[Texas House Market] 북텍사스 카운티 집값 상승율 ‘두자릿수’

북텍사스 카운티 집값 상승율 ‘두자릿수’ 

4월 콜린 카운티 주택 중간 판매 가격, 

전년 대비 32.7% 증가해 55만달러에 달해

높은 모기지 이자율에도 불구하고 여전히 높은 수요로 인해 북부 텍사스 전역의 주택 가격이 계속 오름세를 나타내고 있다. 

메트로텍스 부동산 중개인 협회 (MetroTex Association of Realtors)에 따르면 콜린 카운티의 주택 중간 판매 가격은 4월에 전년 대비 32.7% 증가한 55만 달러로 가장 큰 가격 상승세를 나타냈다. 덴튼 카운티는 21.8% 증가한 48만 달러로 그 뒤를 이었다.

또한 같은 달 북텍사스의 4대 카운티 중 달라스 카운티는 1년 전보다 주택 재고가 31.2% 감소하며, 불과 2천채가 조금 넘어(2,067개) 주택 재고 감소가 가장 가파르게 나타났다.

텍사스 A&M 대학교 텍사스 부동산 연구 센터(Texas Real Estate Research Center) 보고서에 따르면 달라스-포트워스에서는 지난 4월 8,134채의 단독 주택이 지역 부동산 중개인을 통해 거래됐다. 

거래건수는 1년 전보다 7% 감소했지만 거래 금액은 오히려 13% 늘어난 42억 달러를 기록했다. 또한 주택 중간값은 25% 오른 42만 5천 576달러였다. 

가격 상승과 모기지 금리 상승이 일부 구매자들의 시장 진입을 막고 있지만 달라스-포트워스는 여전히 한 달 미만의 주택 재고 공급양을 보유하고 있다. 

4월말 이 지역의 주택 판매 목록은 4% 감소해 7천 973채에 불과했다.

텍사스 부동산 연구 센터의 아담 퍼듀 경제 분석가는 “시장의 공급이 매우 부족하다는 이유만으로 여전히 많은 경쟁 압력을 받고 있다”며 “모기지 이자율의 상승속에서도 가격이 계속 오르는 이유는 이 때문이다.”라고 분석했다. 

달라스 지역 아파트 임대료 상승세 전미 최고, 

작년보다 46% 급등

달라스(Dallas) 지역의 임대료 상승 수준이 전미 최고 수준에 해당하는 것으로 조사됐다. 

렌트닷컴(Rent.com)의 데이터에 따르면 달라스 내 방 두 개짜리 아파트의 월평균 임대료가 작년(2021년)보다 46% 급등해 약 2100달러에 달하는 것으로 나타났다. 

그렙바인(Grapevine)과 그랜드 프레리(Grand Prairie) 같은 도시들은 이보다 훨씬 더 많이 올랐다. 

전문가들은 달라스 지역의 임대료 상승세를 여러 가지 요인들이 작용한 결과로 보고 있다. 

달라스 카운티 감정기구(Dallas County Appraisal District)의 수석 감정평가사 사켄 놀란(Ken Nolan)은 “작년에 전국에서 임대료가 가장 많이 상승한 곳이 DFW 아파트 시장이었다”고 지적했다. 

해당 지역의 임차인들은 수년에 걸쳐 점점 더 오른 임대료를 지불해 왔는데도 팬데믹 이후엔 임대료가 훨씬 더 가파르게 상승할 것으로 예상됐다. 

로저스 힐리 컴퍼니(Rogers Healy Companies)의 로저스 힐리(rogers Healy) 최고경영자는 상승세가 심각한 임대료에 대해 정상이 아니라고 일침을 놓으며 임대 시장이 적어도 거래 시장보다는 정상이 아니라고 분석했다. 

또 목재와 유리 노동력 등의 공급난에 직면해 사람들이 더 많은 비용을 치르게 됐다면서 이는 새로운 시장의 탄생이라고 덧붙였다. 

렌트닷컴 데이터에 따르면 지난해 달라스 내 방 한 개짜리 아파트의 평균 임대료는 20% 상승했다. 또한 달라스 지역에서 절반에 가까운 도시들의 임대료가 크게 올랐다. 

그렙바인에선 방 한 개짜리 아파트의 임대료가 44% 급등했고 그랜드 프레리에선 55%까지 치솟았다. 

힐리 최고경영자는 개발업자들이 부담하는 비용이 상당히 많이 증가했고 토지 인수 비용도 1년 반 전보다 35% 내지 40% 더 상승했을 것이며 공급품 가격도 1년 전보다 50% 내지 60% 정도 더 올랐고 역대급 수준의 인력난에 따른 노동 비용 상승도 심각하다고 분석했다. 

이런 가운데 달라스 카운티 감정지구는 현재 임대 아파트 공급이 더 많이 이뤄지고 있다고 밝혔다. 

놀란 감정평가사는 “DFW 지역에서 전국의 다른 어떤 곳보다 더 많은 아파트들이 건설되고 있다”고 말하면서 “임대 생활을 청산할 기회를 찾고 있다면 오래 기다려야 할 것”이라고 덧붙였다.

DFW 지역 아파트 거래율 ‘전국 최고’ 

작년 4월 이후 미 전역에서 거래된 모든 아파트 중 7.8% 차지

DFW 지역의 아파트 거래율이 미 전역에서 가장 높은 것으로 나타났다. 

CBRE Group의 새 보고서에 따르면 북텍사스 지역이 지난 해(2021년) 동안 292억달러의 매매 거래를 기록해 미 전역의 매트로 대도시들 가운데 다가구 주택 투자가 가장 많은 지역으로 조사됐다. 

이는 2020년 매매된 양의 두 배가 넘는 수준이다. 

CBRE의 대니 베이커 부회장은 “안정된 시장 기초가 자본 유입을 이끌었다”고 분석하고 “이같은 관점에서 DFW 지역이 미 전역의 거의 모든 메트로 지역들 중 가장 좋은 위치를 점하고 있다”고 평가했다. 

DFW 지역에서 지난해 매매된 아파트는 작년 4월 이후 미 전역에서 거래된 모든 아파트 가운데 7.8%를 차지하는 것으로 나타났다. 

DFW 지역 다음으로 애틀랜타 지역이 214억달러로 2위에 올랐고 177억달러와 186억달러를 기록한 뉴욕 시티와 LA가 뒤를 이었다. 

미 전역의 아파트 거래 총액은 3743억달러에 달하고 이는 이전 동기간 보다 155% 증가한 수준이다. 

한편 높은 지역내 임대업자 수요가 투자자들을 아파트 매매 시장으로 계속 불러들이는 것으로 전해졌다. 

CBRE 조사에 따르면 포트워스를 제외한 달라스 지역은 올해 1분기 임대 활동 부문에서 4위에 선정되면서 뉴욕과 휴스턴, 시카고의 뒤를 따랐다. 

RealPage에 따르면 달라스 지역의 임대료는 지난해 4월 보다 18.6% 올라 현재 월 1501달러 수준을 기록하고 있다. 

포트워스 지역의 경우 임대업자들이 요구하는 평균 임대료가 전년보다 16.4% 올라 월 1355달러에 달했다.

모기지 이자율 상승에 주택 구매자들 ‘곤혹’ 

30년 고정이율 10여년만에 

처음으로 5%에 육박

모기지 이자율 상승세가 지속되면서 북텍사스지역 주택 구매자들이 이로 인해 상당한 부담감을 느끼고 있는 것으로 전해졌다. 

이는 주택 모기지 이자율 상승으로 지난 수년간 계속된 기록적 수준의 최저 이자율 시대가 막을 내리게 됐기 때문이란 해석이다.

전문가들은 “주택 가격 상승 및 전반적인 인플레이션 상황과 맞물려 주택 구매자들에게 폭풍 같은 재앙의 원인이 되고 있는 것”으로 풀이했다. 

프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 올 4월, 30년 고정이율 대출의 평균 이자율이 10여년만에 처음으로 5%에 육박했고 이후 12일 기준 5.3%로 상승했다. 

뱅크레이트(Bankrate)도 “계약금이 20%인 작년 12월 기준 3.11% 이자율 상품에선 35만달러 주택의 경우 원금과 이자 총액이 세금과 보험을 포함해 월 1197달러에 이를 것”으로 추산했다. 

또 이자율이 5.3%일 경우 같은 가격의 주택 원금과 이자 총액은 월 1554달러로 추산돼 불과 5개월도 안 된 기간 동안 357달러의 차이가 발생한 것으로 나타났다. 

TAMU의 텍사스 부동산리서치센터(TRERC)에 의하면 북텍사스의 중간 주택 거래 가격이 40만달러에 달한 것으로 조사됐다. 

지난해 5월의 경우 이자율이 3%로 중간 거래 가격이 34만달러인 주택의 월 상환 총액이 1146달러였지만 현재는 630달러가 더 증액된 월 1776달러에 달한 것으로 조사됐다. 

지난 수십 년 만에 모기지 이자율이 보다 더 상승했지만 사실상 현재는 복합적인 시장 환경이 얽힌 결과로 풀이된다. 

 Fairway Independent Mortgage Corp.의 제니퍼 살라자르 부동산 에이전트는 “이같은 현상으로 인해 생애 첫 주택 구입자들이 받는 압박감이 가장 클 것이고 일부 구매자들은 주택 시장에 아예 발을 들여 놓지 못했다”고 분석했다. 

아메리카 은행 조사에 따르면 주택 구매자의 40%가 너무 높은 이자율을 주택 구매를 주저하는 주요 이유라고 밝힌 것으로 알려졌지만 낮은 주택 공급량과 높은 주택 가격이 많은 구매자들에게 더 큰 요인으로 작용하는 것으로 전해졌다.