[Real Easte News] 코로나19 위기 속 모기지 현황은?

[Mortgage] 

모기지 부실률, 금융위기 수준 넘어설 것으로 전망

미국 모기지 부실률이 코로나19 사태로 글로벌 금융위기 당시 수준을 넘어설 것으로 보인다고 옥스퍼드 이코노믹스(OE)가 전망했다. 5월14일 마켓워치에 따르면 OE는 최근 보고서에서 미국 주택보유자 중 15%는 매월 내야 하는 모기지 비용을 연체할 것으로 예상했다. 

이는 글로벌 금융위기 당시 기록한 모기지 채무불이행률 최대치 10%를 크게 웃도는 수치다. 미국 모기지은행연합회(MBA)에 따르면 5월 중순까지 약 400만 주택보유자가 모기지 유예 프로그램(forbearance plan)을 신청했다. 

이는 전체 모기지 시장의 7.54%에 해당하는 규모다. 전미저당금융금고(Ginnie Mae)가 보증하는 대출만 따지면 이 수치는 약 11%까지 올라간다. 최근 미국 정부가 도입한 부양책은 연방 정부가 보증하는 모기지 이용자들이 최대 12개월까지 원리금 상환을 유예할 수 있도록 했다. 

이 기간에 모기지 대출자들은 원리금 지급을 미루거나 지급액을 줄일 수 있다는 의미다. 한편에선 은행들은 모기지 회사들이 처한 어려움을 고려해 대출 지원자들에게 더 까다로운 기준을 적용하고 있다. 

OE는 “모기지 시장의 불확실성으로 대출 심사 기준이 상당히 빡빡해졌다”며 “이는 경기가 회복되기 시작하더라도 지속할 것으로 보인다”고 전했다. 모기지 유예 프로그램의 신청 속도는 5월 초에는 4월 보다 둔화했으나 이런 흐름은 언제든 다시 변할 수 있다고 MBA의 마이크 프라탄토니 수석 이코노미스트는 전망했다. 프라탄토니는 “5월 초에 모기지 유예 신청 건수가 줄었지만 모기지 상환 요청 건수는 증가했다”며 “이는 5월 만기가 도래하면 모기지 유예를 신청하는 사람들이 더 늘어날 수 있다는 뜻”이라고 말했다.

‘모기지 납부 유예’ 신청해야 혜택 받아

코로나19 확산에 따른 주택 소유주들의 주택담보대출(모기지) 부담을 줄이기 위해 시행되고 있는 모기지 납부 유예 프로그램 신청이 폭증하고 있는 가운데 많은 주택 소유주들은 납부 유예 프로그램에 대한 정확한 정보가 부족하다 보니 오해와 혼선으로 불편을 겪고 있다. 

실업자 수가 기하급수적으로 증가하면서 모기지 상환 유예를 신청하는 주택 소유주들이 쇄도하고 있는데 정작 유예 받은 모기지 상환을 하는 방법에 대한 정확한 지침과 안내가 부족해 대한 혼란이 가중되고 있는 상황이다.

연방정부가 통과시킨 코로나19 대응 ‘경기부양 법안’(CARES Act)에 따르면 국책 모기지 업체가 보증하는 모기지 대출을 받은 주택 소유주들은 모기지 납부 유예 프로그램을 신청할 수 있다. 납부 유예 프로그램은 자동 가입 프로그램이 아니다. 매달 모기지를 납부하는 금융기관에 연락해 신청해야 혜택을 볼 수 있다.

코로나19 사태로 재정적 어려움을 겪고 있다는 것을 증명하는 서류를 제출할 필요는 없지만 모기지 상환을 할 수 없게 된 상황과 이유를 설명할 수 있는 준비는 필요하다. 자격 요건을 갖춘 주택 소유주라면 6개월에 해당되는 180일까지 납부 유예를 요청할 수 있다. 

경제적 상황이 호전되지 않았을 경우 180일 납부 유예 기간을 1차례 더 연장할 수 있다. 최장 12개월 동안 납부를 유예할 수 있는 셈이다. 연방 소비자금융보호국(CFPB)의 권고에 따르면 다소 시간이 걸리더라도 전화를 사용해 납부 유예를 신청하는 것이 가장 최선책이다.

납부 유예 신청은 국책 모기지업체뿐 아니라 주요 은행도 ‘경기부양 법안’에 참여하면 신청이 가능하다. 지불유예 신청에 따른 수수료나 벌금, 이자를 부담하지 않아도 된다.

미국 내 모기지의 대부분은 국책 기관이 운영하는 모기지라고 보아도 무방하다.

페니매와 프레디맥, 연방 주택청(FHA), 연방 보훈부(DVA)나 연방 농무부(USDA) 등을 통해 받은 모기지들이 국책 모기지에 속한다.NM연방 소비자금융보호국에 따르면 모기지가 국책 기관인지 아닌지를 대출 담당 금융기관이 대출자에게 밝혀야 하는 것이 규정이다. 

연방 주택청과 연방 보훈부의 모기지는 대출 서류에 명기되어 있다. 페니매와 프레디맥은 웹사이트를 통해 파악이 가능하다. 연방 농무부의 모기지는 직접 연방농무부에 납부하는 것으로 되어 있다. 유예 기간 동안 갚지 않은 대출금은 결국 갚아야 한다. 

납부 유예이지 상환 면제가 아니다. 그렇지만 국책 모기지의 경우 상환을 유예한 금액을 한번에 모두 갚을 필요는 없다. 사설 금융기관의 경우 상환 조건이 다를 수 있지만 실직이나 임금 삭감이 있다면 정상참작을 할 수도 있다.상환 유예금의 일괄 납부와 관련해 금융기관들이 분명하게 설명하지 않고 있어 혼란과 오해가 빚어지고 있다.유예금 일괄 납부는 모기지 대출자의 판단에 달렸다. 정부 기관들은 일괄 납부가 어렵다고 판단되면 대출자에게 유예한 대출금 상환 방식에 대한 옵션을 제시하는 것이 보통이다.

유예금 상환 방식은 대출 기관에 따라 상이한 조건들이 있어 반드시 상담을 통해 결정해야 한다. 모기지 납부 유예 프로그램 신청은 모기지 대출 금융기관에 전화로 요청하는 것이 보통이지만 최근 신청자가 늘면서 전화 대기 시간이 길어지고 있다. 각 금융기관별로 온라인 접수 서비스가 있으니 이를 이용하는 것도 대안으로 적합하다. 납부 유예 프로그램을 신청하고 나면 신청 서류를 작성해 보관하는 것이 좋다. 

김현정 기자