[에이전트 상담 노트] 이자율 인상, 인플레이션, 주택가격 거품 징조인가요? (2편)

현재 부동산 뉴스 키위드는 “거품” “이자율” 과 “인플레이션” 인듯합니다. 이런 상황 속에서 주택 가격이 떨어지기를 기다리는 것이 정답인지? 지금이 거품이고 2008년 같이 폭락으로 연결되지 않을지 장담할 수 있을까요? 또 반대로 앞으로 주택 가격이 떨어지지 않을 것이라고 어떻게 장담할 수 있을까요?  최근의 일련의 상황들로 많은 사람들은 불안해하고 있으며, 많은 사람들은 이것으로 인해 거품이 터지는 것이 임박했다고 이야기도 들립니다. 이런 부분들에 관해서 고객들과 나누었던 내용들을 역사적 데이터를 가지고 살펴보도록 하겠습니다. 모기지 상황 및 전망 현황, 역사적인 리세션 기간의 부동산 가격 변화, 부동산 전문 단체들의 가격예상, 부동산 시장의 활기에 영향을 미칠 기준금리와 모기지 이자율 등에 관해 자료를 비교해 보고 현재 상황에 대입해 보겠습니다.

현재의 연준의 물가를 잡기 위한 수단으로 지속적인 기준금리 인상으로 인해 모기지 이자률은 오르락내리락 하면서 몇 개월 전의 역사적으로 가장 낮았던 3% 초반대에서 두 배에 가까운 6%까지 오름을 경험하였습니다. 모기지 금리는 기준 금리의 영향을 받지만 장기 국채와 좀더 연동되어 움직이는 성향이 있고 현재의 변화가 많은 경제 상황 속에서 그 누구도 정확한 예측을 하는 것은 어려울 것입니다. 부동산의 공신력 있는 몇개의 단체에서 현재와 앞으로 1년을 예상한 표를 보면 앞으로 1년간 현재의 수준 또는 약간의 금리 하락을 예측하는 것을 볼 수 있습니다. 현재의 5% 중후반대의 모기지 금리는 오르락내리락 하지만 내년 이맘때까지는 약간의 하락세 5% 초반 또는 4% 후반대를 예측하는 것으로 볼 수 있습니다.  정리하면 내년에는 좀 더 안정된 금리를 예상해 볼 수 있지만 크게 낮은 금리를 예상하기는 어려운 것으로 보입니다. 

금리가 오르면 바이어들이 줄어들어서 주택 가격의 하락으로 이어지지 않을까 하는 걱정을 하시는 분들도 많은 듯합니다. 우선 결론적으로 말씀드리면 역사적인 데이터는 ‘그렇지 않다’입니다. 금리가 오르면서 주택 가격이 오르는 것을 볼 수 있습니다. 오히려 금리가 내리면서 주택가격이 떨어지는 경우는 발생을 합니다. 금리가 가장 많이 올랐던 1993~94년의 2.38% 금리 인상 때 집 가격은 3%의 인상이 있었고, 평균적으로 약 1.5% 금리 인상에 8% 정도의 집값 상승을 볼 수 있습니다. 

지난 호에서도 다루었듯이 2차 세계대전 이후로 현재까지 주택 가격이 큰 폭으로 하락한 경우, 다시 말해 거품이 터졌다고 이야기할 수 있는 경우는 딱 한 번 2008년 서브 프라임 모기지 사태 때뿐입니다.  

이때는 다른 불경기 때와는 다르게 경기 침체 원인이 주택 융자와 관계된 금융권의 붕괴로 부터 시작되어 경제 전반으로 퍼져 나갔고, 차압 주택 등이 쏟아져 나오면서, 주택 가격의 폭락, 즉 부동산 거품이 터지는 결과를 가져오게 되었습니다. 하지만 1945년 이후 이러한 폭락은 딱 한 번 2008년 일어났을 뿐 그 외의 다른 불경기, 리세션의 기간 동안은 주택 가격은 꾸준히 상승하였습니다. 앞으로 20-30년 후에 주택 가격이 상승할 것이다에는 어느 누구도 이견이 없을 것입니다. 단지 현재 주택 가격이 폭락하거나 현재 너무 비싼 가격에 좀 더 기다리다가 구입을 하는 게 좋지 않을까라는 기대를 가지고 기다리는 분들은 있을 것입니다. 하지만 2022년의 어려운 상황에서도 위에 금리에 관해서 예측한 기관에서 분석한 주택 가격에 관한 예상은 편차가 있지만 주택 가격이 하락한다고 하는 예상은 없고 평균 약 10%의 주택가격 인상을 예측하고 있습니다.  

  그렇다면 현재 우리 주변에서 많은 리스팅들이 가격을 낮추고 하는 현상과 마치 집 가격이 떨어지는 듯한 현상은 어떻게 설명할 것인가?라는 의문을 가질 것입니다. 이는 그 리스팅의 상태를 유심히 볼 필요가 있습니다. 부동산 시장이 많이 과열되어 있을 때는 그리 좋지 않은 상태의 리스팅을 높은 가격으로 리스팅 하여도 한 사람의 바이어를 찾기는 어렵지 않았지만, 이제는 그러한 리스팅들은 판매에 어려움이 있어 가격을 낮추기 시작한 것과 상대적으로 높은 가격대의 집들은 아무래도 융자 금액이 많은 경우 이자 부담이 높아져서 바이어들이 망설이게 되어서 가격을 낮추는 현상으로 이해하는 것이 맞습니다. 이를 가격 폭락으로 생각하는 것은 무리가 있어 보입니다. 부동산 시장이 좀 진정되고 정상적인 상황으로 돌아가는 과정이라 생각하는 것이 맞는 것으로 보입니다.   

막연한 기대를 가지고 집을 사지 않고 기다리는 것이 맞는 것인지 따져볼 필요가 있습니다. 오히려 현재는 인플레이션을 많이 걱정하는 때인지라 안정된 현물 자산에 관한 관심이 높아지고 있습니다. 

부동산이 장기적으로 볼 때 안전한 현물 자산이라는 것에는 이견이 없으실 겁니다. 이 때문에 현재 높은 가격에도 불구 하고 실거주 목적이 아닌 투자의 목적으로도 많은 자금이 부동산 시장으로 유입되는 상황입니다. 거기에다가 거주를 목적으로 하는 주택 구입이라면 더 고민의 여지가 없어 보입니다. 또 다른 측면에서 생각해 보면, 현재의 좀 안정되어 가는 부동산 시장 상황에서도 안타깝게도 수요 증가가 급격히 줄어들 기미는 보이지 않는 듯하고 또한 공급의 현저한 증가 또한 기대하기 어려운 상황인 듯합니다. 이러한 상황을 잘 고려하여 지혜로운 부동산 거래 전략과 과정을 위해 전문적이고 빠른 일처리를 도울 수 있는 에이전트의 필요성이 그 어느 때 보다 필요한 때임을 인지하시고 원하시는 거래를 성공적으로 이루어 내기를 바래봅니다.  

Kevin Park, 박충원 부동산, Realtor, SRS, ABR 

THE KP GROUP, Coldwell Banker Residential Brokerage

연세대학교, U of Arizona졸업  

CB National Top 2% Agent 상 수상 (2019)  

469-955-6877, Kevin.Park@cbdfw.com