금리인상 여파 … 가격, 매매 건수 모두 하락세

미국의 주택시장이 사실상 10년 만에 가장 침체된 모습을 보이고 있다. 부동산중개인협회(NAR)는 9월 기존주택 매매 건수가 전월보다 1.5% 감소한 471만 건(연율)으로 집계됐다고 밝혔다. 

지난 2020년 5월 이후 최저치로, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 초기 봉쇄 기간을 제외하면 2012년 9월 이후 가장 낮은 수치다.

기존주택 매매 건수는 9월 까지 8개월 연속 줄어들어 지난 2007년 이후 최장기 기록을 세웠다. 전년 동월과 비교하면 9월 매매 건수는 23.8% 급감했다. 

가격도 지난 7월 이후 석 달 연속 내림세다. 주요 도시들의 평균 집값을 보여주는 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 7월에 전달 대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다. 10대 도시는 0.5%, 20대 도시는 0.4% 떨어졌다. 20대 도시는 10년 만의 첫 하락이다. 미 부동산중개협회(NAR)에 따르면 전달 대비 주택 중간가격은 7월 부터 하락 중이다. 

9월에 팔린 기존주택 중위가격은 38만4천800달러로 8월의 39만1,700달러보다 소폭 하락했다. 다만 9월 집값은 작년 같은 달보다는 8.4% 상승해 전년 동월 대비로 역대 최장인 127개월 연속 오름세를 이어갔다.

연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 기준금리 인상에 따라 30년 고정 주택담보대출(모기지) 금리가 7%를 돌파하는 등 금리 부담이 높아진 것이 주택 수요를 얼어붙게 만든 것으로 분석된다. 

향후 연방준비제도(FRB·연준)의 기준금리 인상 국면이 지속될 것으로 예상돼 집값은 더 떨어질 것으로 전망된다. 연준의 공격적인 기준금리 인상이 모기지 금리를 올린 것이 부동산 시장 침체의 가장 큰 원인인 만큼 추가 금리 인상이 더 큰 악재로 작용할 수 있는 것이다. 

로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “집값은 아직 바닥을 찍지 않았다”며 “기존주택 매매 건수는 450만 건까지 하락할 수 있다”고 전망했다. 하지만 주택시장에 매물이 적다는 점에서 부동산 시장이 붕괴하지는 않을 것으로 자신했다. 

NAR에 따르면 9월 시장에 매물로 나온 주택 재고는 125만 채로 전년 동월보다 0.8% 감소했다. 

윤 이코노미스트는 “현재의 공급 부족은 직전 대규모 침체였던 지난 2008∼2010년과 커다란 대조를 이룬다”며 “당시에는 지금보다 매물로 나온 주택이 4배 더 많았다”고 지적했다.

주택시장을 점점 더 부정적으로 보는 전문가들이 많아지고 있다. 한때 올해 잠깐 가격이 하락하고 내년에 반등할 것이라는 전문가들이 많았는데 이제는 내후년까지 20% 이상 가격이 추락할 것이라는 사람들이 많아졌다. 

부동산컨설팅전문업체 존번스리얼이스테이트의 릭 팔라시오스 주니어 리서치디렉터는 “올해 초 최악의 경우 10% 하락할 것으로 봤는데 이제는 이 두 배 정도는 떨어질 가능성이 높다고 보고 있다”며 “이번 하락기는 대공황 수준으로 집값이 곤두박질치지는 않겠지만 역사상 최악의 시기 중 하나로는 기록될 것 같다”고 설명했다.

한편 전국의 부동산 시장이 빠르게 위축되는 가운데 추후 미국의 경기 침체로 모기지 연체가 늘어날 경우 부동산금융까지 흔들릴 수 있다는 경고가 나오고 있다. 

모기지은행협회(MBA)는 10월 20일 전 주 기준 모기지 신청 건수가 전주 대비 4.5% 감소했다고 밝혔다. 

부동산 시장 침체로 구매자가 줄어들면서 모기지 금융 수요도 줄어든 것이다. 여기에 더해 재융자 건수도 전주 대비 8%, 전년 대비 86% 급감했다. 

MBA의 조엘 칸 수석이코노미스트는 “30년 고정 모기지 이자율이 2002년 이후 최고 수준을 기록하면서 모기지 신청이 4개월 연속 하락했다”며 “이는 1997년 이후 최저 수준”이라고 말했다.

또한 JP모건에 따르면 정크 등급의 신용위험공유증권(CRT)과 미국 국채 간 금리 격차는 올 1월 3.42%포인트에서 10월 6.75%포인트까지 상승했다. 

CRT는 여러 금융업체들이 실행한 모기지 대출을 묶어 금융 상품화한 것으로 프레디맥과 페니매가 판매한다. CRT 이자율과 국채 금리의 격차가 커졌다는 것은 해당 상품의 리스크가 커졌다는 의미로 집주인들이 모기지 대출을 갚지 못하는 상황이 그만큼 커졌음을 의미한다.

거래 수요가 감소하면서 주택 착공도 줄어드는 분위기다. 상무부 산하 인구조사국이 발표한 9월 신규 주택 건설은 전월 대비 8.1% 감소한 143만9,000건으로 전문가 전망치(146만 건)보다 적었다.

텍사스 주택시장 열기도 식어 …

DFW 지역의 부동산 시장의 뜨겁던 열기도 식어가고 있다. DFW지역에선 올해 8월까지 3개월 연속 주택 거래율이 하락했고 8월 주택거래율은 일년 전보다 10% 하락한 것으로 나타났다. 

다만 전문가들은 2008년의 주택시장 폭락 상황과는 다르다고 강조하고 있다. 

 텍사스 A&M 대학 부동산리서치센터(TRERC)의 짐 게인스(Jim Gaines) 경제전문가는 메트로텍스 부동산중개사협회(MAR)의 연간 주택 전망 행사에서 “현재 경제가 침체기에 있는지 여부는 논쟁의 여지가 있다”고 밝히면서 “경기 침체의 지표인 국내 총생산(GDP) 성장률이 두분기 연속 마이너스를 기록했지만, 텍사스와 특히 DFW 지역은 여전히 일자리를 추가하고 있다”고 했다. 

그는 작년(2021년)에 4.7%였던 DFW 지역의 일자리가 올해는 6%나 증가했다고 강조했다. 

그러면서 “지금이 경기후퇴상황이라 해도 텍사스는 과거 3번의 경기 후퇴 시기를 탄력적으로 극복해 왔다”고 덧붙였다. 

  전미부동산중개사협회(NAR)의 제시카 라우츠(Jessica Lautz) 고위관계자는 주택 거래율이 향후 18개월 내에 더 감소할 것이며 모기지 이자율이 계속 상승하면서 주택 구매자 수가 줄어들 것이라고 전망했다. 

다만 그는 구매 가능한 주택 공급 부족으로 주택 거래 가격은 계속 오를 것이라고 예상했다. 

텍사스의 인구가 꾸준한 증가세를 보이면서 지속적인 수요가 발생함에 따라 이전처럼 뜨거운 주택시장은 아닐지라도 미지근한 온도를 유지할 것이라는 전망이다.

부동산파트너 편집팀