[부동산 전망] 2023년 집값, 최대 20% 하락? vs 5% 상승?

코로나19 팬데믹 이후 뜨거웠던 주택 시장의 열기가 식으면서 주택 시장이 급변하는 가운데 향후 집값 변동에 대한 엇갈린 예측이 나오고 있다.

엔리케 마르티네스-가르시아 달라스 연방준비은행 선임 이코노미스트는 11월, 금융위기 전인 2005∼2007년의 집값 거품과 최근의 집값 상승 폭을 비교하며 앞으로 집값이 최대 20%까지 하락할 가능성이 있다는 분석을 내놨다. 

2022년 2분기와 10년 전인 2013년 1분기를 비교하면 집값은 94.5% 상승했는데, 물가상승률을 고려해도 60.8%에 달하는 상승률이다. 

2022년 코로나19 팬데믹 이후 집값 상승세는 더 가팔라졌고, 최근 10년간의 집값 상승분 중 약 40%가 2020년 1분기부터 2022년 2분기 기간에 올랐다. 

팬데믹 기간 확장 재정과 초저금리로 인해 가처분 소득이 늘어남으로 주택 수요는 늘어났고, 세계 공급망 경색과 코로나19로 인한 봉쇄, 인건비와 건설 자재 가격 상승으로 주택 공급은 줄었다. 

이에 따라 집값에 거품이 끼기 시작했고 집값 상승에서 자신만 소외되고 있다는 소비자들의 두려움, 이른바 ‘FOMO’(Fear Of Missing Out)도 집값의 급상승을 자극했다고 분석된다. 하지만 올해 들어 기준금리를 4회 연속 0.75%포인트씩 높인 연준의 공격적 금리 인상이 주택 시장이 판도를 바꿨다. 

미국의 30년 만기 주택담보대출 금리는 이미 10월 20년 만에 7% 선을 넘어섰다. 이처럼 주택담보대출 금리 급등에 따른 가계 부담 증가로 인해 주택담보대출 신청이 급감하고 주택 매매도 감소한 것으로 분석됐다. 

마르티네스 가르시아는 비관적인 시나리오를 보자면 앞으로 집값이 15∼20% 떨어지고, 개인 실질 소비지출도 0.5∼0.7% 감소할 수 있다고 전망했다. 

그는 총지출에 대한 이런 영향으로 주택 수요가 더 감소하고 집값은 더 하락하는 악순환이 벌어질 것이라고 예상했다. 따라서 연방준비제도가 바라듯이 물가 상승률은 낮추면서 경기후퇴는 피하는 연착륙 시나리오는 통화긴축이 지속하는 한 주택담보대출 상환 부담과 더불어 집값 조정 가능성을 높일 수 있다는 점에서 달성이 어렵다고 평가했다.

부동산 업체 레드핀도 비슷한 전망을 내놨다. 레드핀 보고서에 따르면 집값이 중간 수준인 주택을 매입한 데 따르는 주택담보대출 원리금을 내려면 1년 전에는 연 7만3천668달러를 벌면 됐다. 

하지만, 10월 기준 45.6% 상승한 연 10만7천281달러의 소득이 필요한 것으로 조사됐다. 레드핀은 이제 일반적인 주택을 사려면 10만달러 이상의 소득이 필요하며, 이것이 지난 몇 달간 주택 판매가 둔화한 요인이라고 분석했다.

반면 주택시장이 큰 폭의 하락보다는 소폭 상승할 가능성도 있다는 전망도 나왔다.

전미부동산중개인협회(NAR) 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 11월, “높은 인플레이션, 높은 주택담보대출 금리 인상, 매매 활동 둔화의 배경에도 심각하게 제한된 주택 재고 물량으로 인해 내년 전국 대부분 지역의 주택가격 하락은 나타나지 않을 것”이라고 밝혔다. 

그는 “대부분의 경우 가용 재고물량이 매우 적기 때문에 집값이 안정세를 유지하고 있다. 어떤 곳은 가격 상승을 경험하는가 하면 캘리포니아의 경우 가격이 하락하고 있다”고 설명했다. 

또한 “오늘날 시장 상황이 2008년 금융위기 때 경험했던 것과는 근본적으로 다르다”고 지적했다. 

그는 “주택 재고는 2008년의 약 4분의 1 정도”라면서, “체납 등으로 문제가 된 부동산 매매는 2%로 거의 존재하지 않으며, 당시 주택시장 붕괴 기간 동안 보였던 30%선 근처에도 미치지 못하고 있다. 지난 2년간의 상당한 가격 상승 때문에 압류에 따른 공매 등은 거의 불가능하다”고 제시했다.

그는 특히 10월 소비자물가지수가 예상보다 낮은 수준을 보임에 따라 주택담보대출 금리가 정점을 찍은 조짐이 나타나고 있다고 덧붙였다. 

그러나 주택담보대출 금리와 연방기금 금리 사이의 확산에 대해 우려를 표명하기도 했다. 

그는 “만약 인플레이션이 사라지면 금융 시장 내의 불안감을 덜게 되고, 소유주들이 주택 재융자를 할 수 있게 되도록 이자율은 낮아질 수 있을 것”이라고 설명했다.

2023년 주택 매매거래는 7% 감소하는 반면, 전국 평균 중간규모 주택가격은 1% 상승해, 일부 시장은 가격 상승, 다른 곳은 가격 하락을 겪을 것으로 그는 예상했다. 

또한 2024년에는 주택 매매량이 10% 급등하고 전국 평균 주택가격이 5% 상승하는 등 강력한 반등이 예상된다고 밝혔다.

<<< 상업용 부동산 시장 찬바람

상업용 부동산의 대표주자인 오피스 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다. 

기준금리 인상 여파에 따른 경기 침체 우려에다 재택 근무에서 사무실 복귀마저 지체되면서 오피스 건물 수요가 크게 감소하자 개발업체들은 오피스 건물의 신규 건설 계획을 보류하는 것은 물론 이미 추진 중인 건설 계획도 지연키로 하는 등 개발 투자를 기피하고 있다. 

휴스턴에 본사를 둔 ‘킬로이 리얼티’의 경우 올해 초 샌디에고에 건설하기로 한 60만스퀘어피트 규모의 오피스 건물 건설 계획을 보류한데 이어 지난달에는 텍사스주 오스틴에 건설하려던 50만스퀘어피트 오피스 건설 계획도 취소했다. 또한 아마존, 페이스북의 모기업 메타 등 ‘빅테크’ 기업들이 앞다퉈 정리해고를 하고 비용 감축에 나서면서 오피스 부동산 시장에 불똥을 튀기고 있다. 

빅테크 기업들이 몰려 있는 샌프란시스코에서는 3분기 기업들이 85만 평방피트 규모의 사무실만 빌려 팬데믹 발생 전 5년 평균인 200만 평방 피트에 크게 못 미쳤다. 

클라우드컴퓨팅 업체 세일즈포스 역시 샌프란시스코에 있는한 건물 공간의 약 3분의 1을 줄일 계획이다. 

메타는 텍사스 오스틴에서 입주하기로 한 신축 빌딩 사무 공간을 사용하지 않고 재임대하려 하고 있다. 

빅테크 기업들은 사무실을 임대했을 뿐만 아니라 거액을 들여 사들이기도 했는데, 이들이 빠지면 가격이 하락할 수 있다. 아마존은 2020년 8월 뉴욕 맨해튼에 있는 로드앤드테일러 백화점을 9억 7800만달러에, 페이스북도 2020년 9월 워싱턴주 벨뷰에 있는 사무실 캠퍼스를 3억 6800만달러에 매수한 바 있다. 

시장조사업체 코스타그룹에 따르면 미국 전역의 사무실 공실률은 최근 12.5%로 2019년 9.6%에서 오르며 2011년 이후 최고치를 기록했다. 

시장에는 2억 1200만 평방피트 규모의 임대차 매물이 나와 있어 조사를 시작한 2005년 이후 최대를 나타냈다.

상업용 부동산의 수요 감소로 관련 금융 시장 및 도시 경제에도 악영향을 미칠 것이라는 우려가 나온다. 

월스트리트저널은 “만약 부동산 소유주들이 높은 모기지 금리를 버티지 못해 채무 불이행을 선언하기 시작하면 금융시스템으로 고통이 전이될 수 있다”고 우려했다.

부동산파트너 편집팀