[텍사스 상업용 부동산 시장] 달라스 상업용 부동산 전미 최고 수준

★ 경기 침체에도 달라스 상업용 부동산 시장은 순항 중

달라스 지역의 상업용 부동산 거래 수준이 올해에도 미 전역 시장을 주도하고 있는 것으로 나타났다.

MSCI Real Assets의 데이터에 따르면 지난 9월까지의 달라스 상업용 부동산 거래액은 328억 달러가 넘은 것으로 나타났다. 

이는 작년(2021년) 동기간 보다 10% 이상 늘어난 기록적인 수치다. 반면 전국적인 상업용 부동산 거래액은 21% 감소했다.

달라스의 상업용 부동산 거래액은 238억 달러를 기록한 2위 LA와 218억 달러를 기록한 3위 애틀란타(Atlanta)를 능가했다. 또한 휴스턴과 어스틴도 부동산 거래가 가장 많은 시장 탑 10에 포함됐다.

아파트와 창고형 빌딩, 오피스 등 다양한 부동산 거래로 인해 달라스는 부동산 투자면에서 타 시장들을 앞설 수 있었던 것으로 분석됐다. 

MSCI 분석 전문가들은 “현재 달라스의 위치는 대형 거래 활동보다 지난 9개월간 이뤄진 900건에 달하는 거래 결과로 만들어진 것”이라고 전하며, “팬데믹 이전 5년간 나타난 평균 거래 수준보다 20% 가까이 더 높다”고 말했다. 

특히 달라스의 상업용 부동산 거래 건 중 가장 많은 부분을 차지하는 것이 아파트와 창고형 빌딩인 것으로 나타났는데, 올해 달라스에서 성사된 가장 큰 규모의 상업용 부동산 매매는 6억여달러의 거래가를 기록한 달라스 다운타운의 트라멜 크로우 센터(Trammell Crow Center)였다. 

MSCI에 따르면 트라멜 크로우 센터 거래는 올해 미 전역에서 이뤄진 최대 규모 상업용 부동산 거래 중 10번째로 큰 거래였다. 

한편 전문가들은 “높아지는 이자율 때문에 미 전역의 많은 시장들의 거래율이 둔화하고 있다”고 밝혔다.

★ 플라워 마운드, “새 비스니스 파크 개발 사업 예고”

플라워 마운드(Flower Mound)에서 새 비즈니스 파크 개발사업이 진행된다.

주 당국에 제출된 서류에 따르면 산업용 부동산 개발업체 프롤로지스(Prologis)가 계획한 실버론 건축(Silveron building) 개발이 오는 12월에 시작될 예정이다.

이 프로젝트는 52만 5000sf.이 넘는 면적을 자랑하며, 약 2천 5백만 달러의 비용이 예상된다.

창고형 빌딩을 조성할 계획인 실버론 개발 사업은 실버론 블로버드(Silveron Boulevard)에서 진행되며 내년(2023년) 말 개장할 계획이다. 개발 부지는 인터내셔널 파크웨이(International Parkway) 인근의 67에이커 정도인 것으로 전해졌다.

올해 초 플라워 마운드 시의회는 새 비즈니스 파크 개발사업을 승인했다. 

실버론 개발 사업은 본래 듀크 리얼티(Duke Realty)가 추진하던 개발사업이었는데, 프롤로지스가 최근에 듀크를 약 240억 달러에 인수했다.

듀크 리얼티는 지난 몇 년 간 플라워 마운드에서 산업용 빌딩들을 여러 개 건설한 바 있다. 

한편 샌프란시스코 기반의 프롤로지스는 DFW 지역에서 총 면적 4천 sf.에 육박하는 200여개의 창고형 빌딩을 소유하고 있다. 

프롤로지스는 전세계에 약 10억sf. 규모의 산업용 부동산을 보유하고 있는 것으로 전해졌다. 

DFW 지역은 프롤로지스가 진출해 있는 최대 규모의 산업용 부동산 시장들 중 한 곳으로 프롤로지스는 최근 또다른 비즈니스 파크 개발사업 계획을 플래이노에 제출한 것으로 전해졌다. 

이에 따르면 커스터 로드(Custer Road) 서쪽 부시 턴파이크(Bush Turnpike)에서 진행될 새 비즈니스 파크에는 약 100만sf. 규모의 창고형 유통 공간이 조성될 계획이다.

★ 북텍사스 산업용 빌딩 건설 수준, 전미 최고 기록

북텍사스의 산업용 빌딩 건설율이 전국 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다.

상업용 부동산 회사 쿠쉬맨 앤 웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 보고서에 따르면 올해 3분기 말 DFW 지역에서 7600만여sf.의 창고형 건물 건설이 진행됐다.

DFW 지역의 산업용 빌딩 개발은 지난 몇 년 사이 두 배 넘게 증가했는데, 다만 시장 분석전문가들은 광풍 같은 산업용 빌딩 공간 개발이 수개월 내에 둔화할 것으로 내다봤다. 

쿠쉬맨 앤 웨이크필드 달라스 지사의 네이단 오빈(Nathan Orbin) 관계자는 “현재 개발 건수가 계속 상승하고 있지만, 연방준비제도(Fed)가 기준 금리를 계속적으로 올리고 시장의 경제적 수치가 나올 때까지 향후 몇 분기에 걸쳐 새 산업용 빌딩 건설이 누그러지기 시작할 것”이라고 예상했다. 

이어 그는 “사용자들의 강한 수요와 공급 약화가 지배적인 상황에서 임대료율은 내년까지 계속해서 오를 것”이라고 전망했다. 

북텍사스에서 산업용 빌딩 공간이 가장 많은 지역은 2,180만sf. 면적의 달라스 카운티 남부 지역과 노스 포트 워스(North Fort Worth)의 1,580만sf.의 얼라이언스텍사스(AllianceTexas) 지역이다.

특히 DFW 지역은 산업용 빌딩 건설과 거래에서 전국 최고 수준을 보이고 있는데, 지역 건설의 대부분이 투기성 개발이어서 건설업체들이 임대되지 않는 개발사업에 나서지 않으려는 조짐도 보이고 있다.

쿠쉬맨 앤 웨이크필드의 데이비드 에세크(David Eseke) 관계자는 “여전히 높은 건설 비용과 이자율 때문에 많은 건설업체들이 시장의 부지를 포기했다”고 말했다. 

한편 올해 들어 첫 9개월 동안 건설업체들은 DFW 지역에서 약 2,600만sf.의 산업용 빌딩 공간을 완공했는데, 지난 3분기때까지 순 임대 면적 2,670만sf.보다 더 적은 수준이다. 

지난 3분기 동안 DFW 지역의 창고형 건물 임대 면적은 1,390만sf.였다. 특히 3분기 동안 임대된 창고형 건물들은 페가수스 로지스틱스(Pegasus logistics)가 노스 포트 워스에서 임대한 75만여sf.의 공간과 소매점 크레이트 앤 바렐(Crate & Barrel)가 달라스 카운티 남부 지역에서 임대한 70만sf.의 공간이다. 그외 삼성도 사우스 포트 워스(South Fort Worth)에서 67만여sf.의 공간을 임대한 것으로 전해졌다. 

지난 9월 말 기준, 북텍사스 소재 창고형 건물 중 임대되지 않은 면적은 5%가 안 되는 수준이다.

이처럼 북텍사스 지역의 유통 시설 공간 임대가 급증한 것은 전자 상거래 증가와 지역 인구가 미 전역 최대 수준으로 증가했기 때문인 것으로 분석됐다.