[부동산 전망] 지금 주택시장은?

코로나 팬데믹 기간 경기 부양을 위한 저금리 정책과 넘쳐나는 유동성으로 뜨거웠던 부동산 시장이 싸늘히 식고 있다. 

주택담보대출(모기지) 신청 건수가 22년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌고, 주택 거래는 1년 전보다 14% 이상 급감했다.

지난해 말 최저 2.66%를 기록했던 주택담보대출(모기지) 금리는 연방준비제도(Fed·연준)의 거듭된 기준금리 인상으로 6%를 넘어섰다. 이로 인해 중저가 주택을 중심으로 주택 수요가 위축되고 있다.

조엘 칸 MBA 이코노미스트는 “경기 침체 우려, 높은 인플레이션, 가격 부담이 구매자들의 수요에 영향을 미쳤다”고 분석했다. 

인플레이션 고공행진에 금리가 뛰고 있는 데다 경기 침체 공포까지 겹치면서 수요가 급격하게 떨어졌다는 것이다. 

부동산중개인협회(NAR) 집계를 보면 6월 기존주택 매매 건수는 전월 대비 5.4% 줄어든 512만건을 기록했다. 전문가 전망치(535만건)를 큰 폭 하회한 수치로, 2020년 6월 이후 2년 만에 가장 적은 규모다. 

전년 동월과 비교하면 14.2% 감소했다. 6월 매매 건수는 올해 1월 619만건을 정점으로 5개월 연속 감소세다. 상황이 이러다보니 부동산 시장에는 매물이 쌓이고 있다. NAR에 따르면 매물로 나온 주택 수는 6월 126만건으로 3년 만에 처음 증가했다.

주택 구매 계약 취소 사태도 잇따르고 있다. 부동산 업체 레드핀(Redfin)에 따르면 6월 재판매 주택 구매 계약 취소율이 약 15%로 코로나 팬데믹 이후 최고치를 기록했다. 계약 취소 현상은 모기지 이자율 급등으로 주택 구입 비용이 상승했기 때문이다. 

올해 초 3%대에서 시작한 모기지 이자율(30년 고정)은 6월 중순 6%를 돌파한 뒤 7월 중순 약 5.75%대로 다소 진정 기미를 보였지만 7월 말 연준의 추가금리인상으로 다시 오르고 있다. 

큰 폭으로 오른 모기지 이자율로 주택 구입 능력을 상실한 바이어가 늘고 있다. 

모기지 대출 승인 조건 중 하나로 28%에 해당하는 ‘총부채상환비율’(DTI)을 적용하는 은행이 대부분이다. 이 같은 기준에 따라 모기지 관련 비용이 가구 소득의 28%를 넘으면 대출 승인율이 떨어질 수밖에 없다. 

그런데 집값과 모기지 이자율이 동반 상승하면서 올해 2분기 주택 구입 비용이 평균 가구 소득의 31.5%를 차지하는 것으로 조사됐다.(주택 중위 가격 기준). 

1년 전보다 무려 24%나 급등한 주택 구입 비용이 모기지 대출 기준을 초과하면서 주택 구입이 힘들어진 바이어가 늘고 있는 것이다.  S&P 글로벌은 처음 집을 사는 사람들 중 하위 40%는 이미 시장에서 밀려났다고 분석했다.  

또한 하위 20% 가구의 경우 월 모기지 비용을 지불하려면 소득 전체를 써야 한다고 전했다.

이러다보니 당분간 주택 구입을 포기한 바이어도 있다. 인플레이션에 의한 기타 생활비 급증, 주택 가격 하락에 대한 우려 등이 변심의 요인으로 분석된다. 바이어들은 현재 요동치는 주택 시장 상황에서 향후 주택 가격이 떨어질 수 있다는 가능성 때문에 구입 경쟁에 뛰어드는 것을 포기한 것이다.

신규 분양 주택 시장 역시 계약 취소 사태가 잇따르고 있다. 부동산 컨설팅 업체 존 번스 부동산 컨설팅이 주택 건설 업체를 대상으로 실시한 설문 조사에 따르면 모기지 이자율이 급등하기 전인 5월 신규 주택 구매 계약 취소율은 이미 9.3%로 전년 동월(6.6%)보다 높아졌다. 

조디 칸 수석 부대표는 “신규 주택 구매 계약서에 서명하자마자 후회하는 바이어도 많고 이에 따른 취소가 늘고 있다”라며 “경기 침체와 집값 하락에 대한 우려, 급등한 페이먼트에 대한 높은 부담감에 취소율이 더 높아질 것으로 전망된다”라고 설명했다. 

한편 주택 구입을 포기한 바이어들이 주택 임대 시장으로 대거 유입되면서 렌트비 급등 현상이 나타나고 있다. 아파트 정보 업체 아파트먼트 리스트에 따르면 6월 신규 체결된 임대료는 전년 동월 대비 14%나 폭등했다. 

1년 전 상승 폭인 17.5%에 다소 진정된 수준이지만 팬데믹 이전 연평균 2%~3%씩 오르던 것 비교하면 일반 세입자가 감당하기 힘든 상승 폭이다. 

부동산 정보 업체 질로우 니콜 바쇼 이코노미스트는 “임대 재계약에 나서면서 작년보다 수백 달러씩 오른 임대료에 한숨짓는 세입자가 많다”라며 당분간 임대료 상승세가 계속될 것으로 내다봤다. 

이 와중에 주택 가격은 아직 고공행진을 하고 있다. 6월에 팔린 기존주택 중위가격은 41만 6000달러로 사상 최고치를 또 경신했다. 

전년 동월 대비 13.4% 급등한 수치다. 하지만 수요자들이 주택 시장에서 발을 빼고 있는 기류가 보임에 따라, 집값 폭등세는 꺾일 수 있다는 전망도 적지 않다. 

최근 부동산 시장에서는 주택 매도자들이 호가를 낮추는 분위기도 보인다.

텍사스 주택 시장

북텍사스 내 주택 가격은 지난 6월에도 미국 내 다른 대도시들보다 더 높게 급등했다.  6월 DFW 지역의 주택 중간 가격은 42만 6000달러에 달했고 이는 작년(2021년) 동월보다 29.3% 오른 수준이다. 

특히 전국 53개 대도시들 중에서 DFW 지역의 주택 중간 가격이 일년 전보다 가장 많이 올랐다. 

 Re/Max DFW Associates의 마크 울프(Mark Wolfe)는 콜린과 덴튼 카운티의 주택은 여전히 리스팅 가격보다 비싸게 팔리고 있다고 말했다. 

그는 캘리포니아주나 뉴욕주 등에서 이주해 온 사람들은 상대적으로 가격이 싼 텍사스 주택을 사기위해 5~10만달러 정도 웃돈을 더해 오퍼하는 것이 어렵지 않다고 전했다. 주택 시장이 급속도로 냉각되고 있는 전국적인 현상과 달리 인구가 몰리고 있는 텍사스 주에서 보여지는 특징이다. 

한편 텍사스 주택 시장에도 열기가 식고 있는 현상이 보이기는 한다. 울프는 DFW 시장의 모든 주택 매물의 4분의 1이 가격 하락을 보이고 있고 주택들이 기대만큼 빨리 팔리고 있지 않는데 특히 가격 하락을 보이는 주택들은 통상 거래가보다 높은 가격에 리스팅 되어있기 때문이라고 말했다.

텍사스(Texas)는 전미 주택 시장에서 외국인 투자자들을 위한 중심지가 되고 있기도 하다, 전미 부동산중개사협회(NAR)의 7월 보고서에 따르면 해외 주택 구매자들이 작년 4월부터 올해 3월까지 미국 내에서 주거용 부동산을 590억달러치 매입했다. 

이는 이전 해보다 8.5% 상승한 수준이고 3년간 계속된 감소세에서 벗어난 첫 기록이다. 

해외 투자자들의 미국 내 주택 구입의 8%를 차지하는 텍사스는 미 전역에서 해외 투자자들에게 3번째로 인기 있는 부동산 투자처이다. 

NAR의 로렌스 윤(Lawrence Yun) 경제전문가는 이자율 상승 때문에 올해 미국 내 주택 거래율이 감소할 것으로 예상되지만 이런 측면이 해외 주택 구매자들에게 영향을 주지는 않을 것이라고 전망했다. 

해외 투자자 주택 거래의 44%가 전액 현금으로 이뤄졌다. 윤 전문가는 전액 현금 거래를 하면 이자율 변동의 영향을 받지 않게 되므로 해외 투자자들이 해당 대금 지불 방식으로 거래에 나서는 것 같다고 분석했다. 

부동산파트너 편집팀