는 시애틀과 샌프란시스코가 가장 과대평가된 주택이라고 추정하며 “미 대도시권의 약 46% 지역의 주택 가격이 10%이상 과대평가됐다. 팬데믹 이전에는 약 4%에 불과했다”고 밝혔다. 

최근 주택담보대출 금리가 빠르게 상승함에 따라 집을 소유하는 것이 감당할 수 없게 되는 사례가 있는데, 급격하게 늘어난 텍사스의 퇴거 소송 증가도 한 예로 분석된다.

한편 이와 정반대의 예측도 나오고 있다. 빠르게 오르는 주택담보대출 금리조차도 미국의 집값 과열을 진정시키지 못할 수 있다고 뉴욕타임스(NYT)는 진단했다.

뉴욕타임즈는 평상시에는 모기지 금리가 오르면 집값 진정에 도움을 주는 것이 일반적이지만, 지금은 상황이 다를 수 있다고 분석했다. 금리와 집값이 동시에 오르는 현상이 벌어질 수 있다는 것이다.

이러한 현상을 설명하는 첫 번째 요인은 높은 물가상승률과 주택 임대료의 동반 상승이다. 

임대료가 함께 치솟으면서 잠재적 주택 수요자들로서는 집을 빌린다는 대안이 덜 매력적인 옵션이 돼 버렸다. 특히 40년 만의 최대폭 물가상승률을 고려할 때 당장 대출을 받아 집을 사는 것이 치솟는 물가와 임대료로부터 자신을 경제적으로 보호하는 좋은 수단이 되고 있다고 뉴욕타임즈는 분석했다. 

모기지 금리가 5%를 넘었으나, 연 8%가 넘는 물가상승률을 고려할 때 이 정도의 이자율로 30년 고정금리 대출을 받아 집을 사는 게 오히려 이익이라고 생각할 수도 있다는 것이다. 

과거 인플레이션 때 부동산이 주식이나 예금보다 더 나은 투자 수단이었다는 역사적 경험도 수요자들의 매수 결정을 부추기는 한 요소가 되고 있다는 설명도 나온다. 아핏 굽타 뉴욕대 경영대학원 교수는 모기지 금리 상승이 임대차 시장을 악화시켜 도리어 주택 매매 수요를 키울 수도 있다고 지적했다. 

그는 금리 부담에 주택 매수를 포기하는 잠재적 수요자들로 인해 임대료가 더 크게 오르면 자금 여력이 있는 수요자들의 경우 높은 금리에도 불구하고 차라리 집을 사는 쪽으로 마음을 바꿔먹을 수 있다고 분석했다. 

지난해 집값이 30% 급등한 텍사스주 오스틴의 부동산 중개인 베스 아베이타는 누욕타임즈에 “매수자들이 크게 걱정하는 것을 보지 못했다”며 주가 하락을 걱정하는 수요자는 있어도 모기지 금리 상승에 큰 부담을 느끼는 수요자는 아직 없다고 전했다.

금리 상승이 집값 안정을 가져오지 못하는 또 하나의 원인은 주택 공급 부족이라는 해석도 나온다. 현재 미국에서는 매물로 나온 주택이 역대 최저 수준에 그치고 있다. 

다수의 집주인이 집을 팔기보다 임대료를 받기를 원하는 데다 1주택자들도 집값과 대출 금리의 동반 급등 탓에 집을 갈아탈 엄두를 내지 못하는 것으로 분석됐다. 

수요가 많은 동·서부 해안 대도시들에서 최근 몇 년간 신축 공급이 모자랐다는 점도 공급난을 더하는 것으로 설명된다. 국책 모기지업체 프레디맥의 수석이코노미스트 샘 카터는 “높은 대출금리는 그 어떤 것도 해결하지 못한다. 시장에 약간의 균형을 더 가져다줄 수 있지만 구조적인 문제, 즉 공급부족를 풀지는 못할 것”이라고 말했다.

부동산파트너 편집팀