[텍사스 주택 시장] DFW 주택 시장 냉각기 접어들어

<<< “DFW 지역 주택 시장 경기 침체 들어섰다”

북텍사스 부동산 전문가들이 DFW 주택 시장이 계속 냉각될 것으로 예상했다.

다만 이들은 이같은 냉각기는 2008년 상황(서브프라임 사태)과는 전혀 다르다고 강조했다.

텍사스 A&M 대학교(TAMU) 부동산리서치센터(TRERC)의 짐 게인스(Jim Gaines) 경제전문가는 “최근의 보도 추세로는 하늘이 무너질 것 같은 경기 폭락이 있을 것으로 예상이 되겠지만 사실은 그런 일은 없을 것”이라고 전했다. 그는 “다만 약간의 경기 하락은 있을 것”이라고 부연했다.

북텍사스 부동산정보시스템(NTREIS) 데이터에 따르면 올해 8월까지 북텍사스에서는 3개월 연속 주택 거래율이 하락했다. 특히 지난 8월 주택 거래율은 전년 동월 대비 10% 하락한 것으로 나타났다. 

하지만 게인스 전문가는 “현재 경제가 침체기에 있는지 여부는 논쟁의 여지가 있다”고 말했다. 그는 “보통 경기 후퇴 지표인 국내총생산(GDP) 성장률이 2분기 연속 마이너스 성장을 기록했지만 텍사스와 특히 DFW 지역은 여전히 일자리를 추가하고 있다”고 전했다. 게인스 전문가는 “작년(2021년)에 4.7%였던 DFW 지역의 일자리 성장율이 올해는 6%나 증가했다”고 밝혔다. 이어 그는 “지금이 경기후퇴 상황이라 해도 텍사스는 과거 미 전체에 불어 닥쳤던 3번의 경기후퇴 시기를 탄력적으로 극복해 왔다”고 부연했다.

이날 게인스 전문가는 “높은 인플레이션을 겪고 있는 미 경제가 정상 회복을 위해 노력하고 있다”며 “과거처럼 주택 시장과 관련해 수백 만개의 일자리 상실이 발행하지 않는다면 과거와 같은 서브프라임 모기지 사태 같은 문제들은 발생하지 않을 것”이라고 말했다. 

그는 “대출업체들이 과거처럼 손쉬운 대출을 해주느라 야단법석을 떨지 않았기 때문에 2008년의 경기후퇴를 다시 겪을 일은 없을 것”이라며 “대출기관들이 엄격한 심사 기준을 적용하고 있다”고 설명했다.

<<< “DFW 지역 아파트 임대료 상승세 약간 누그러져”

DFW 지역의 아파트 임대료 폭등세가 다소 누그러질 것으로 전망됐다. 

북텍사스 아파트 시장의 임대료는 팬데믹 동안 무서운 기세로 상승했는데, 이 같은 상승세가 다소 둔화될 것이라는 예상이다. 다만 일부 부동산 전문가들은 올해 동안에는 두 자리 수 비율로 더 오를 것이라고 전망했다.

당분간 가을 시즌 동안은 DFW 등 미 전역의 임대료 증가가 다소 주춤할 것으로 예상됐다. 이는 팬데믹 동안 가파른 임대료 상승에 골치를 앓아온 아파트 임차인들에게 희소식이 될 것으로 보인다.

아파트먼트 리스트(Apartment List)에 따르면 달라스의 지난 9월 임대료는 전월보다 0.1% 하락했다. 전국적으로는 0.2% 하락이 보고됐다. 

달라스의 전월 대비 아파트 임대료 상승은 전미 100대 대도시들 중 33위에 기록됐다. 

다만 지난 9월 전국의 아파트 임대료 하락은 작년(2021년) 12월 이후 처음으로 나타난 월 단위 하락이었다.

지난 9월 달라스의 아파트 임대료 상승율은 12.3%로 전년 동월에는 13.9%에서 다소 하락했다.

Apartment List에 따르면 달라스의 연간 아파트 임대료 상승률은 전국 100대 대도시 중 11위에 올랐다.

달라스 시의 아파트 임대료는 2020년 3월 팬데믹 시작 이후 무려 25.3%나 폭등했다.

달라스 시의 아파트 중간 임대료는 방 한 개짜리인 경우 1,244달러이고 방 두 개는 1,487달러인 것으로 알려졌다. 

달라스의 연간 아파트 임대료 상승율은 주 평균 임대료 상승율 8.3%와 전국 평균 임대료 상승율 7.5%보다 높다. 

특히 북텍사스에선 플래이노(Plano)의 방 2개짜리 아파트의 중간 임대료가 2,010달러로 가장 높았다. 

반면 포트워스와 알링턴의 경우 방 두 개 기준으로 각각 1,350달러와 1,340달러로 나타났다.

다른 지역들에선 어스틴(Austin)이 전년 대비 8.3%의 아파트 임대료 상승율을 보였고 샌안토니오(San Antonio)와 휴스턴(Houston)이 각각 7.8%와 4.7%의 임대료 상승율을 보였다.

아파트먼트 리스트(Apartment List)에 따르면 대도시 교외 지역들이 중심에 위치한 도시들보다 임대료 상승이 더 빨리 이뤄진 것으로 확인됐다.

2020년 3월 팬데믹 시작 때부터 최근까지 달라스 시의 임대료는 25.3% 오른 반면 DFW 교외 지역들은 28.4% 상승했다. 전국적으로는 대도시권 중심 지역들의 임대료가 평균 19.8% 상승한 반면 교외 지역들의 임대료는 27.2% 폭등했다. 부동산 데이터 회사 야디 시스템스(Yardi Systems)에 따르면 향후 DFW 지역의 아파트 임대료는 대략 11% 상승할 것으로 예측됐는데, 이는 텍사스 내 임대 아파트 시장 중 최고 수준의 상승세일 것으로 보인다.

야디는 북텍사스 지역의 상대적으로 낮은 아파트 공급 수준과 4% 미만의 아파트 공실율, DFW 지역으로 옮겨오는 이주민들로 인한 높은 아파트 임대 수요를 원인으로 꼽았다.

아파트먼트데이터 닷컴(ApartmentData.com)의 브루스 맥클레니(Bruce McClenny) 회장은 최근 분석에서 “내년(2023년) 텍사스의 아파트 임대료 상승이 주춤하는 것만으로도 이기는 해가 될 것”이라고 밝혔다.

<<< 덴튼 임대료 전년보다 15% 상승 

북텍사스의 주택 임대료 상승폭이 다소 둔화됐지만 여전히 과거에 비해서는 높은 편인 것으로 나타나면서 주민들의 고통이 가중되고 있다는 분석이다.

특히 비교적 임대료가 저렴한 덴튼 지역도 과거에 비해 높은 주거비 상승이 나타나면서 원주민들이 어려움이 가중되고 있다. 부동산 리스팅(listing) 사이트 점퍼(Zumper)는 북텍사스에서 방 하나짜리 임대 주택을 가장 싼 임대료에 구할 수 있는 곳으로 덴튼을 꼽았다.

점퍼에 따르면 알링턴(Arlington)과 포트워스(Fort Worth) 등은 비교적 주택 임대료가 낮은 것으로 나타난 반면 플래이노(Plano), 리차드슨(Richardson), 프리스코(Frisco) 등의 주택 임대료는 가장 비싼 것으로 나타났다. 양극화된 도시들에 비하면 덴튼의 저렴한 주거비는 다소 독특한데, UNT의 브린트 라이언 비즈니스(G. Brint Ryan Business) 단과대학의 존 바엔(John Baen) 부동산학과 교수는 “몇 년 전부터 덴튼 시장 자체는 거품이 껴 있었다”고 진단했다.

그는 덴튼의 특징으로 대학 도시를 언급하며 “UNT가 덴튼에서 프라이머리 임플로이어(Primary Employer, 지역 경제가 소비할 수 있는 것보다 더 많은 재화와 서비스를 생산해 내는 것)로서 큰 역할을 하기 때문에 지역 시장은 튼튼하다”고 강조했다. 

바엔 교수는 “대도시권과 거리가 있는 UNT의 위치와 학생을 위한 저렴한 주거 정책에 집중하는 UNT의 문화 덕분에 가능했다”고 부연했다.

다만 바엔 교수는 “수요의 접근성 때문에 덴튼 시장의 거품이 영구히 지속되지 않을 것”이라고 진단했다.

그는 “프리스코 사람들이 높은 주거비 때문에 덴튼에서 통근하고 있으며 최근 주택 수요도 아주 많이 상승하고 있어 다소 저렴했던 지역의 주거비가 오래 동안 유지될 것으로 보지 않는다”고 말했다.

또 비교적 덴튼의 주택 임대료가 저렴하지만 그것이 부담 가능한 수준을 의미하진 않는다는 지적도 있다.

덴튼의 임대료는 일년 전보다 15% 상승했는데, 캐롤튼과 플래이노 그리고 그랜드 프레리 같은 도시들에 비해서는 상승폭이 적으나 원주민들은 갑작스러운 비용 증가에 고통을 느끼고 있는 것으로 나타났다.