[부동산 전망] 고물가 시대 부동산 주택 가격 기록 경신, 언제까지 이어질까?

주택 가격이 사상 최고치를 경신하며 고공행진을 이어가고 있다. 

부동산중개인협회(NAR)는 4월 기존주택 중간값이 39만1200달러로 전년동기 대비 14.8% 올랐다고 발표했다. 1999년 집계를 시작한 이후 사상 최고치다. 3월의 37만5300달러의 사상최고치를 또다시 경신했다. 수요에 비해 공급이 모자란 상황이 계속되고 있기 때문으로 분석된다. WSJ는 코로나19 팬데믹 이후 사람들이 붐비는 도시에서 벗어나 교외의 더 큰 집에서 살기를 원하는 사람들이 늘어났는데 비해 노동력 부족과 공급망 악화로 주택 공급이 모자란 상황이 지속돼 왔다고 분석했다. NAR은 4월 판매 가능 주택이 103만채로 전년 동기 대비 10.4% 감소했다고 밝혔다.

집값이 고공행진을 이어가지만 주택 거래량은 줄고 있다. 금리 인상과 글로벌 인플레이션, 집값 거품에 대한 우려가 수요 심리를 꺾고 있는 것으로 보인다.

기존주택 판매 건수는 561만건으로 전월대비 2.4% 감소했다. 2020년 6월 이후 가장 적은 수치다. 전년동월대비로는 5.9% 줄었다. 

2020년 3월 시작된 신종 코로나바이러스 감염증 팬데믹 기간 동안 각국 중앙은행들의 저금리 정책으로 주택담보대출 금리가 낮아지고 유동성이 증가하며 집값을 끌어올렸다고 월스트릿저널WSJ은 분석했다. 

WSJ은 “주택 구매에 대한 수요가 공급을 초과하면서 구매자 간 경쟁이 일어나고 주택가격이 상승했다”고 보도했다.

이처럼 치솟는 집값을 주택 구매 희망자들이 감당하지 못할 뿐 아니라 모기지 금리 상승의 부담도 주택 거래량 감소의 원인으로 분석된다. 모기지 금융업체 프레디맥에 따르면 30년 만기 모기지 금리는 연초 3%대에서 4월 말 5.5%로 상승했다.

실제 모기지 신청자도 줄어들었다. 모기지은행협회(MBA)는 주간 단위 모기지 신청건수가 4월 중순 기준 전주 대비 12% 감소했고 전년 동기 대비해서는 15% 줄었다고 밝혔다. 모기지 금융업체 패니메이가 4월 진행한 설문조사에 따르면 응답자의 19%만이 지금이 주택을 사기에 적절한 때라고 답했다. 이는 1년 전 47%에 비해 대폭 낮아진 것이며 2010년 이후 가장 낮은 수준이다.

로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “높은 집값과 급격히 높아진 모기지 금리가 구매자들의 활동을 위축시켰다”며 “주택시장이 팬데믹 이전의 매매 수준으로 돌아가고 있다”고 말했다.

상업용 부동산 거래 활기, 향후 조정 예상

부동산 전문 자산운용사 마스턴투자운용이 향후 1~2년 간 험난한 긴축의 시대가 올 것으로 분석했다. 아직 스태그플레이션(Stagflation) 우려가 본격화되지 않은 상업용 부동산 시장에 대해서도 급격한 금리 인상으로 거래량이 줄어들고 가격이 조정될 가능성이 있는 만큼 추후 변동성을 줄일 수 있는 선별적 투자 전략이 필요하다고 강조했다.

마스턴투자운용 리서치센터 R&S(Research&Strategy)실은 글로벌 스태그플레이션 우려에 따른 투자환경 점검 보고서를 발간했다. 

스태그플레이션은 불경기를 의미하는 ‘스태그네이션’과 물가 상승을 뜻하는 ‘인플레이션’의 합성어로 경기 불황 속에서 물가가 오르는 현상을 가리킨다. 

마스턴투자운용은 투자은행(IB) 골드만삭스가 2년 내 미국 경제가 경기침체에 빠질 확률이 35%라고 전망하는 등 향후 1~2년간은 험난한 긴축의 시간을 준비해야 할 것으로 예측했다.

경기 불황의 전조 현상으로 꼽히는 장단기 금리 역전 현상에 대해서도 언급했다. 

지난달 초 미국 2년물 국채 금리가 10년물 국채 금리를 앞지르면서 32개월 만에 장단기 금리가 역전됐다. 

일반적으로 만기가 긴 장기 채권은 단기 채권보다 금리가 높지만, 단기적으로 경제 전망을 부정적으로 보는 투자자들이 늘면 오히려 만기가 짧은 채권의 금리가 상승하는 현상이 일어난다.

다만 경기 불확실성에도 상업용 부동산 거래는 활기를 띠고 있다고 분석했다. 올해 1분기 글로벌 상업용 부동산 거래는 지난해부터 이어온 회복세가 지속됐다. 

미국의 상업용 부동산의 거래량은1510억 달러로 전년 동기대비 51%가 증가했다. 

섹터별로는 물류센터와 멀티패밀리의 수요가 여전히 견조한 가운데 오피스와 리테일, 호텔 거래가 1분기 증가세를 견인했다. 엔데믹(풍토병화)으로 여행 수요가 본격 회복될 것으로 예상되면서 호텔에 대한 투자 수요가 사이클 저점을 지나 증가했다.

마스턴 관계자는 “유통업계의 변화로 어려움을 겪던 리테일은 소비심리 회복으로 대형 쇼핑센터와 몰(mall) 위주로 투자심리가 회복되는 중”이라며 “오피스는 근무형태의 패러다임이 바뀌면서 빌딩 클래스별 거래 양극화가 심화되면서 대형과 코어(Core) 건이 건수를 끌어올렸다”고 말했다.

한편 물가상승률이 높은 시기에는 일반적으로 임대료가 함께 오르기 때문에 미국의 부동산은 주요한 인플레이션 헤지 수단이 될 수 있다는 분석도 나왔다.

마이클 리비 크로우 홀딩스 최고경영자(CEO)는 “1980년대 이후 금리가 급격히 상승한 여러 번의 시기에도 부동산 자산 가격은 크게 하락하지 않았다”며 이같이 말했다. 

그는 “특히 물류시설이나 임대 아파트와 같이 펀더멘털이 양호한 자산은 높은 임대율에 기반해 안정적인 수익 창출이 가능하다”며 “미국의 부동산은 인플레이션 상승기에 주요한 인플레 헤지 대상이 될 수 있다”고 설명했다. 그러면서 “미국 인구의 가장 큰 비중을 차지하는 MZ 세대가 주택 구입보다 임대를 선호하는 경향은 지속적인 주택공급 부족과 높은 주택 가격, 학자금 대출부담, 최근의 주택 대출금리 상승에 따른 현상”이라며 “이 또한 임대아파트 시장의 투자 전망을 긍정적으로 보게 하는 요소”라고 덧붙였다.

그는 추가로 미국에서는 플로리다와 텍사스, 애리조나, 조지아주 등 남동부 및 남서부 지역으로의 인구이동이 눈에 띄며 인구 이동에 따른 부동산 시장 흐름을 주목해야 한다고 강조했다.

리비 CEO는 물류시설에 대한 투자도 유망하다고 전했다. 그는 “e커머스 성장과 관련해 아마존과 같은 대형 유통업체 뿐만 아니라 여러 다양한 산업에 걸쳐 물류시설에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있다”며 “수요 증가에 비해 시설 공급은 여전히 부족하다”고 했다.  

부동산파트너 편집팀