[텍사스 주택 시장] 하락세 보이는 주택시장

<<< DFW 주택거래율 14% 하락, 주택재고 증가

뜨거웠던 DFW의 주택시장이 냉각되고 있다는 분석이 제기됐다. 주택 시장의 재고는 계속 상승하고 있는 추세인데, 다만 주택 가격은 느린 속도로 아직까지는 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

리맥스 전미 주택 보고서(Re/Max National Housing Report)에 따르면 지난 8월 DFW 지역의 활성 주택 재고는 작년 동월에 비해 94% 증가했고 판매는 13.7% 감소했다. 지난 8월 DFW에서 거래된 주택 수는 1만 635채로 작년 동월보다 9,182채가 감소했다.

또한 DFW 시장에서 주택은 평균적으로 30일만에 팔리고 있는데, 이는 평균 23일 걸리던 일년 전보다 기간이 55% 늘어난 수준이다.

8월 DFW 주택 매매 중간값은 40만 5천 달러로 일년 전보다 14.1% 상승했지만 전달인 7월보다는 2.2% 하락했다. 작년 8월 DFW 주택 매매 중간값은 약 35만 5천 달러였다.

한편 텍사스의 주거용 부동산 중개사들이 주택 재고량이 지속적으로 증가하는 시장 상황을 회의적으로 보는 것으로 조사됐다.

미 전역에서 1천명이 넘는 부동산 중개사들을 대상으로 한 홈라이트(Homelight)의 조사에 따르면 북텍사스 부동산 중개사들은 올해 말 지역내 주택 재고가 19%가량 증가할 것이라고 전망했다.

조사에 응한 부동산 중개사들에 따르면 DFW지역을 포함해 전국 대부분 시장에서 주택 매도자의 입지가 아직까지는 강세를 유지하고 있지만 이러한 양상이 바뀔 신호들이 많이 나타나고 있다.

지난 2년간 미 전역의 부동산 중개사들의 90% 이상이 북텍사스가 매도자(Seller) 시장이라고 일관되게 보고했다. 하지만 홈라이트의 최근 조사에선 부동산 중개사들의 51%만 매도자 시장이라고 진단했다. 불과 석 달 전만 해도 이 수치는 95%에 달했다. 

다만 DFW 부동산 시장에서 변화가 일어나고 있지만 아직까지는 구매자(Buyer) 시장은 아닌 것으로 진단됐다. 홈라이트 부동산 중개사 켈리 볼튼(Kelly Bolton)은 “앞으로 주택 재고가 더 많아질 것”이라고 전망하면서 “올해 1월 북텍사스의 재고 공급 기간이 2주였다면 지금은 2달 이상 공급되고 있다. 향후 주택 가격이 하락하고 구매 수요도 감소할 것”이라고 밝혔다.

이어 그는 “일부 시장들에서 40만달러 미만 주택들이 많은 거래 제안을 받을 것”이라고 예상했다.

알렌 기반의 리맥스 타운앤카운티(Re/Max Town & Country)의 부동산 중개사인 마이클 코번(Michael Coburn)은 “DFW 시장이 변화하는 사이 주택 매도자들은 새 가격 현실에 빠르게 따라가지 못했다”고 지적하며 ”이미 변한 현재 시장 상황에서 아직도 소유한 주택을 높은 가격에 팔 수 있을 것이라고 생각하는 매도자들이 많이 있다”고 전했다. 

이어 그는 “시장에 여전히 집을 사려고 하는 구매자들이 많이 있지만 고금리와 많은 주택 재고 때문에 더 합리적인 가격의 집을 찾고 있다. 주택 매도자들은 현재의 주택 시장에서 집값을 옳게 책정하는 것이 처음 생각했던 것보다 훨씬 더 어렵다는 것을 빨리 알게 될 것”이라고 말했다. 

<<< DFW 주택 개량 판매 시장 경기 하락세 … 판매율, 25%하락

DFW 주택 개량 판매(home flipping)가 몇 달 전에 비해 25% 하락했다. 

올해 초 북텍사스(North Texas)의 주택 개량 판매 사업자(home flippers)들이 기록적인 속도로 거래를 성사시켜 오다가 최근 금융 대출 비용이 더 상승하고 구매 수요 열기가 식으면서 저조해지기 시작했다. 

아톰 데이터 솔루션스(Attom Data Solutions)의 새 연구 조사에 따르면 DFW 투자자들이 올해 2분기에 2401채의 단독 주택과 콘도를 개량해 판매했고 이는 올해 1분기 대비 25% 감소한 수준이지만 일년 전과 비교해선 아직도 약 42% 증가한 수준이다. 

올해 1분기에 투자자들이 집값이 빠르게 상승하는 북텍사스 상황을 이용하려고 애쓴 가운데 주택 개량 판매율은 일년 전보다 두 배 더 높을 정도로 기록적인 수준에 이르렀다.  

지역 주택 개량 판매 사업자들은 지난 2분기에 주택 개보수 비용과 기타 경비를 제외하고 5만 4750달러의 총 수익을 거뒀으며 이는 투자금의 17.4%를 환수한 것이다. 

해당 사업자들은 일년 전엔 투자금의 약 절반을 거둬들였다. 지역 주택 개량 판매업자들은 중간 가격대 주택을 31만 4000달러에 매입해 약 36만 9000달러에 되팔았다. 

전국적으로는 11만 5198채의 주택이 개량 판매됐으며 이는 아톰 데이터의 22년 기록 중 두 번째로 많은 수준으로 기록됐다. 이들 개량 주택들의 중간 가격은 32만 8000달러로 역대 최고 가격인 것으로 전해졌다. 

아톰 데이터의 릭 샤가(Rick Sharga) 관계자는 현재 문제가 되고 있는 것은 전반적으로 지난 몇 달 사이 주택 거래율이 급격히 하락하고 금융 대출 비용이 지난 해(2021년)에 비해 거의 두 배 상승하면서 주택 개량 판매 시장이 동력을 잃기 시작할 것이라는 점이라고 지적했다. 

텍사스의 대형 메트로 도시들 중에서 DFW 지역이 지난 2분기에 주택 개량 판매 건이 가장 많았고 그 다음은 2141건의 휴스턴(Houston) 지역과 1349건의 샌안토니오(San Antonio) 그리고 713건의 어스틴(Austin)이 뒤를 이었다. 

<<< 애나(Anna)에 저소득층 위한 아파트 커뮤니티 개발

DFW 지역에서 가장 활발한 개발 활동을 벌이고 있는 아파트 개발업체가 애나(Anna)에 약 5천 900만달러가 투입되는 아파트 커뮤니티의 건설을 시작한다.

어빙(Irving) 기반의 JPI는 콜린 카운티에서 가장 빠른 성장을 보이고 있는 도시 애나에서 빌리지 오브 워터스 크릭(Villages of Waters Creek)이라는 아파트 커뮤니티 개발사업을 오는 12월 15일 착공할 계획인 것으로 알려졌다.

이 개발사업 계획에 의하면 다가구(multifamily) 아파트와 단독 주택들(single-family homes), 듀플렉스(duplexes) 등 주거 공간과 야외 풀과 스포츠 시설 등의 편의 시설 공간이 조성된다.

JPI의 개발 규모는 총 40만sf.이고 위치는 워터 크릭 레지덴셜 캠퍼스(Waters Creek Residential Campus)의 화이트 스트리트(White Street)와 오크 할로우 레인(Oak Hollow Lane) 서남쪽이다.

JPI는 빌리지 오브 워터스 크릭을 오는 12월 15일 착공을 시작해 2024년 12월에 완공할 계획이다.

스록모튼 크릭(Throckmorton Creek) 지류에 위치하게 될 JPI의 새 혼합형 개발사업은 애나 퍼블릭 퍼실리티 코퍼(Anna Public Facility Corp)와 협력해 개발된다.

특히 이번 아파트 단지 개발사업에는 325개 유닛의 다가구 아파트 및 임대 주택이 포함된다. 해당 유닛 중 51%는 평균 중간소득의 80% 수준 이하 소득자에게 임대될 예정이다. 또한 JPI는 주거용 단지 개발 외에도 퍼시몬 드라이브(Persimon Drive)와 웨스트 화이트 스트리트(West White Street)를 연결하는 새 도로도 건설한다. 이 도로 확장으로 스록모튼 크릭 서쪽에서 하이킹(hiking)과 바이킹(biking) 전용 트레일을 비롯해 크릭 동쪽면으로 연결되는 보행자 전용 다리도 건설할 계획이다.

애나 시에 제출한 개발 계획서에 따르면 다가구 아파트는 4층 건물로 조성된다.

JPI는 DFW에서 가장 활발한 아파트 개발 건설사이며 지역 시장 점유율이 10%가 넘는 것으로 전해졌다. JPI는 올해 DFW 시장 점유율을 약 20% 수준으로 끌어 올리려고 하고 있으며 북텍사스에서 개발 면적을 확대해 나가고 있다. 이에 프리스코와 더 콜로니 노스레이크(Northlake) 그랜드 프레리 그리고 달라스등에서 많은 개발 사업들을 진행하고 있다. 전국 최고의 아파트 건설 시장 중 한 곳인 DFW 지역은 지난 4년간 전국의 아파트 개발사업을 주도해 왔다.