[텍사스 주택 시장] “DFW 집값 내려가나 큰 폭 하락은 아닐 것”

● ●“DFW 집값 내려가나 큰 폭 하락은 아닐 것”

DFW 지역의 집값이 올해 점차 내려갈 것으로 예상되는 가운데, 큰 폭의 하락은 아닐 것이란 전망이 나왔다. 주택융자정보업체 녹(Knock)의 바이어-셀러 마켓 지수(Buyer-Seller Market Index)에 따르면 22년 10월 미 전역 100대 주택 시장에서 팔린 주택 수는 21년의 절반 수준인 것으로 나타났다.

전문가들은 “이는 주택 구매자에게 더 많은 힘을 주기 시작한 것이지만 높은 금리가 진정한 구매자 시장이 되는 것을 막고 있다”고 진단했다.

한 예로 리처드슨의 방 4개짜리 주택 매각을 시도했던 조지 바비삭(Georgie Babisak)은 “주택이 곧 매매돼 이사를 나갈 것으로 생각됐는데, 지금 그렇지 않아 조금 심란한 상태”라고 말했다.

집을 팔고 뉴질랜드로 돌아갈 계획이었던 그는 “금리는 상승했지만 부동산 시장이 탄탄해 집을 보겠다는 사람들은 많지만 실질적인 구매 제의는 없다”고 부연했다. 

바이어-셀러 마켓 지수에 따르면 팬데믹 시작 이후 최근 매도자 시장의 열기가 급속도로 식었지만 이점이 주택 구매자들에게 유리하게 작용하고 있지 않은 것으로 나타났다.

텍사스 부동산리서치센터(TRERC)의 아담 퍼듀(Adam Perdue) 경제전문가는 “정상적인 시장에선 안심하고 구매자 시장이라 부를 수 있겠지만 지금은 모든 것이 너무 이상하다”고 말했다. 그는 “모기지 이자율 급변 때문에 대출 조건이 엉망이 돼 버렸다”고 지적했다.

퍼듀 전문가는 “현재 대출 조건이 주택 구매자나 매도자 모두에게 호의적이지 않다”면서 “이자율이 과거 2.5% ~ 2.75%로 낮았던 시기와 현재 6.5%~7%인 점을 비교할 때 같은 가격의 주택을 구입한다면 월 상환액은 50% 더 늘어난 것”이라고 설명했다. 

다만 그는 “DFW 주택 가격 하락이 예상되지만 올해에도 크게 하락하지 않을 것”이라고 전망했다. 

퍼듀 전문가는 “연간 단위로 주택 가격 하락 가능성이 크지만 겨우 소폭에 그칠 것”이라며 “이는 북텍사스 지역이 여전히 엄청난 경제 성장과 빠른 고용 증가를 보이고 있고 전문 비즈니스 서비스에 대한 수요가 강하기 때문”이라고 분석했다.

● ● 덴튼 시, 주택 신축 허가 증가

경기 침체 속 북텍사스 일부 지역들의 단독 주택 신축 허가가 감소하고 있는 가운데, 덴튼 시는 이런 추세를 극복하고 있다.

북텍사스의 주택 신축을 추적하는 애디슨 기반 톰린 인베스트먼트(Tomlin investments)의 데이터에 따르면 지난해 10월까지 10개월간 덴튼 지역내 주택 건축 허가 건이 일년 전 대비 46% 증가했다.

덴튼 시는 지난해 12월 기준, 단독 주택 신축 허가 건수가 1097건인 것으로 나타났는데, 21년에는 753건이었다. 

덴튼의 주택 신축 허가가 증가 추세에 있는 것은 현재 몇개의 주택 커뮤니티 건설이 진행 중이기 때문이다.

특히 덴튼의 주택 신축 허가 증가는 임대 주택 커뮤니티 신축이 호황을 보이면서 많은 신축 허가가 동시에 이뤄지고 있다.

덴튼에는 지난해 3분기 195채의 주택이 신축된 퍼치 덴튼(Perch Denton)으로 불리는 임대 커뮤니티가 있고, 시 서쪽 지역에는 캠브릿지 브룩(Cambridge Brook)이라는 새 커뮤니티가 개발을 시작했다. 

또한 메리티지 홈스(Meritage Homes)와 레너 홈스(Lennar Homes) 같은 주택 건설업체들이 건설해 온 킹스 리지(Kinhs ridge) 커뮤니티도 개발 중이다.

그동안 덴튼 시의 개발은 35번 주간 고속도로의 남쪽에 집중되어 있었지만 최근 새로운 개발은 도시의 서쪽 부분에 집중되고 있다.

● ● 아파트 임대 시장에 뛰어든 골드만 삭스, 텍사스의 아파트 커뮤니티 8곳 구입

금융 공룡 골드만 삭스(Goldman Sachs)가 프리스코 기반의 부동산회사 CAF Cos.와 함께 텍사스의 8개 아파트 커뮤니티를 구입했다.

골드만 삭스의 도시 투자그룹(urban investment group)과 파트너십을 맺은 CAF Cos.는 2,700채 이상의 임대 아파트를 매입했다.

골드만 삭스의 쉐리 왕(Sherry Wang)은 “DFW 지역 가정들의 주택 접근성 유지를 위해 CAF와 파트너십을 지속할 수 있어 기쁘다”고 밝혔다.

그는 이어 “방과후 아동 돌봄 같은 시설 자원을 통해 임차인들의 전반적인 웰빙 생활을 지원할 것”이라고 강조했다. 현재 CAF와 골드만 삭스는 텍사스 주요 대도시들에서 3,800 채의 아파트를 소유하고 있다.

2010년에 설립된 CAF Cos.는 텍사스에서 30억달러가 넘는 아파트들을 매입해 관리해 왔으며 현재까지 2만 5000유닛에 달하는 아파트를 사들였다.

CAF의 맷 폴킨(Matt Falkin)은 “가장 사적인 공간이라 할 수 있는 주택에 대한 투자가 사회적으로 영향을 미칠 수 있도록 노력하고 있다”고 말했다.

한편 골드만 삭스의 도심 투자 그룹은 부동산 개발사업에 140억여달러를 쏟아 부었는데, DFW는 미 전역 최고 수준의 아파트 투자 시장으로 지난해 9월까지 아파트 거래액이 180억 달러가 넘었다. 

● ● 북텍사스 아파트 임대료 상승폭 줄었으나 임대료는 과거보다 여전히 높아

북텍사스 내 아파트 임대 활동이 둔화되면서 임대료 상승폭도 줄고 있다. 

다만 평균 아파트 임대료는 여전히 1년 전보다 훨씬 높아 아파트 임차인들의 부담감은 여전하다는 평가다.

 북텍사스는 코로나19 팬데믹 이후 미국에서 가장 큰 아파트 임대료 상승을 보였다.

 아파트먼트 리스트(Apartment List)의 새 보고서에 따르면 지난해 11월 달라스 지역 아파트 임대료는 지난 10월보다 약 1% 하락했다. 

달라스 지역의 침실 1개짜리 아파트 월평균 임대료는 1,215달러였고, 침실 2개짜리 아파트의 월평균 임대료는1,452달러였다.

 분석가들은 11월 임대료 소폭 하락에도 불구하고 달라스의 아파트 중간 임대료는 “지난 12개월 동안 총 8.3% 증가했다”고 말했다.  이어 “지난 1년간 달라스의 아파트 임대료 상승률은 텍사스 주의 5.5%와 전미 평균인 4.6%를 모두 앞질렀다”고 덧붙였다.

반면 지난해 11월 기준 미 전역 대도시들 중 90% 이상이 임대료 상승폭이 줄었다.

아파트먼트 리스트의 전문가들은 “전국 지수가 지난해 9월과 10월에 이어 11월에도 1%가 하락해 3개월 연속 내림세를 보였다”며 “특히 11월의 하락세는 2017년부터 산출해 온 월별 지수 동향 중 가장 큰 폭의 하락”이라고 밝혔다. 이어 시장 전반에 걸쳐 임대료 상승이 팬데믹 전 수준을 능가하고 있지만 그 상승폭은 점차 좁혀지고 있다고 진단했다. 

한편 북텍사스는 지난 몇 년간 전국에서 아파트 비용이 가장 많이 뛰어오른 시장 중 한 곳이다.

컨스트럭션 커버리지(Construction Coverage)의 새 조사에 따르면 DFW 아파트 임대료는 팬데믹이 시작된 이후 3분의 1 이상 급등했으며 이는 전미에서 10번째로 큰 증가였다. DFW 지역의 전반적인 아파트 공실율은 5% 미만으로 여전히 낮으며, 현재 지역 내에 6만여개의 아파트가 건설 중에 있다.