[에이전트 상담 노트] 이자율 인상, 인플레이션, 주택가격 거품 징조인가요? (1편)

현재 부동산 뉴스 키위드는 “거품”, “이자율” 과 “인플레이션”인 듯 합니다. 이런 상황 속에서 주택 가격이 떨어지기를 기다리는 것이 정답인지? 지금이 거품이고 2008년 같이 폭락으로 연결되지 않을지 장담할수 있을까요? 또 반대로 앞으로 주택가격이 떨어지지 않을 것이라고 어떻게 장담할수 있을까요?  최근의 일련의 상황들로 많은 사람들은 불안해 하고 있으며, 이것으로 인해 거품이 터지는 것이 임박했다는이야기도 들립니다. 

이런 부분들에 관해서 고객들과 나누었던 내용들을 역사적 데이타를 가지고 살펴보도록 하겠습니다. 

요즘 부동산을 이야기할 때 “거품” 이란 단어를 참 많이 듣습니다. 아래의 그래프는  2차대전 이후부터 현재까지를 주택 가격 인상을 나타내는 표 입니다. 

2차 세계대전 이후로 현재까지 주택가격이 큰 폭으로 하락한 경우, 다시 말해 거품이 터졌다고 이야기 할수 있는 경우는 단 한번 2008년 서브 프라임 모기지 사태 뿐입니다.  

이때에 거품이 터졌을때 놓지지 말아야 할 중요한 원인이 몇가지가 있습니다. 

첫째 대출기준이 매우 낮았고,  은행은 느슨한 기준과 높은 DTI의 기준으로  거의 모든 사람에게 융자를 제공하였습니다.  

두번째 이유는 캐시아웃 재융자가 많았습니다. 집에서 Equity를 빼서 소비에 사용하였습니다. 위의 두가지로 인해 모기지의 건전도가 아주 나뻐졌습니다. 

이는 세번째 경기 침체가 주택 융자와 관계된 금융권의 붕괴로 부터 시작되어 경제 전반으로 퍼져 나갔고, 차압 주택등이 쏟아져 나오면서, 주택 가격의 폭락 즉 부동산 거품이 터지는 결과를 가져오게 되었습니다. 

하지만 1945년 이후 이러한 폭락은 딱 한번 2008년 일어났을뿐 그외의 다른 불경기, 리세션의 기간 동안은 주택가격은 꾸준히 상승하였습니다.   

그렇다면 위에 내용을 염두에 두고 지금 일어나는 일과 비교해보면 현상을 이해하는데 도움이 될것 입니다.  

현재의 주택 가격 상승은 아리러니 하게도 지난 2년 동안의 펜데믹을 지나면 벌어졌습니다. 펜데믹 기간중 정부에서는 모기지 페이먼을 연기하는 정책을 취하였고, 당시 전문가들은 많게는 30% 넘는 모기지가 유예를 신청할 것을 예상하였고, 이 사태가 오래 갈 경우 많은 모기지가 압류로 이어질수도 있다는 우려가 있었습니다. 

하지만 결과는 실제 전체 모기지중 약 8.5% (476만개) 만 등록을 하였고 2022년이 들어서면서 100만개 아래로 떨어졌습니다. 이렇게 모기지 연체로 인해 차압으로 연결될 경우가 많지 않다는 예상을 할수 있습니다. 

혹 모기지 메이먼트를 내기 어려운 상황이 된어 차압이 불가피할경우 집값이 많이 오른 상태이므로 판매를 해버리면 융자 금액을 갚고도 얼마간의 자금이 남을수 있는 상황이 됩니다. 통계에 따르면 현재 모기지 유예 프로그램에 등록된 모기지 중 87%가 최소 10% 이상의  Equity를 보유하고 있다고 합니다. 

이것이 앞쪽의 언급한 2008년의 상황과 근본적이 차이이고 이것이 앞으로의 주택시장의 거품 폭발에 대한 가능성이 낮을것이라 예상할수 있는 가장 큰 이유 입니다. 

낮은 Equity와 채무 불이행의 위험성, 다시말해 모기지의 건전성이 현재와 2008년은 다르다 할수 있습니다. 다음 표는 1999년부터 2021년 까지 모기지중 채무 불이행의 위험높은 융자 상품을 나타난 자료 입니다. 

빨간색으로 표시된 부분이  위험한것을 나타내는데 2008년 직전에 최고조에 달하고 현재는 없어진 것을 볼 수있습니다. 지금은 거의 없어진 것을 볼수 있습니다. 

노란색으로 표시된 부분은 차용인의 위험성 즉 개인 자산, 부채, 수입등을 종합한 것인데 이것 역시 2008년 직전이 가장 높고 현재는 그때 보다 많이 낮아 졌음을 알수 있습니다.  

다시말해 지금은 대출의 기준 자체가 많이 엄격하다는것을 알수 있습니다. 이로 인해 모기지의 건전성이 2008년 때와는 다르다는것을 알수 있습니다. 

다음호에서는 같은 주제를 가지고 압류 건수의 비교, 모기지 상황 현황, 역사적인 리세션 기간의 부동산 가격 변화, 부동산 전문 단체들의 가격예상, 부동산 시장의 활기에 영향을 미칠 기준금리와 모기지 이자률 등에 관해 자료를 비교해보고 현재 상황에 대입해보는 내용으로 만나겠습니다. 

Kevin Park, 박충원 부동산, Realtor, SRS, ABR 

THE KP GROUP, Coldwell Banker Residential Brokerage

연세대학교, U of Arizona졸업  

CB National Top 2% Agent 상 수상 (2019)  

469-955-6877, Kevin.Park@cbdfw.com