[부동산 전망] 주택시장 냉각, 집 살 때인가?

28년만의 최대폭 금리인상을 단행한 연방준비제도(Fed, 연준)의 자이언트 스텝 이후 주택시장에도 큰 변화가 보이고 있다. 

아직은 집을 사려는 사람들이 팔려는 사람들보다 많아 주택가격이 오르고 있지만 상승폭이 크게 둔화됐으며, 주택 모기지 이자율은 급등하고 있다. 

이런 상황에서 주택 모기지 신청은 급감하며, 주택 거래도 급속도로 냉각되는 모양세다. 

주택담보대출업체인 프레디(Freddie Mac)의 발표에 따르면 6월 중순 30년 만기 모기지 고정금리가 5.78%를 기록해 지난 2008년 11월 이후 최고치를 기록했다. 이는 모기지 평균 금리가 한 주 만에 무려 0.55%포인트 급등한 것이고, 이러한 주간 상승폭은 1987년 이후 최대였다. 

이같은 모기지 금리 급등은 주택시장의 온도에 급격한 변화를 주고 있다. 프레디 맥의 샘 케이터 수석이코노미스트는 “연준의 금리 인상으로 주택 모기지 금리가 급격히 올랐다”며 “모기지 금리 상승은 팬데믹 기간에 달아오른 주택 시장의 열기를 식힐 것”이라고 예상했다.

모기지은행협회(Mortgage Banker’s Association)에 따르면 6월 중순 기준 주간 주택 모기지 신청 규모는 2021년 같은 기간보다 20.5%가 감소했고, 지난해 최고치보다는 40%가 줄었다. 

프레디 맥의 수석이코노미스트 렌 키퍼는 “모기지 신청 규모의 감소는 2006년 이후 가장 의미심장한 움직임이다. 지난해 미국의 신규 주택담보대출 모기지 원리금 상환액은 35%가 증가했다. 같은 기간 미국 민간 부분의 임금 상승률은 4.8%에 머물렀다. 이것은 미국의 주택 가격 상승에 따른 모기지 대출 규모의 증가와 금리 상승에 따른 것으로 이런 상황에서 주택 마련은 어렵다”라고 밝혔다.

올해 5월에 미국 중간가격 주택을 구입한 미국인은 모기지 평균 금리가 3% 수준이었던 지난해 5월과 비교해 매달 모기지 비용을 740달러 더 내야 하는 상황이 됐다. 주택가격 상승과 모기지 이자율 급등, 이에 따른 모기지 월상환 부담 가중이 겹치면서 주택 구입에 한발 물러설 수 밖에 없는 분위기가 된 것이다.

주택시장의 찬바람은 신규 착공에서도 확인된다. 5월 신규 주택 착공 건수는 155만건으로 전월보다 14.4% 감소했다. 

전문가 전망치(169만건)에 못 미쳤고, 감소 폭이 코로나 초기인 2020년 4월 이후 가장 컸다. 향후 주택 시장 흐름을 가늠할 수 있는 지표인 5월 신규 주택 허가 건수 역시 전월보다 7% 감소했다. 

전미주택건설업협회의 6월 주택시장지수는 67로 2020년 6월 이후 최저치를 나타냈다. 블룸버그는 이같은 주택시장 통계가 주택건설 시장이 글로벌 공급망 차질과 주택 모기지 금리 급등으로 압력을 받고 있음을 보여준다고 분석했다.

고가 주택시장에서도 거래량은 확연히 줄고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 부동산 중개업체 레드핀을 인용해 지난 2~4월 시장 가격 상위 5% 내인 고가주택 거래가 전년 동기 대비 18% 감소했다고 보도했다. 

지역별로는 뉴욕주 나소카운티(-43.5%), 캘리포니아주 오클랜드(-35.1%), 텍사스주 달라스(-33.9%), 오스틴(-33%), 플로리다주 웨스트팜비치(-32.8%)에서 특히 두드러졌다.

뉴욕 맨해튼에서 고가주택 거래를 전문으로 하는 한 중개사 역시 WSJ에 작년 말 고가주택 거래량은 2006년 이후 최대 규모였으나 올해 5월부터 급감하기 시작했다고 분위기를 전했다. 

올 들어 고강도 긴축이 글로벌 증시를 짓누르며 경기침체 우려가 높아지자, 부동산 시장에 여파를 미칠 것을 우려한 매수자들이 고점에 발목 잡힐 것을 우려하며 주택 구입을 꺼리고 있다는 설명이다. 

또 다른 주택 중개사는 고가주택의 경우 금리에 개의치 않는다면서도 금융시장의 조정이 결국 부동산시장에도 악영향을 줄 것이라고 언급했다.

레드핀의 수석이코노미스트인 대릴 페어웨더는 최근 보고서를 통해 “주택시장이 악화하고 있다는 그림이 점점 더 명확해지고 있다”고 평가했다. 

부동산 전문 리얼터 닷 컴은 올 한해 주택판매가 당초 6.6% 증가할 것으로 내다봤다가 6.7% 하락 할 것으로 정반대로 수정해 급격한 상황변화를 알리고 있다. 

한편 부동산 회사들이 대량 해고에 나서 레드핀은 전체의 8%인 470명, 컴패스는 10%인 450명을 감원 한다고 발표하는 등 부동산 업계의 해고 태풍까지 몰아치고 있다  

연준에서 인플레이션을 잡기위해 당분간 지속적인 금리인상을 예고함에 따라 앞으로 주택 모기지 금리는 인상은 계속될 것으로 예상된다. 

모기지 금리 상승은 월 페이먼트의 상승으로 이어지므로 주택 구입자들은 예산에 맞춰 구입할 주택의 규모를 줄이게 될 것이고 이로인해  2000Sf 이하의 비교적 낮은 가격대 주택 경쟁이 더욱 심화될 것으로 보인다. 

또한 집을 사고자 하는 수요가 모기지 금리 인상으로 주춤하게 되면서 렌트 시장으로 몰릴 가능성이 커졌고, 이는 렌트비 상승으로 이어질 것으로 전망된다. 

모기지 금리인상으로 수요가 줄면서 집값 상승세도 점차 둔화될 것으로 전망되며, 팬데믹 기간 웃돈까지 얹어 거래된 뜨겁던 주택 시장과 달리 주택 판매자들은 더이상 웃돈을 기대할 수 없는 상황이 되어가고 있다. 

그러나, 주택 시장의 과열은 급냉각되고 있는 모양새이지만 아직 바이어 마켓은 아니다. 

주택 모기지 금리 인상으로 집을 팔은 후 이사갈 집을 찾는 것이 부담이 되어, 주택 시장에 공급이 부족한 상황이 당분간 지속될 것으로 보이기 때문이다. 

지금 집을 사야할 것인가?

주택 가격은 둔화되기는 했지만 여전히 상승세를 보이고 있다. 특히 텍사스 지역은 테슬라, 오라클, HP, 삼성 등 굴지의 기업들이 본사를 이전하거나 대규모 캠퍼스를 조성할 계획을 하고 있어 인구 유입이 가속화 되고 있다. 

인구 유입은 주택 수요를 창출하고 수요의 지속적 증가는 주택 가격을 떠받쳐 주게 된다. 

또한 경기침체기에는 부동산이 안전 자산으로 평가된다. 2020년 12월 주택 모기지 금리가 2.68% 까지 내려가 역사상 최저를 기록한 후 최근 급격하게 상승해 여파가 크고 무척 높은 것으로 인식되지만, 역사적으로 미국의 평균 모기지 금리는 8% 대이며 1981년 10월에는 모기지 금리가 18.45%까지 치솟은 적도 있다. 한편 일각에서는 주택 가격 상승세가 멈출 것이라는 전망도 나온다.

포춘(Fortune)은 주택시장이 2006년 이후 가장 주목할 만한 위축 국면에 진입하고 있다고 보도했다. 마크 잔디(Mark Zandi) 무디스 애널리틱스(Moody’s Analytics) 수석이코노미스트는 포춘과의 인터뷰에서 “이 변화는 부풀어 오를 대로 부풀어 오른 주택시장의 교정이 시작되는 것을 알리고 있다. 20.6%로 사상 최고치를 기록한 연간 주택 가격 상승률이 앞으로 1년 동안은 0%에 머물 것이다”라고 말했다. 잔디는 “모기지 대출금리의 상승은 연준의 계획에 따른 것이다. 최근 모기지 대출 신청의 감소는 주택 버블 붕괴의 신호탄이 됐던 2006년의 모습과 유사하다. 최근 모기지 대출 감소는 부실 대출이 많았던 2008년 상황과는 다르지만 일부 가격이 크게 오른 지역에서 주택 가격은 앞으로 1년 동안 5~10%가 하락할 수 있다”고 전망했다.

코로나 팬데믹을 거치면서 경험했듯이 예상치 못하는 변수들이 갑자기 등장해 전문가들의 전망을 무색하게 할만큼 상황이 급변하기도 하는 것이 작금의 시대이다. 전문가들의 의견에 귀를 기울이는 것도 중요하지만 겸손하고 신중하게 결정하는 것이 더욱 필요한 때이다.

부동산 파트너 편집팀