[부동산 전망] 셀러 마켓 가고 바이어 마켓 오나?

7월 미국의 기존 주택 판매 건수가 2020년 6월 이후 최저치를 기록했다. 

이는 6개월 연속 감소한 수치이기도 하다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 7월 기존주택 판매(계절 조정치)가 전월 대비 5.9% 감소한 연율 481만 채로 집계됐다고 밝혔다. 

이는 코로나19 팬데믹 직후(2020년 봄)를 제외한 2015년 11월 이래 가장 큰 폭으로 감소한 것이다. 1년 전과 비교해선 20.2% 급감한 수치다.

WSJ는 7월의 주택거래 급감이 부동산 시장이 얼어붙고 있다는 여러 신호 중 하나라고 전했다. 최근 신규 주택 착공도 둔화하고 있으며 모기지(주택담보대출) 신청 건수도 감소하고 있다. 

미 인구조사국이 발표한 7월 주택 착공 건수는 145만 건으로 집계됐다. 6월 착공 건수(160만 건)와 팩트셋 추정치(154만 건)를 모두 하회했다.

주택 가격도 역대 최고가였던 6월에서 하락했다. 미국 내 7월 판매 주택 중간가격은 40만3800달러로 집계됐다. 전년 동기보다 10.8% 오른 값이지만 지난 6월(41만3800달러)보다 1만 달러 낮아졌다. 

올해 1월 이래 처음으로 상승세가 꺾인 것이다. 경제학자들은 주택 매수 수요가 급감함에 따라 주택가격 상승압력이 완화되고 있다고 전했다.

스콧 머레이 네이션와이드 금융시장 경제학자는 “올해 말과 내년 초까지 주택 가격 상승이 감속하는 것을 목격할 것”이라며 “주택 가격은 내년에 더 안정화될 것이며 이는 주택시장뿐만 아니라 인플레이션 진정에도 좋은 신호”라고 말했다.

코로나19 사태로 활황을 누렸던 주택시장은 연방준비제도(연준)의 인플레이션 억제를 위한 금리인상으로 식어가고 있다. 연 5%대 담보대출 금리와 경기침체 우려는 주택시장에 악재가 됐다. 

주택 금융기업인 프레디맥에 따르면 8월 중순 30년 고정 주택담보대출 금리는 평균 연 5.13%로 전년 동기 대비 2%포인트가량 높다. 

로렌스 윤 NAR 이코노미스트는 “주택담보대출 금리가 6월 연 6%를 기록한 뒤 연 5%대로 떨어졌다는 점은 고무적”이라면서도 “여전히 높아 주택 경기 침체가 나타나고 있다”고 분석했다.

주택시장에서 구입계약 이후 취소하는 사례도 7월에도 증가하면서, 주택담보대출 금리 상승 속에 구입 희망자들의 주택시장에서의 이탈이 가속화되고 있다.

부동산중개회사 레드핀에 분석에 따르면 7월에 6만 3000건 안팎의 주택 구입 계약이 취소됐다. 같은 달 계약에 이른 물건 전체의 약 16%에 이르며, 비율은 지난 6월의 15%에서 상승했다. 주택시장이 과열 양상을 보이던 1년 전만 해도 약 12.5% 수준였다.

주택 가격 폭락은 없을 듯

부동산 회사 레드핀의 프로리다 주 브로커는 보고서를 통해 “주택매물이 이제 시장에 더 오래 남아 있기 때문에 바이어들은 더 많은 선택권과 협상할 여지가 있다는 것을 깨닫고 있다. 바이어들이 집 수리, 혜택 및 기타 조건 등을 요구하고 있다”며 “셀러들이 이를 수용하지 않을 경우 바이어들은 다른 주택에 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 

반면, 잭슨빌의 또 다른 브로커는 “바이어들이 향후 더 나은 거래를 찾을 수 있을 것이라는 보장이 없다”고 경고하고 있다. 

레드핀 전문가도 “연간 주택가격 상승률은 1년 전 17%에서 최근 8%로 둔화되기 시작했지만, 가격은 여전히 상승하고 있다”며, “주택가격이 폭락할 것으로 예상하지 않는다”고 강조했다.

코로나 팬데믹 상황에서 인기를 끌었던 플로리다 주에서는 지난 7월, 6개 도시가 취소율이 가장 높은 지역에 올랐다고 레그핀은 전했다. 

잭슨빌에서는 7월에 약 800건의 주택 구입 계약이 취소되었는데, 이는 그 달에 계약을 체결한 주택의 29.3%에 해당한다. 

또한 레드핀이 분석한 93개 미 대도시 지역 중 가장 높은 비율이다. 다음으로는 라스베이거스(27.4%), 플로리다 레이크랜드(26.2%), 뉴올리언즈(25.9%), 샌안토니오(25%), 플로리다 올랜도(24.5%) 등이 차지했다.  플로리다는 팬데믹 기간 동안 주택 바이어들 사이에서 폭발적인 인기를 끌었고, 또한 미 전국에서 가장 높은 가격 상승율을 보인 곳 중 한 곳이라고 레드핀은 덧붙였다.

주택 재고 늘어 … 셀러마켓, 힘 빠졌다

샌안토니오는 5월에 주택 중간가격이 339,317달러에서 6월에 340,000달러로 2022년 들어 월별 주택 가격 상승폭이 가장 낮았다. 

휴스턴 지역도 6월에 351,500달러로 전월의 350,000달러에서 소폭 올라 올해 들어 가장 낮은 증가율을 기록했다. DFW에서는 주택 중간가격이 5월과 6월 변동없이 43만 달러를 유지하며 안정세를 유지했다. 

오스틴의 경우 주택 중간가격의 2022년 들어 처음으로 떨어져 5월에는 550,000달러, 6월에는 537,475달러를 기록했다.

텍사스 도시권의 주택 가격이 이처람 안정세를 보이는 것은 주택 재고가 늘고 있기 때문이다. 

7월 DFW의 주택 재고량은 1.8개월 분의 공급이 가능한 분량이었다. 이는 팬데믹이 시작된 해인 2020년 9월 이후 최고치이다. 샌안토니오는 2.1개월, 휴스턴은 1.9개월, 오스틴은 2.1개월 공급이 가능한 재고량을 각각 기록해 2020년 이후 최근들어 최고치를 기록했다.  

부동산 전문가들은 아직 바이어 마켓은 아니지만 불과 몇달 전 보았던 셀러 마켓 또한 아니라고 말한다. 

치솟는 주택 가격에 경쟁이 너무 심해 웃돈까지 얹어 거래되던 핫한 셀러 마켓이 식었다면 이전보다는 확실히 바이어들에게 기회가 더 많은 것은 사실이다. 

연준의 금리인상으로 모기지 이자율이 오르고 경기침체 우려로 모기지 승인율이 떨어지는 장애물이 있기는 하지만, 렌트비는 대폭 오르고 있고, 텍사스 주택 시장은 둔화세를 보이지만 여전히 상승세이다. 

더욱이 텍사스는 지금 일자리와 경제, 교육 등의 이유로 타주에서 인구 유입이 가속화되고 있어 이주민들의 주택에 대한 수요는 지속적일 것이기에 주택 가격의 대폭 하락은 예상되지 않는다. 이같은 텍사스의 상황을 감안한다면 지금이야말로 텍산들이 ‘내집 장만’의 꿈을 이루기 위해 집중할 때이다. 

부동산파트너 편집팀