[부동산 전망] 주택시장 찬기운, 북텍사스 주택시장 안전도는?

제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 코로나19 시기에 급등한 미국 집값의 조정이 불가피할 것이라고 밝혔다.

파월 의장은 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 금리 결정 후 가진 기자회견에서 “전국에 걸쳐 집값이 뜨겁게 달아올랐다”며 “집값이 지속 불가능할 정도로 빠른 속도로 오르면서 심각한 불균형이 생겼다”고 지적했다. 

이어 “장기적으로 수급이 균형을 이뤄 집값이 합리적인 수준과 속도로 올라 사람들이 다시 집값을 감당할 수 있게 돼야 한다”며 “그런 상황으로 가기 위해 주택 시장이 조정을 겪어야 할 것으로 본다”고 전망했다. 

다만 집값 상승세가 당분간 지속할 것이며 집값과 집 임대료 상승세가 상당히 가라앉으려면 시간이 다소 걸릴 것으로 관측했다.

올해 초까지만 해도 뜨거웠던 미국 주택시장이 차가와지고 있다. 미 부동산중개인협회(NAR)는 8월 기존주택 매매 건수가 전월보다 0.4% 줄어든 480만 건(연율)으로 집계됐다고 밝혔다. 7개월 연속 감소세로, 전년 동월과 비교하면 감소폭(19.9%)이 훨씬 더 커진다. 이로써 미국의 기존주택 매매 건수는 지난 2007년 금융위기로 주택시장이 붕괴된 이후 최장기 감소세를 기록했다.

8월 매매 건수는 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 470만 건보다는 많았지만, 코로나19 사태 초기인 2020년 6월 이후 최저치다. 

집값도 두 달 연속 하락했다. NAR에 따르면 8월 기존주택 중위가격은 38만9천500달러로 40만달러 선을 내줬다. 7월에는 40만3천800달러로 전월보다 1만달러 떨어졌다.

그동안 집값이 지나치게 올라 수요자들이 점점 더 접근하기 어려워진 가운데 모기지(주택담보대출) 금리가 급등한 것이 미국 주택시장에 타격을 주고 있는 것이다. 

연준의 연속적인 대폭 금리인상 여파로 30년 고정 모기지 금리는 14년 만에 6%를 훌쩍 넘어 매수자들의 부담을 키웠다. 코로나19 팬데믹 가운데 유동성 장세가 이어지던 1년 전 모기지 금리는 2.88%에 불과했다.

프레디맥 수석이코노미스트 샘 카터는 “주택시장이 계속 ‘맞바람’을 맞고 있다”면서 “집값은 떨어지고 판매 건수는 줄고 있다. 주택 매물은 통상 수준보다 훨씬 적다”고 평가했다. 이전의 낮은 모기지율을 유지하고 있는 주택 소유주들은 현재의 높은 모기지율로 집을 사서 이사하기를 꺼려하고 있다. 공급량이 부족한 탓에 가격 변동 폭은 크지 않았다. 

8월 말 기준으로 128만 채의 주택이 1년 내내 가격이 별로 변하지 않고 거래가 이뤄졌다. 다니엘 헤일 리얼터스 이코노미스트는 “8월 들어 신규 주택 공급량이 전년 대비 13% 감소하며 주택 소유주의 거래 의욕이 꺾인 탓”이라고 분석했다.

고급 주택 매매시장도 최근 10년 사이 가장 큰 타격을 받고 있다. 온라인 부동산매매 회사 레드핀에 따르면 6∼8월 집값 상위 5% 이내인 고급 주택의 판매는 전년 동기 대비 28.1% 급감했다. 2020년 코로나19 확산 초기 기록한 23.2% 감소를 넘어 관련 집계를 시작한 2012년 이후 최대 감소율을 기록했다. 

다만 이 기간 고급 주택의 판매가격 중간값은 110만달러로 10.5% 올랐다. 전년 동기(20.3%)보다 상승률은 낮아졌지만, 여전히 상승 국면에 있었다. 미 전역의 고급 주택 매물 건수는 역사적 최소치였던 올해 초 12만1천채보다 39.2% 증가, 공급 부족이 다소 완화됐다. 고급 주택 외의 일반 주택 판매는 19.5% 줄었다.

한편 주택시장이 금리 상승 여파로 둔화 움직임을 보이는 가운데 저가 임대물 수요가 많은 다가구(multifamily) 주택 신축은 최근 급증한 것으로 나타났다. 블룸버그에 따르면 지난 8월 미국의 다가구 주택 신축 증가율이 28%로 1986년 이후 최고 수준을 기록했다. 

금리 상승이 단독주택을 중심으로 주택 판매 시장이나 건축업자들의 심리를 억눌렀지만 주택담보대출 금리에 덜 민감한 다가구 주택 착공은 늘어 임대 아파트 등 수요자에게 호재로 작용했다는 분석이다. 

투자은행 웰스파고의 이코노미스트 찰리 도허티는 “낮은 공실률과 단독주택 부족이 다가구 주택 건설을 자극했다”며 “그러나 임대료 등 물가 상승 여파로 앞으로 다가구 주택 시장에 일부 조정이 있을 수 있다”고 말했다.

결론적으로 인플레이션이 장기화하고 있다는 점에서 연준의 금리 인상 기조가 계속되고, 이에 따라 주택경기도 당분간 침체할 가능성이 크다고 전문가들은 예측하고 있다.

북텍사스 주택시장 안전도 높다

가파른 금리인상 속에 주택시장의 열기가 식고 있지만 미국내 타 대도시들에 비해 북텍사스의 주택시장은 경기침체기에도 덜 위험할 것이라는 예상이 나왔다.

다만 주택 가격이 과대 평가된 지역들에서는 큰 폭의 가력 하락은 있을 것이라는 전망이다. 

부동산 관련 데이터 공급업체인 아톰 데이터 솔루션스(Attom Data Solutions)가 9월에 공개한 새 보고서에 따르면 “경기침체기 동안 북텍사스의 카운티 주택시장들은 미국 내 다른 수백 개의 카운티 지역들보다 덜 위험할 것”으로 예상됐다. 

아톰 데이터는 지역 내 실업률과 담보저당권, 주택 구매력 및 언더워터(underwater) 홈 수를 기준으로 측정했다. 언더워터 홈은 주택 소유자의 채무액이 소유 부동산 가치를 상회하는 경우를 의미한다. 또한 어스틴(Austin)과 휴스턴(Houston) 그리고 샌안토니오(San Antonio)도 DFW 지역과 비슷한 위험 수준을 보인 것으로 평가됐는데, 다만 어스틴 지역의 집값은 크게 떨어질 가능성이 큰 것으로 나타났다. 한편 이번 조사에서 위험성이 가장 심각한 50개 카운티들 중 31개 지역이 시카고(Chicago)와 뉴욕(New York) 그리고 필라델피아(Philadelphia) 같은 대도시와 캘리포니아(California)의 도시들이었다.

아톰의 시장 정보 담당 부사장인 릭 사가(Rick Sharga)는 “지금까지 인플레이션 약화를 위한 연방준비은행(Fed)의 노력이 거의 진전을 보이지 않았다. 

앞으로 강한 연준의 조치가 경제 상황을 경기 후퇴로 점점 더 몰아넣을 것이다. 이 같은 우려가 현실이 되면 일부 주택시장들은 다른 시장들보다 더 취약해질 것”이라고 경고했다. 

모기지 이자율이 6%를 훌쩍 넘은 가운데 전국 주요 도시 210곳의 집값이 최대 15~20%까지 떨어질 것이란 예상도 나왔다. 

올해 무디스 분석에서 주택 가격에 과한 거품이 끼었다고 평가된 지역 중 하나인 어스틴은 집값이 61%나 과대평가됐다고 나타났다. 전문가들은 앞으로 전국적으로 집 가치가 과대평가된 상당수 지역에서 두 자릿수 집값 하락은 피할 수 없는 현실”이라고 전망했다. 

2020 센서스에 따르면 10년 간 텍사스의 인구증가율은 전국에서 1위였다. 

팬데믹을 거치면서 텍사스로의 이주행렬은 더욱 가속도를 내고 있다. 테슬라, 오라클, HP 등 유수의 기업들이 본사를 친기업 환경의 텍사스로 옮기고 있고 일자리를 찾아, 투자를 위해 많은 사람들이 텍사스로 이주하고 있다. 뿐만 아니라 자녀교육을 목적으로 한 젊은 가정의 이주도 계속 늘고 있는 추세이다. 

텍사스를 향한 이주민들의 러시로 주택의 수요가 높아지고, 이는 전국적인 침체 불안 속에서 텍사스 주택시장의 안전도를 높이는 요인이 되고 있다.  

부동산파트너 편집팀