[텍사스 주택시장] “모기지 이자율 상승에도 여전히 HOT하다!”

DFW 주택 가격, 전국 최고 수준 상승

계속 오르는 모기지 대출 이율로 인해 많은 주택 구매자들이 북텍사스 주택 시장에서 밀려나는 상황에서도 지난 6월 DFW 지역의 주택 가격은 시장 열기가 뜨거운 미국 내 다른 대도시들의 주택 가격보다 더 높게 급등한 것으로 나타났다.

6월 DFW 지역의 중간 주택 가격은 42만 6천달러에 달했는데, 이는 리맥스(Re/Max)의 최신 전국 주택 보고서에 보고된 작년 동월보다 29.3% 오른 수준이다. 전국 주택 가격도 일년 전보다 11% 올랐다. 

전국 53개 대도시들 중에서 DFW 지역은 중간 가격 거래가가 일년 전보다 가장 많이 올랐다. 리맥스에 따르면 DFW 지역에서 주택 거래율은 거래 건이 1만에 육박한 가운데 11.8% 상승했다. 주택 재고량도 일년전보다 두 배 가까이 증가해 1만 4천 404채에 달했다. 

리맥스 DFW 어쏘시에이츠(Re/Max DFW Associates)의 마크 울프(Mark Wolfe)는 아직 집들이 거래 가격보다 더 높은 가격에 팔리고 있으며 특히 콜린 카운티와 덴튼 카운티 같은 지역에서 두드러지고 있다고 말했다. 

울프는 캘리포니아(California)에서 이주해 온 사람들은 원하는 주택을 확실히 매입하기 위해 거래가에서 5만달러~10만달러 정도 초과되는 집값을 지불하는 것이 어렵지 않을 것이며, 특히 DFW의 북부 교외 지역에 있는 캘리포니아에서 온 주택 구매자들이 현금을 들고 집 구매를 위해 몰려들고 있다고 전했다. 

울프는 DFW 시장의 모든 주택 매물의 4분의 1이 가격 하락을 보이고 있고 주택들이 매도자와 중개사들의 기대만큼 빨리 팔리고 있지 않다면서 가격 하락을 보이는 주택들은 거래가보다 높은 가격에 시장에 나왔을 것이라고 말했다. 

텍사스, 해외 주택 구매자 위한 중심 시장으로 부상

텍사스가 전미 주택 시장에서 외국인 투자자들을 위한 중심지가 되고 있다. 

전미 부동산중개사협회(NAR)의 새 보고서에 따르면 해외 주택 구매자들은 2021년 4월 부터 2022년 3월 사이 미국 내에서 주거용 부동산을 590억달러어치 매입했으며 이는 이전 동기대비 8.5% 상승한 수준으로 3년간 계속된 감소세에서 벗어난 기록이다. 

해외 투자자들의 미국 내 주택 구입의 8%를 차지하는 텍사스는 미 전역에서 해외 투자자들에게 3번째로 인기 있는 부동산 투자처로서 멕시코 투자자들이 거래의 22%를 차지해 이들이 가장 선호하는 부동산 투자처인 것으로도 알려졌다. 

텍사스 시장을 가장 많이 점유하고 있는 해외 구매자는 31%를 차지한 라틴 아메리카와 캐러비안 투자자들이고 그 다음이 유럽인(27%)이었으며, 아시아 및 오세아니아 그리고 아프리카의 투자자들도 각각 16%와 11%의 점유율을 차지했다.

미국 내 주택을 구매한 해외 투자자들 중 44%가 휴가를 위한 별장이나 임대 목적 또는 두 가지 모두를 위해 부동산을 매입한 것으로 전해졌다. 

NAR의 로렌스 윤(Lawrence Yun) 경제전문가는 이자율 상승 때문에 올해 미국 내 주택 거래율이 감소할 것으로 예상되지만 이런 측면이 해외 주택 구매자들에게 영향을 주지는 않을 것으로 전망했다. 해외 투자자 주택 거래의 44%가 전액 현금으로 이뤄졌으며 이는 비신규 주택 시장의 전액 현금 거래 점유율보다 약 2배 더 높은 수준이다.  

윤 전문가는 전액 현금 거래를 하면 이자율 변동의 영향을 받지 않는다며 해외 투자자들이 현금 지불 방식으로 거래에 나서는 것 같다고 분석했다.

한편 달러액 기준으로 중국 투자자들의 주택 구입액이 가장 많았고 그 다음은 캐나다 투자자들인 것으로 전해졌다. 

해외 주택 구매자들 사이에서 중간 가격 주택 거래가는 이전 해보다 17.7% 상승한 36만 6천 100달러로서 이는 부분적으로 미국 주택 가격 상승을 반영하고 있다. 한편 미 전역의 중간 가격 집값은 올해 5월 14.8% 상승해 40만 7천 600달러였다고 NAR이 밝혔다. 

텍사스 부동산 리서치센터(TRERC)와 북텍사스 부동산정보시스템스(NTREIS)에 따르면 지난 6월 DFW 지역의 집값은 20% 상승해 43만 5천달러에 달했다. 

북텍사스 건설업체들 주택 신축 계획안 축소

급격하게 솟은 모기지 이자율로 인한 주택 거래량 급감으로 북텍사스내 주택 건설업체들이 주택 신축 계획안을 축소하고 있다.

주택 신축 경기를 추적하는 리서치 컨설팅 회사 레지덴셜 스트레트지(Residential Strategies Inc.)에 따르면 올해 2분기에 주택 건설업체들은 1만 4천 871건의 주택 신축 건설을 시작했다. 이는 올해 1분기 1만 6천 12건의 주택 신축 건설보다 7% 감소한 수준이다.

달라스 기반 레지덴셜 스트레트지의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 지난 3개월에 걸쳐 주택 거래가 꾸준히 약화되면서 시장에 접근하던 건설업체들이 향후 행보에 수정에 나섰다고 진단했다. 또한 건설업체들이 최근 몇 개월 사이 빨라진 건설 속도가 지속될 수 없다는 것을 깨닫고 있다며 3분기에 건설 경기가 둔화되기 시작할 것으로 예상한다고 부연했습니다.

주택 건설업체들은 건설 공기를 지연시킨 인력난과 공급망 문제에 대처하느라 아직도 어려움을 겪고 있다는 것이다.

지난 8분기 동안 건설업체들은 실제 분양한 양보다 거의 2만 2천 채 더 많은 주택들을 건설하기 시작했다.

레지덴셜 스트레트지의 캐시 깁슨(Cassie Gibson) 관계자는 모기지 이자율이 매우 낮았던 기간 동안 달라스, 포트워스의 많은 주택 건설업체들은 야심에 찬 성장 계획 속에 주택 수요를 상승시켰지만 사실은 제한된 건설 수용력이 주택을 완공하고 거래까지 완료하는 건설업체들의 능력을 제한했다고 진단했다. 

주택 건설업체들의 일일 현장 보고서를 통해 지난 3분기 동안 주택 구매 거래량이 상당히 감소했고 지난 6월 주택 거래량도 올해 4월 수준의 30% 내지 35%에 불과한 것을 확인했다.

아톰 데이터 솔루션스(Attom Data Solutions)에 따르면 이자율 상승에 주택 구매자들의 월 대출 상환금이 수백 달러 증액됐고, 그 영향으로 올해 1분기 달라스, 포트워스 지역의 주택 구매 관련 대출 활동은 일년 전 동분기보다 약 20% 감소했다. 

다만 전문가들은 잠재적 주택 구매자 수는 줄어든 상황이지만 건설업체들이 거래 가격을 낮출 필요가 없는 주택을 살 수 있는 구매자들이 아직도 충분히 있다고 진단했다.

윌슨 전문가는 주택 거래 가격 감액은 한계가 있지만 건설업체들은 여전히 상당한 거래 이익을 거두고 있다고 꼬집었다.

한편 많은 건설업체들은 대출로 집을 사야 하는 잠재적 구매자들에게 도움을 주기 위해 바이 다운(buy down) 방식이나 록인(rock in) 모기지 이자율 방식을 적용하고 있으며 주택 거래 완료 비용도 부담할 것으로 전해졌다. 

윌슨은 이에 대해 집을 살 능력이 없으면 손을 떼라(take it or leave it)는 식이 통하던 시대는 갔으며 건설업체들이 주택 구매자들을 도와 그들이 원하는 것을 찾도록 함께 노력할 것이라고 말했다.

지난 수년 간 이자율이 낮았을 때 주택 건설업체들은 집이 지어지는 대로 전부 팔렸기 때문에 주택이 완공되기도 전에 집을 팔았다. 하지만 윌슨은 이제는 건설업체들이 이미 공사를 시작한 주택 건설이 지연되고 적체되는 상황을 겪으면서 수요에 맞게 건설을 시작할 것으로 예상했다.